Günümüzde “Maketten Satış” veya “Projeden Satış” olarak adlandırılan ön ödemeli konut satışları, inşaat sektöründe yaygınlaşan bir model haline geldi. Bu sözleşmelerde alıcı, konut bedelini peşin ya da taksitler halinde öderken, satıcı müteahhit de konutu belirlenen tarihte tamamlayıp tapuda devretmeyi taahhüt eder. Ancak sözleşmede kalan bu ilişki pratikte çoğu zaman tüketici aleyhine sonuçlanmaktadır.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41’inci maddesi gereği, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri şekle tabidir ve noterde düzenlenmesi gerekir. Aynı kanunun 44’üncü maddesi, müteahhidin konutu en geç 48 ay içinde devretmekle yükümlü olduğunu açıkça belirtir. Bu hüküm, tüketicinin yıllarca ödeme yapıp bir türlü evine kavuşamama riskine karşı getirilen bir güvence niteliğindedir. Ancak uygulamada kimi müteahhitler, sözleşmelere “Ek süre” veya “Piyasa koşulları nedeniyle teslim ertelenebilir” gibi ifadeler ekleyerek bu yasal sınırı atlamaya çalışmaktadır. Oysa kanun karşısında bu tür hükümler geçersizdir. 48 aylık teslim süresi kısaltılabilir ancak uzatılamaz; sözleşmede daha uzun bir süre yazsa dahi hüküm doğurmaz.
Son dönemde ekonomik dalgalanmalar, artan maliyetler ve finansman sıkıntıları nedeniyle birçok projede teslim gecikmeleri yaşanıyor. Pek çok inşaat firması, projeyi tamamlayamamasına rağmen proje aşamasında topladığı bedellerle ayakta kalmaya çalışıyor. Özellikle büyük şehirlerde, sözleşme tarihi üzerinden beş-altı yıl geçmesine rağmen hala iskân belgesi alınmamış, tapu devri yapılmamış binlerce daire bulunuyor. Bu durum tüketici açısından ciddi mağduriyetlere yol açıyor. Bazı sözleşmelerde “İskân alınmadan teslim edilebilir” hükmü yer alıyor ve bu durumda iskân alma yükümlülüğü tüketiciye devrediliyor. Oysa bu, hem hukuken hem de ekonomik açıdan büyük bir haksızlık. Çünkü iskân alınmamış bir yapının enerji, su ve sigorta işlemleri bile sınırlı şekilde yürütülebiliyor.
Bir diğer önemli sorun, ayıplı teslim meselesi. Konutun projede veya tanıtımda gösterilen özellikleri taşımaması, reklamda belirtilen niteliklerden uzak olması, hatta bazı durumlarda açıkça sözleşmeye aykırı teslim edilmesi artık sık karşılaşılan sorunlardan. Broşürde denize bir kilometre uzaklıkta olduğu belirtilen evin üç kilometre uzakta çıkması, metrekaresi sözleşmede yazılandan düşük olan dairelerin teslim edilmesi, tanıtımda gösterilen sosyal alanların veya otoparkların gerçekte bulunmaması, hepsi “Ayıplı mal” kapsamına girer. Satıcı bu ayıplardan kusursuz olsa dahi sorumludur. Tüketici Kanunu açıkça satıcının kusurunun aranmayacağını, malın sözleşmede vaat edilen niteliklere sahip olmaması durumunda sorumluluğun doğacağını belirtir.
Ayıplı teslimin yanında bir de geç teslim sorunu vardır. Konutun zamanında devredilmemesi, Borçlar Kanunu anlamında borçlunun temerrüdü halidir. Bu durumda tüketici isterse sözleşmeden dönebilir, isterse konutun teslimini talep ederek gecikme nedeniyle tazminat isteyebilir. Özellikle sözleşmede teslim süresi 48 ay olarak belirlenmişse, bu sürenin dolmasıyla müteahhit kendiliğinden temerrüde düşmüş sayılır ve tüketicinin ayrıca ihtar çekmesine gerek kalmaz.
Tüketicinin elinde bu durumda birkaç seçenek bulunur. Konutu ayıplı veya geç teslim eden satıcıya karşı tüketici, sözleşmeden dönme, ayıpsız misliyle değişim, ücretsiz onarım ya da bedelden indirim haklarını kullanabilir. Bununla birlikte uğradığı zararı da tazminat olarak talep edebilir. Örneğin teslim edilmeyen bir daire nedeniyle yıllarca kira ödeyen tüketici, bu kira bedellerini müteahhitten isteyebilir. Teslim edilmemiş konutun mülkiyetinin devri için şartlar oluşmuşsa “Tescile zorlama davası” açılması mümkündür.
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir başka durum da, müteahhitlerin “Mücbir sebep” iddialarıyla teslimi yıllarca ertelemesidir. Oysa ekonomik kriz, döviz artışı veya malzeme fiyatlarındaki yükseliş mücbir sebep sayılmaz. Mücbir sebep ancak deprem, savaş, salgın gibi önceden öngörülemeyen ve tarafların kontrolü dışında gelişen olaylar olabilir. Dolayısıyla bu tarz geçersiz hükümler, Tüketici Kanunu bakımından haksız şart niteliğindedir ve geçerli değildir.
Sonuç olarak, ön ödemeli konut sözleşmeleri hem şekle tabi hem de karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Müteahhit sözleşmedeki taahhütlerini yerine getirmemişse ya da konutu eksik ve ayıplı teslim etmişse, tüketici kanundan doğan haklarını etkin biçimde kullanmalıdır. Sözleşmede teslim tarihi, cezai şart, iskân ve tazminat hükümlerinin açıkça yazılması, uyuşmazlık halinde en güçlü delil olur.
Bugün birçok tüketici, “Maketten ev” satın alırken aslında “Kâğıttan ev” alıyor. Çünkü her şey bir sözleşmeyle başlıyor ve o sözleşmenin gücü, tüketicinin elindeki tek güvence oluyor. Hukuk, bu noktada sadece bir metin değil; tüketicinin geleceğini koruyan en somut dayanaktır. Bir daire satın almak aslında bir kâğıda güvenmektir. Bu yüzden, o kâğıdı geçerli bir şekilde düzenlemek her şeyden önce gelir.
