İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde nüfus belirli bir eşiğin üzerinde kaldığı sürece konut talebinin de zayıflaması beklenmemeli.
Türkiye’de konut satışları hız kesmiyor. Bunun temel nedeni konutun yalnızca bir barınma aracı değil, aynı zamanda hanehalkının en önemli yatırım araç ve varlıklarından biri olması. Bu nedenle, uygulanan makro finansal sıkılaştırma politikalarına rağmen satışlarda belirgin bir gerileme görmedik. Bugünkü yazımda konut piyasasında arz ve talep dinamiklerini belirleyen 5 ana unsuru ele alıyorum.
Nüfus dinamikleri ve iç göç konut talebini destekliyor
Türkiye’de nüfus yapısı konut talebini yapısal olarak yukarı çeken en önemli unsurlar arasında yer alıyor. Büyük ailelerden çekirdek ailelere ve tek kişilik hanelere geçiş, hane sayısını artırarak konutta sürekli değişen ve gelişen uzun vadeli talebi güçlendiriyor.
Ayrıca, üniversite ve istihdam imkanları nedeniyle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlere yönelik iç göç de talebi canlı tutuyor. Bu şehirlerde nüfus belirli bir eşiğin üzerinde kaldığı sürece konut talebinin de zayıflaması beklenmemeli.
Arz tarafındaki sorunlar: Nitelikli konut eksikliği ve deprem riski
Talebi güçlü kılan unsurların yanında konut arzındaki yetersizlikler fiyatları yukarı iten temel faktörlerden biri. Arz eksikliğinin en belirgin nedeni mevcut konut stokunun önemli bir bölümünün deprem ve afetlere dayanıklı olmaması. 2023 Kahramanmaraş merkezli depremler bunu acı bir şekilde ortaya koydu.
Özellikle İstanbul gibi nüfus yoğunluğunun çok yüksek olduğu şehirlerde afetlere dayanıklı konut üretiminin sınırlı kalması hem fiyatları yukarı çekiyor hem de arz-talep dengesizliğini kalıcı hale getiriyor.
Makro finansal riskler: Konutun tasarruf aracı olarak önemi
Konut, Türkiye’de hanehalkının en büyük finansal varlığı. Bu durum dünya genelindeki araştırmalarda da benzer sonuçlar veriyor.
Türkiye’de enflasyon, kur ve faiz döngüsünde yaşanan belirsizlikler hanehalkı tasarruflarını korumak için konutu daha da önemli bir araç haline getiriyor.
2020-22 döneminde, faizlerin enflasyonun çok altında tutulduğu yıllarda, konut satışları yıllık ortalama 1,5 milyon ile tarihi rekor kırmıştı.
Bu dönem ayrıca Rusya, Orta Doğu ve benzeri bölge vatandaşlarının, ülkelerine uygulanan yaptırımlardan kaçmak amacıyla, Türkiye’de konut sahipliğinde zirve yaptığı bir dönem olmuştu. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı elde etme amaçlı satışlar, özellikle Antalya gibi bölgelerde fiyat artışlarını ülke ortalamasının üzerine çıkmasına da sebep olmuştu.
Görünüm: Yüksek reel faize rağmen talep güçlü
Bugün Türkiye’nin risk primi üç yıl öncesine kıyasla belirgin şekilde gerilemiş olsa da enflasyon halen ekonominin ana kırılganlık alanı.
Merkez Bankası’nın yılsonu enflasyon tahmini geçen yılki tahminlerin iki katı oldu. Piyasadaki beklentiler de kısa ve orta vadede enflasyonun yüzde 25’in altına inmesinin zor olduğunu gösteriyor.
Bu nedenle hanehalkı, tasarruflarını korumak amacıyla konut talebini güçlü tutmaya devam ediyor. Nitekim 2025 yılındaki yüksek reel faiz ortamına rağmen konut satışları rekor seviyelere ulaştı. Ocak-ekim döneminde konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 16,2 artarak 1,3 milyona çıktı. Yılın tamamında 1,5 milyon eşiğinin aşılması oldukça olası görünüyor.
Yapısal sorunlara -nüfus dinamikleri, iç göç, dayanıklı konut eksikliği ile afetler- ve makro finansal belirsizliklere kalıcı çözümler üretilemediği sürece konut talebinin yüksek seyretmesi muhtemel. Bu görünüm, konut fiyatlarının yeniden reel artış eğilimine girmesine de zemin hazırlayabilir.
