Yeni yönetmelik ile değer artışının belirlenmesi artık belediyenin takdirine bırakılmıyor; SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılan iki ayrı değerleme esas alınıyor.
Türkiye’de imar planı değişikliğiyle oluşan rantın kamuya aktarılmasına ilişkin düzenlemeler uzun yıllardır tartışılıyordu. Bir taşınmazın değeri, malikin çabasıyla değil, tamamen belediye veya bakanlık tarafından yapılan plan değişikliğiyle yükseliyorsa, ortaya çıkan bu değer farkına “değer artışı”, bunun kamuya aktarılmasına ise “Değer Artış Payı (DAP)” denir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8’i ile yasal zemini oluşturulan sistem, 22.11.2025 tarihinde yayımlanan Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği ile ayrıntılı bir içeriğe kavuştu.
Eski düzenleme yalnızca bir çerçeve çiziyordu. Ek Madde 8, plan değişikliği sonucu değer artışı doğması halinde bunun kamuya aktarılabileceğini söylese de oranın ne olduğu, nasıl hesaplanacağı, hangi plan değişikliklerinin kapsamda olduğu gibi birçok temel unsur boşlukta kalmıştı. Bu nedenle aynı plan değişikliği bir belediyede hiç pay alınmadan uygulanırken, başka bir yerde yüzde 100’e yakın bedeller talep edilebiliyordu. Öngörülemez ve eşitlikten uzak bir yapı vardı.
Malik, oluşan rantın sadece %10’unu elinde tutabilecek
Yeni yönetmelik ile değer artışının belirlenmesi artık belediyenin takdirine bırakılmıyor; SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılan iki ayrı değerleme esas alınıyor. Nedir bu raporlar? Biri plan değişikliği öncesi değeri gösteren rapor, diğeri plan değişikliği sonrası değeri gösteren rapor. Bu raporlar sonucu arada çıkan fark “değer artışı” olarak kabul edilir ve bu farkın yüzde 90’ının kamuya ödenmesi zorunludur. Düzenlemenin en çarpıcı yanı da budur yani malik, oluşan rantın yalnızca yüzde 10’unu elinde tutabilmektedir. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmaz imar değişikliğiyle konut alanına dönüştüğünde değeri 1 milyon liradan 6 milyon liraya çıkıyorsa, ortaya çıkan 5 milyon liralık değer artışının 4,5 milyonu kamu tarafından alınmaktadır. Bu ödeme yapılmadan ruhsat, ifraz, tevhit, satış veya inşaat süreci başlatılamaz.
Yönetmelik öncesinde sınır belli değil iken doğal olarak yargının da değerlendirme konusu olmuş, Anayasa Mahkemesi’nin kararı, ilk düzenleme döneminde gündeme gelen “Değer artışının tamamının kamuya alınması” önerisini mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiştir. Mahkeme, mülkiyetin özüne müdahale anlamına gelen tam el koymanın ölçüsüz olduğunu, kamu yararı dahi olsa bireye aşırı külfet yüklenemeyeceğini vurgulamıştır. Yeni düzenlemede yüzde 90 oranının tercih edilmesi, bu kararın doğrudan sonucudur. Danıştay ise, değerleme raporlarının usule uygun olmaması, plan değişikliklerinin kişiye özel veya keyfi nitelik taşıması, emsal artışının gerçekte bulunmaması gibi durumlarda DAP’ın iptal edilebileceğini belirten önemli kararlar verdi. Kazanılmış hakların varlığı durumunda, sonradan DAP talep edilmesi de Danıştay tarafından kabul edilmemektedir. Yani imarı alınmış yerlerden geriye dönük olarak değer artış payı istenemeyecek.
Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi açısından konuya bakıldığında ise, mesele Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi çerçevesinde mülkiyet hakkı bağlamında değerlendirilir. Değer artış payı uygulaması kanuni temelini İmar Kanunu ve yönetmelikten aldığı için “kanunilik” koşulu oluşmuş sayılır. Şehir planlaması ve imar rantının kamuya kazandırılması, AİHM içtihatlarında “kamu yararı” kapsamında geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Ancak asıl mesele orantılılık ilkesinin ilkesindedir. AİHM, kişiden aşırı ve şahsi bir külfet alınmaması gerektiğini, devlet müdahalesinin bireyin üzerinde “orantısız bir yük” yaratmaması gerektiğini söyler. Bu açıdan bakıldığında, değer artışının yüzde 90’ının kamuya alınması şeklen ölçülülük sınırları içinde değerlendirilebilir; ancak hesaplamanın hatalı yapılması, değer artışının fiilen oluşmaması, malikin görüşünün alınmaması veya plan değişikliğinin şeffaf olmayan bir süreç sonucu gerçekleşmesi AİHS ihlali sonucunu doğurabilir.
Müteahhit malik olmadığı için doğrudan borçlandırılamaz
Konunun pratikte en çok sorun yarattığı alan ise kat karşılığı inşaat sözleşmeleridir. DAP hukuki niteliği itibarıyla mülkiyete bağlı bir borç olduğu için, kural olarak bu bedeli ödemekle yükümlü olan kişi arsa sahibidir. Müteahhit malik olmadığı için doğrudan borçlandırılamaz. Ancak Türkiye’de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin önemli bir kısmında ruhsat, harç, imar uygulaması ve tüm belediye süreçlerinin müteahhit tarafından yürütülmesi öngörülür. Sözleşmede açık bir hüküm varsa, örneğin ; “Tüm ruhsat ve imar giderleri müteahhit tarafından karşılanacaktır” şeklinde bir hüküm var ise bu durumda Değer Artış Payı da müteahhit tarafından ödenmek zorundadır. Böyle bir düzenleme yoksa, kanunen sorumluluk yine arsa sahibine aittir. Arsa sahibi ödeme yapmadığında inşaat süreci durduğu için müteahhit çoğu zaman fiilen ödemeyi yapmak zorunda kalmakta, ardından arsa sahibine rücu davası açmaktadır. Yargıtay’ın çeşitli kararlarında da müteahhidin kendi ticari menfaati gereği yaptığı zorunlu ödemeleri arsa sahibinden talep edebileceği belirtilmektedir.
Sonuç olarak Değer Artış Payı, Türkiye imar hukukunun en önemli yapısal değişikliklerinden biridir. Rantın kamuya kazandırılması amacı meşrudur; ancak uygulamanın doğru yapılması hem mülkiyet hakkının korunması hem de arsa sahipleri ile müteahhitler arasında ağır uyuşmazlıklar doğmaması için şarttır. İnşaat sözleşmeleri için de büyük maddi yükler yaratabilecek bu kalemin açık şekilde düzenlenmesi zorunluluk haline gelmiştir.
