Talep daralması, maliyet artışı, yüksek faiz, güven eksikliği ve kira getirisi dengesizliği gibi nedenlerle mevcut iş modeli tıkandı.
Gayrimenkul sektörüne uzunca bir dönem "yap-sat" modeli damgasına vurmuştu. Müteahhit önce arsayı bulur, projeyi çizer, satışa başlar, topladığı parayla inşaatı tamamlardı. Ama sanırım bu modelin sonuna geldik.
Geçen hafta bir sabah kahvaltısında bir araya geldiğimiz Ağaoğlu CEO'su Burak Kutluğ, "Eski model artık çalışmıyor. Sat-yap işi bugün artık çok zor" dedi ve gayrimenkulde bir devrin sona ermekte olduğunu anlattı.
Peki eski modelin yerini ne alacak?
Orası tam belli değil ya da ben kafamda henüz şekillendiremedim. Ancak, aynı zamanda GYODER Başkan Yardımcısı da olan Burak Kutluğ'a göre "Sermaye piyasaları ile barışık olan ve burada ürün üretecek gayrimenkul geliştirme şirketleri gayrimenkulün geleceğini belirleyecek."
Bu yeni dönemin işaretleri her geçen gün artıyor.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO iş birliğiyle hayata geçirilen "Gayrimenkul Sertifikası" uygulaması bunun bir örneği.
Aslında bu uygulama yeni değil. Geçenlerde Türkiye sermaye piyasalarına uzun yıllar hizmet etmiş ve eski bir bürokrattan mesaj aldım. Gayrimenkul sertifikasının bir finansal araç olarak ilk kez Sermaye Piyasası Kurulu’nun1995 yılında Resmi Gazete'de yayımlanan bir tebliği ile düzenlendiğini hatırlattı. Sözünü ettiği, Kurulun, 20/7/1995 tarihli ve 22349 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar tebliğiydi. Bu tebliğin yayımlanmasından sonra Emlak Bankası gayrimenkul sertifikası ihraç etti ve borsa kotunda işlem gördü.
"Gayrimenkul sertifikası kamunun ve hatta özel kesimin önemli gayrimenkul program ve projelerinin finansallaştırılmasını sağlayan bir finansal araç. Bu finansal araç önemli projeler için yaşama geçirilebilirdi ama geçirilemedi. Örneğin bütün Fikirtepe tek bir arsaya dönüştürülüp bu araçla mülkiyet hakkına saygı duyan bir yaklaşımla, çağdaş bir mekan ve bölge planlaması ile yaşanabilir mekanlar, binalardan oluşan bir proje oluşturulabilirdi" dedi.
Bugün gayrimenkul sektörü sıkıntılı ve ciddi baskı altında bulunuyor:
-Talep eskisi kadar güçlü değil. Sektör yetkilileri bir zamanlar piyasaya doping etkisi yapan yabancı talebinin kaybolduğunu söylüyor . Hatta sadece yabancılar gelmemekle kalmıyor; Türk yatırımcılar da yurt dışında konut arayışına girmiş durumda. Sermaye içeriden dışarıya doğru akıyor.
- Maliyetler arttı. Sadece inşaat kalemleri değil, arsa maliyetleri de büyük bir sorun. Arazi maliyetinin toplam maliyet içindeki payı birçok ülkede yüzde 20 civarındayken bizde yüzde 50'yi aşıyor.
- Kredi tarafında sıkıntı var. Talebin önemli bir belirleyicisi olan konut kredi faizleri çok yüksek ve kredi miktarı ise kısıtlanmış durumda.
-Konut almak uzun vadeli bir karar ve bunun için geleceğe dair güven şart. Ekonomik ve politik şoklar konut alım kararını etkiliyor. Son yıllarda bu şokların sıklığı arttı.
