Konut kredilerinin takipteki alacağa dönüşme oranı ülkemizde genel olarak çok düşük seyrediyor. Bankacılık sektörümüzde kötü konut kredileri sistemik ölçekte risk yaratacak düzeyde değil.
BDDK’nın 29.01.2026 tarihli kararıyla özellikle göreli ucuz konutlar için birinci-ikinci el ayrımı olmaksızın konut değeri- kredi oranını önemli ölçüde artırması kredi ve temerrüt riskleri açısından nasıl ele alınmalı? Genel çerçeveye bakıldığında, Kurum’un konut kredisi genişlemesi konusunda ihtiyatlılığı elden bırakmadığı görülüyor.
Kredi riski yönetimi, hassas konu
Kredi kurumlarının temel riski olan kredi riskinin yönetimi ilgili düzenleyici kurumların temel amacıdır. Küresel Finansal Kriz’in öncül krizi olan ABD’deki ipotekli konut kredileri krizinin neden ve sonuçları hafızalarda hâlâ canlı. Ülkemizdeki 2000-2001 bankacılık krizinin nedeni konut-inşaat kredileri ve buna dayalı ikincil piyasa işlemleri değildi. Buna rağmen kriz döneminde konut-inşaat kredilerindeki temerrüt hacmi çarpıcı biçimde artmıştı.1 Kriz sonrası dönemde BDDK konut piyasasına yönelik ihtiyatlı politikalarını başarı ile uygulamaya devam etti. BDDK’nın günümüzdeki yaklaşımlarındaki ihtiyatlılık bankacılık risklerinin yönetimi bağlamında zamanın ruhuna da uygun. Ancak bir araştırmacı gözüyle fazla ihtiyatlı olunup olunmadığını da tartışmaya açmakta yarar görüyoruz.
Konut kredilerinin temerrüt riski: 2023-2025
Konut kredilerinin takipteki alacağa dönüşme oranı ülkemizde genel olarak çok düşük seyrediyor. Bankacılık sektörümüzde kötü konut kredileri sistemik ölçekte risk yaratacak düzeyde değil.
BDDK’nın Türk Bankacılık Sektörü yayınında 2025/Eylül itibarıyla, bankacılık sektörünün toplam takipteki kredilerinin % 25'inin ticari kredilerden ve %34'ünün KOBİ kredilerinden kaynaklandığı görülüyor.2 Buna paralel olarak Türkiye Bankalar Birliği’nin Tüketici Kredileri (2025/Eylül) raporunda da sektörün 11,2 milyar TL tutarındaki toplam kanuni takipteki tüketici kredilerinden sadece 243 milyon TL’lik kısmın konut kredileri temerrüdünden kaynaklandığına yer veriliyor.3 BDDK’nın 23 Ocak tarihli (4. hafta) Haftalık Bankacılık Sektörü Verileri’ne göre de sektörün 616 milyar TL’lik takipteki alacaklar portföyünün sadece 1,2 milyar TL’lik kısmının konut kredilerinden kaynaklandığı anlaşılıyor.4 Yıllık bazda bakıldığında da, BDDK verilerine göre 2023, 2024 ve 2025 yılları son haftaları itibarı ile sektör ölçeğinde konut kredisi kaynaklı takipteki alacakların toplam takipteki alacaklara oranının sırasıyla %0,19; %0,24 ve % 0,25 olarak gerçekleştiği görülüyor. Yani % 1’in altında.
Konut kredisi temerrütleri risk yaratmıyor
BDDK’nın konut kredisi tahsis kısıtlarını gevşetmesi ile TCMB’nin ihtiyatlı biçimde politika faizini tedricen azaltması konut finansmanında ipotekli konut finansmanının payının tedbirli biçimde artmasına neden olur mu? Kısa yanıt: olur. Peki bu piyasada ciddi bir dönüşüm yaratır mı? Yine kısa yanıt: yaratmaz. Kuşkusuz bunun yüksek faiz oranı, gelir/servet yetersizliği, bölüşüm sorunları gibi birçok nedeni var. Ancak bu nedenlerden biri yüksek konut kredisi temerrütlerinin bankacılık bilançosunu bozması değil. Veri bunu söylüyor.
Konut kredisi kısıtları azalmalı
Konut kredisi temerrüdü verileri, mevcut düzenlemedeki ihtiyatlılığı zorunlu kılacak bir mesaj vermiyor. Bu nedenle 10 milyon TL üzerindeki konutlara yönelik kredi kısıtlarının daha da gevşetilmesinin sektörde risk birikimi yaratması pek mümkün görünmüyor. 2000-2001 krizinden bu yana köprünün altından çok sular aktı. Bankacılık sektörümüzde düzenleme ve denetim kapasitesi ile bankalarımızın risk izleme kalitesi, konut ve inşaat kredilerinde risk oluşumuna izin vermeyecek ölçüde gelişmiş durumda. Bu nedenle, yakın gelecekte konut kredilerindeki kısıtların ekonomik görünümdeki iyileşmeye paralel olarak yüksek fiyatlı konutlar için daha da gevşetilmesi uygun olabilir.
1 Bkz. Coskun, Y. (2015). Türkiye’de Konut Finansmanı: Sorunlar ve Çözüm Önerileri. No: 310. Türkiye Bankalar Birliği. Nisan. Istanbul. https://www.tbb.org.tr/sites/default/files/kitaplar/Konut_Finansmani-310_2.pdf
2 https://www.bddk.org.tr/Veri/EkGetir/8?ekId=569
3 https://www.tbb.org.tr/istatistiki-raporlar/2025-eylul-tuketici-kredileri-ve-konut-kredileri
4 https://www.bddk.org.tr/BultenHaftalik
