Gayrimenkul-inşaat sektöründeki en önemli sosyoekonomik eğilimleri belirlemek gerekirse, herhalde ilk sıraya konut piyasasındaki büyük çöküşü koymak gerekir. Hal böyle olduğu içindir ki sosyal konut projeleri, hatta sosyal kiralık konut projeleri devletin gündemine girdi.
Ahmet Hamdi Tanpınar, “Türkiye, evlatlarına kendisinden başka bir şeyle meşgul olmak imkânını vermiyor” diyor. Gayrimenkul finansı araştırmacısı olarak aynı şeyi konut için düşünüyorum. Konut piyasasındaki bitmek bilmeyen sorunlar varken sıra ofisi, lojistiği vb. konuşmaya bir türlü gelmiyor. Veri merkezi, huzurevi veya sürdürülebilirlik adaptasyonu gibi konuları konuşmak tümden fantezi gibi görünüyor.
Konut fiyatları moral değerleri bozuyor
Gayrimenkul-inşaat sektöründeki en önemli sosyoekonomik eğilimleri belirlemek gerekirse, herhalde ilk sıraya konut piyasasındaki büyük çöküşü koymak gerekir. Hal böyle olduğu içindir ki sosyal konut projeleri, hatta sosyal kiralık konut projeleri devletin gündemine girdi. Konut piyasasında yüzlerin neden gülmediğini konut fiyatları-kiraları, arz-talep eğilimleri ve yapı stoğunun kalitesi gibi açılardan ele almak mümkün. Bu yazımızı konut fiyatlarına ayırdık.
Kötü bir haberim var: Konut fiyatları yüksek değil
Yatırım penceresinden; konut fiyatları yüksek değil, kiralar da yüksek değil. Hatta her ikisi de reel olarak yerlerde sürünüyor (bkz. grafikler). Bunu ben değil, veri söylüyor. Peki olay ne? Kısaca: Satın alma gücümüz buharlaşırken, kredi mekanizmasının da çökmesi. Üstelik işin kötüsü savaş nedeniyle artan maliyetler yeni konut fiyatlarının daha da artmasına neden olacak. Konut piyasasındaki sorunları geçici bir dengesizlik, ya da basit bir arz-talep meselesi olarak göremeyiz. Bu durum piyasa mekanizmasına emanet edilen konut sistemindeki biriken sorunların bir sonucudur. Asıl mesele, sağlıklı ve erişilebilir bir konut finansmanı mimarisinin eksikliğidir.
Türkiye konut piyasasında negatif ayrıştı
Konut fiyatları, özellikle pandemi sonrası dönemde tüm dünyada artış gösterdi. Ancak Türkiye’deki artış hem hız hem de ölçek açısından negatif ayrıştı. Bu durum, bir yandan fiyat balonu tartışmalarını güçlendirirken diğer yandan da ciddi bir fiyata erişilebilirlik krizini tetikledi. Gelir artışının üzerinde seyreden fiyatlar ve yüksek faizler nedeniyle işlevini yitiren kredi mekanizması, konuta erişimi giderek nakit temelli bir oyuna dönüştürdü. Biliyorum konut satış verilerinde farklı bir hikaye var. Ancak tıpkı enerji, gıda ve kira enflasyonunda olduğu gibi, konut fiyatı artışlarında da ülkemizdeki orta-alt gelir grubu son yıllarda büyük bir şokla karşılaştı.
Konut krizinden demografik krize
Konut krizi yalnızca ekonomik sonuçlar doğurmuyor. Mülk sahipliğinin orta sınıf için ulaşılamaz hâle gelmesi, toplumsal aidiyet ve gelecek beklentisi üzerinde de yıkıcı etkiler yaratıyor. Özellikle genç kentli nüfus için “ev sahibi olma” hedefinin ortadan kalkması, bireysel kararları doğrudan etkiliyor. Bu noktada Türkiye’de doğurganlık oranındaki sert düşüş ile konut piyasasındaki bozulma arasındaki ilişkiyi de düşünmek gerekiyor. 1+0 ve 1+1 gibi mikro konut arzındaki artış, yalnızca arz yönlü bir tercih değil; aynı zamanda talebin, daralan satın alma gücünün de bir yansıması. Bu nedenle konut krizi, giderek bir barınma krizine, oradan da bir demografik krize evrilme riskini taşıyor. Alt-orta gelir grubunun konut sahipliğindeki gerileme, servet dağılımını bozarken kira kanalıyla gelir eşitsizliğini daha da derinleştiriyor. Alt-orta gelir grubunun mülk sahipliğinin güçleşmesi beraberinde moral değerleri de bozuyor.
Sonuç: Fiyatlar değil, sistem çöküyor
Bugün yaşananları yalnızca “fiyat artışı” olarak okumak eksik olur. Asıl çöküş, konutun bir yatırım aracı ile temel bir ihtiyaç olma fonksiyonları arasındaki dengenin kaybolmasında yatıyor. Konut meselesini politize etmemek, sınıf meselesi haline gelmesine asla izin vermemek gerekiyor. Bunun için tüm aktörlerin sosyal barışı ve barınma hakkını en üst düzeyde gözeten bir anlayışı ortaklaştırılmış bir çaba ile hayata geçirmesine gereksinim vardır.