-Yatırımın cazibesi düştü. Kira gelirinin maliyeti karşılama süresi uzadı. Özellikle 2024 Temmuz ayına kadar uygulanan yüzde 25 kira artış sınırlaması nedeniyle bu denge iyice bozuldu. Ev sahibi ile kiracı arasında sıkıntılar arttı; mülk sahibi olmanın cazibesi ise azaldı.
Kısacası, arz ve talep koşulları değişti. Talep daralması, maliyet artışı, yüksek faiz, güven eksikliği ve kira getirisi dengesizliği gibi nedenlerle mevcut iş modelini tıkandı. Bu model artık çalışmıyor. Yerine sermaye piyasalarıyla entegre, finansal araçlarla desteklenen yeni bir modelin gelmesi gerekiyor.
Ercan Kumcu'yu kaybettik
Mayıs ayında kaybettiğimiz Rüşdü Saracoğlu, haziranda vefat eden Hasan Ersel ve temmuzda hayatını kaybeden Süreyya Serdengeçti'nin ardından dün de Ercan Kumcu'yu toprağa verdik.
Rüşdü Saracoğlu 1987-1993 yılları arasında Merkez Bankası Başkanı olarak görev yaparken ekibinde Ercan Kumcu Başkan Yardımcısı, Hasan Ersel Araştırma ve Planlama Genel Müdürü ve Süreyya Serdengeçti ise hem döviz rezervlerinin yönetiminde hem de döviz ve açık piyasa işlemlerinde müdür olarak yer aldı.
Uyumlu ve vizyon sahibi bir ekipti. Merkez Bankası’nın çağdaş bir yapıya kavuşmasında önemli rol oynadı, fiyat istikrarı anlayışının yerleşmesi için çabaladı. Onların döneminde para piyasalarında kurumsal çerçeve oluşturuldu, yeni piyasalar kuruldu, Merkez Bankası para piyasası araçlarını aktif olarak kullanmaya başladı, döviz ve sermaye hareketleri serbestleşti. Piyasa işleyişinde modernleşme sağladı.
TCMB bünyesinde Açık Piyasa İşlemleri bu dönemde uygulanmaya başladı. Bankalararası Para Piyasası kuruldu. Devlet İç Borçlanma Senetleri ihraçları ve ikincil piyasası genişletildi. Döviz kurları üzerindeki Merkez Bankası kontrolü gevşetildi, döviz kuru belirleme sistemi piyasa arz ve talep koşullarına daha duyarlı hale getirildi. Altın Piyasası kuruldu. EFT sistemi bu dönemde faaliyete geçti.
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar yürürlüğe girdi. Sermaye hareketleri büyük ölçüde serbest bırakıldı, döviz işlemlerinde liberalleşme sağlandı.
Kısacası, para ve sermaye piyasalarında kurumsal ve operasyonel dönüşümün gerçekleştiği bu dönem Türkiye ekonomi tarihinde çok özel bir yere sahipti. Ve bu kritik dönüşümün mimarlarından dördünü, ne yazık ki son üç ayda kaybettik.
Dün defnettiğimiz Ercan Kumcu, iyi eğitim görmüş bir iktisatçıydı. Merkez Bankası'nda uzun yıllar çalıştıktan sonra özel sektörde bir bankanın tepe yönetiminde bulundu. Ekonomiyi, merkez bankacılığını, özel bankacılığı ve para piyasasını derinlemesine biliyordu. Gazetelerde köşe yazıları yazdı, uluslararası dergilerde makaleler yayımladı, kitaplar kaleme aldı. Üniversitelerde dersler verdi. Fiyat istikrarı, bütçe disiplini, verimlilik, sürdürülebilir büyüme, güçlü kurumsal yapı ve yapısal reformlar konularında ısrarla yazdı ve konuştu. Finansal okuryazarlığın artması ve fiyat istikrarı konusunda farkındalığın artması için çabaladı. Merkez bankacılığının ne olduğunu kamuoyuna anlatmaya gayret etti.
Bilgeydi, erdemliydi ve iyi bir aydındı...
