Şirketlerin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlar için uygulanan kurumlar vergisi ve KDV istisnaları 2023 yılı içinde yapılan kanun değişiklikleri ile eski satın alınanlar için azaltılmış, yeni alınacak gayrimenkuller için kaldırılmıştır.
Uzun yıllardır uygulanmakta olan ve şirketlerin aktifinde iki yıldan fazla süreyle kayıtlı bulunan taşınmazların satışından elde edilen kazançların kurumlar vergisi ve katma değer vergisinden istisnasına ilişkin düzenlemeye. 7456 sayılı Torba Kanun ile, 14/7/2023 tarihinden önce satın alınan ve 14/7/2023 tarihinden sonra satılacak taşınmazlardan sağlanan kazançlarda istisna oranı düşürülmüştür. 14/7/2023 tarihinden sonra satın alınan taşınmazların satışındaki istisna ise tamamen kaldırılmıştır.
Anılan değişiklikler sonrası uygulama Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi yönünden aşağıdaki gibi olacaktır.
Kurumlar vergisinde durum
7456 sayılı Kanun’un 19. ve 22’.nci maddeleri ile Kurumlar Vergisi Kanunu’nun taşınmaz satışlarından elde edilen kazançların kurumlar vergisinden istisnayı düzenleyen hükümlerinde değişiklik yapılmıştır. Mevcut hâlinde, KVK’nun 5/1- e bendinde yer alan “taşınmazlar” ibaresi kaldırılmış ve istisnaya son verilmiş olup, kanunun yürürlüğe girdiği 15/7/2023 tarihinden sonra aktife giren taşınmazların satışından elde edilen kazançlarda istisna tamamen kaldırılmıştır.
14/7/2023 tarihinden önceki dönemlerde aktife giren taşınmazlar için, KVK’na eklenen Geçici 16’ncı madde ile, istisnanın son verildiği tarihten önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların satışında istisnanın devam etmesi sağlanmıştır.
Bununla beraber, istisna kaldırılmadan önce taşınmaz satışlarından elde edilen kazançların %50’si istisna kapsamında iken, geçiş döneminde bu oran %25’e indirilmiştir.
Diğer bir ifadeyle kurumlar, 7456 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 15/7/2023 tarihi itibarıyla aktifinde yer alan ve aktifinde en az iki tam yıl süreyle tutulan taşınmazını anılan tarihten önce satmış ise satış kazancının %50’sini istisna edebilecekken, anılan tarihten sonra elden çıkarırsa istisna tutarı satış kazancının %25’i kadar olabilecektir.
Bu istisnanın uygulanabilmesi için, satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve sermayeye ilave dışında çekilmemesi veya başka bir hesaba nakledilmemesi gerekmektedir.
Satış bedelinin , satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekir. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır ve cezalı tarhiyat söz konusu olur.
Katma değer vergisinde durum
7456 sayılı Kanunun 7 ve 8’inci maddeleri ile Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (KDVK) 17/4-r maddesinde değişiklik yapılmıştır.
Mevcut hâlinde, KDVK’nun 17/4-r bendinde yer alan “taşınmazlar” ibaresi kaldırılmıştır.
Kanunun yürürlüğe girdiği 15/7/2023 tarihinden sonra aktife giren taşınmazların satışında katma değer vergisi istisnası uygulamasına son verilerek, anılan tarihten sonra aktife giren taşınmazların devir ve teslimi katma değer vergisine tabi hâle gelmiştir.
Kurumlar vergisinde olduğu gibi geçmiş dönemlerde elde edilen taşınmazlar için KDVK’na Geçici 43’üncü madde eklenmiştir. Geçici madde ile istisnanın son verildiği tarihten önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için istisnanın devamı sağlanmıştır. Bununla, kanunun yürürlüğe girdiği 15/7/2023 tarihi itibarıyla aktifinde bulunan ve en az iki tam süre ile yer alan bir taşınmazını anılan tarihten sonra da satsa katma değer vergisi istisnasından yaralanacaktır.
Taşınmaz Ticareti ile Uğraşılmaması Gereği
Şirket aktifinde kayıtlı arsa, arazi bina gibi taşınmazların (15.07.2023 tarihinden önce şirket aktifinde yer alanlar) kurumlar vergisi ve KDV istisnasından yararlanabilmesi için kurumun taşınmaz ticareti ve kiralanması ile uğraşmaması gerekmektedir.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/e maddesi son cümle ifadesi ’’Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.’’ şeklindedir.
1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Genel Tebliği’nin 5.6.2.3.4 bölümündeki açıklamalar konuya açıklık getirmiş olup aşağıdaki gibidir.
Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir.
Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir.
Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.
