BDDK’nın 29.01.2026 tarihli kararı 5 önemli soruyu gündeme getiriyor.
- Karar konut fiyatlarını artırır mı?
BDDK’nın kararı konut fiyatlarında artış yaratır mı? Hayır. BDDK kararı konut fiyatlarının artması için rasyonel bir gerekçe oluşturmuyor. Zira BDDK yelkenler fora, her tür konut için isteyene istediği kadar kredi verilmesini serbest bıraktım demiyor. Aksine, risklerin yönetilmesini izin verecek biçimde, kontrollü olarak ortalama konut fiyatına yönelik finansman imkânını kolaylaştırıyorum, diyor. 10 milyon üstü, özellikle 20 milyon üstü konutların kredi ile finansmanına yönelik ciddi miktarsal kısıtlar hâlâ devam ediyor. Düzenleme ile krediye dayalı bir likidite bolluğunun hedeflenmemesi nedeniyle satıcı tarafın fiyat artırması için de rasyonel bir neden yok. Öte yandan faiz oranları da böyle bir rüzgârı yaratacak kadar düşük düzeyde değil. Peki, kredinin alım gücünü biraz da olsa desteklemeye başladığına yönelik algı, yine de fiyatları artırır mı? Artırabilir. Her ekonomik birimin kendi çıkarını düşünmesi olağandır. Bu nedenle, gerçek bir alım gücü artışı olmamasına rağmen, satıcıların fiyatları artırması da mümkün olabilir.
- Konut kredisi faizleri düşer mi?
TÜFE'deki (2025=100) değişim 2026 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %4,84 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %33,98 artış olarak gerçekleşti.1 Ekonomiye ilişkin tahminlerde evdeki hesabın pek de çarşıya uymadığını bilsek de, faizlerin yıl içinde düşmesi genel beklenti. Ancak BDDK kararının bu beklenti ile bir ilgisi yok. Böyle bir amacı da yok.
- Konut kredisi hacmi artar mı?
Üçüncü olarak, BDDK kararı sonrası yüksek faiz oranlarına rağmen konut kredisi hacmi artar mı? Aylık faizimiz nice ülkenin yıllık faizi olsa da, bizdeki akıncı ruhu sayesinde konut kredisi hacmi muhtemelen artar. Yeni konut kredisi hacmi büyük ölçüde 5-10 milyon TL’lik konut finansmanı bandında yoğunlaşabilir. Ancak ülkemiz koşullarında konut piyasasındaki asıl coşkunun %10-15 faiz oranı bandında olabileceğini düşünürsek, mevcut koşulların “patlama” yaratacak koşulların çok uzağında olduğunu da tespit etmek gerekiyor.
- Konut arzı artar mı?
Konut ruhsatlarında ve kullanım izinlerinde son dönemde olumlu bir ivme var. Peki bu ilave kredi hattı,yeni konut arzını ciddi ölçüde tetikler mi? Geliştirici davranışı açısından bakıldığında, daha yüksek kredi oranlarından yararlanan A ve B enerji sınıfı projelerin öne çıkması beklenebilir. Bu durum arz tarafında kalite ve enerji performansı odaklı bir yeniden konumlanmayı da tetikleyebilir. Ancak mevcut ekonomik koşullarda arzdaki artışın büyük boyutlarda olmayacağı düşünmek daha makul görünüyor.
- Tekelleşme ve spekülasyon azalır mı?
Son olarak, kredi oranları konut değerine göre kademeli biçimde düşerken çoklu konut alımlarına getirilen sınırlamalar talep kaynaklı spekülasyonu törpüleyebilir mi? Resmi veri yok ama konut piyasasındaki spekülatif sahiplik işlemlerinin kaynağının yüksek maliyetli krediler olduğunu düşünmek güç. Spekülasyon genelde kredi ile yapılmıyor. Bu nedenle, bu olumlu düzenleyici yaklaşımın, spekülatif sahiplik oluşumlarına etkisinin sınırlı olabileceğini düşünüyoruz.
Kısaca
BDDK kararı sonrasında, bir kıpırdanma olsa da, konut arzının, satışlarının ve fiyatlarının önemli ölçüde artmasını beklemek makul görünmüyor. Konut piyasası gibi gecikmeli çalışan piyasalarda hızlı değişim beklemiyoruz. Daha önemlisi yüksek faiz oranları gayrimenkul piyasasının bir süre daha mevcut patikasını, belki belli bir iyileşme ile korumaya devam edeceğini gösteriyor.
1TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi Bülteni, Ocak 2026: https://h7.cl/1jmMq
