GAYRİMENKUL Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, geçen Mart ayı sonlarında gerçekleşen genel kurul sonrası başta Başkan Yardımcıları Burak Kutluğ ve Yağmur Yaşar olmak üzere yönetimdeki ekibiyle yeni dönem stratejisini çizmek üzere durum değerlendirmesi yaptı.
Değerlendirmede ortaya çıkan ilk önemli sonuç şu oldu:
· Türkiye’de, 6-7 yıl önce yüzde 70 civarında olan konut sahipliği oranı şu anda yüzde 50’ler civarında seyrediyor. Bu düşüş kiracılık sisteminin de zayıfladığı döneme denk geliyor. Yani, ev sahipliği ve kiracılıkta alışılmadık bir dönemdeyiz.
Neşecan Çekici başkanlığındaki GYODER yönetimi, Türkiye’de hane halkında yaşanan değişim üzerinde durdu:
· “Hane halkı” denilince ortalama 4-5 kişilik aile baz alınırdı. Şimdi 4’ün altına düşmüş durumda. 2.5’e doru ineceği görülüyor.
· Ancak, hane sayısı artıyor. Bu da, boşanmaların artışı, bekar ebeveynlikler, tek başına yaşamayı seçenler ve öğrencilerden kaynaklanıyor.
Hane halkındaki bu değişimin konut ihtiyacını artırdığı irdelendi:
· Çekirdek aile nüfusu küçülüyor, hane sayısı artıyor. Sektör olarak bu değişimi iyi okuyup, konut üretiminde bu durumu dikkate almamız gerekiyor.
GYODER, değerlendirme sonunda şu ihtiyacı gördü:
· 10 yıllık bir konut politikası oluşturulmalı. Arsa, finansman, tasarım, konut tipleri net olarak planlanmalı. Bu amaçla kamu, özel sektör ve STK’ların katılımıyla “Türkiye Konut Politikası Platformu” oluşturulmalı.
Neşecan Çekici, geçen hafta GYODER Başkan Yardımcıları Burak Kutluğ ve Yağmur Yaşar’la birlikte düzenlediği sohbet toplantısında “Türkiye Konut Politikası Platformu” beklentilerini dile getirip, şu noktanın altını çizdi:
- Türkiye’de şu anda 26 milyon hane bulunuyor. Hane halkı nüfusu 2.5 kişiye indiğinde nüfus sabit kalsa bile hane sayısı 34 milyona çıkacak. Bu, devlet politikası gerektiren büyük bir konut ihtiyacıdır. Müteahhitlerin tek başına çözebileceği bir sorun değildir.
Uluslararası karşılaştırmalar ışığında konut politikası geliştirmeye hazır olduklarını bildirdi:
- Türkiye’de yılda ortalama 800-900 bin yeni konut üretimine ihtiyaç var. Şu anda 500-600 bin konut üretiliyor ve bu ihtiyacı karşılamıyor.
Depreme dayanıksız konut stokuna işaret etti:
- Sadece İstanbul’da 1.5 milyon konutun dönüştürülmesi gerekiyor. Bunların 600 bini öncelikli durumda bulunuyor. Ciddi bir bütünleşik konut politikası, “acil” kodu ile Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer almalı.
Burak Kutluğ, araya girip gayrimenkule dayalı yeni finansman enstrümanları konusuna dikkat çekti:
- Türkiye’de gayrimenkul sektörü büyük ölçüde “tapulu satış modeli”ne dayanıyordu. Yeni dönemde gayrimenkulün menkulleştirilmesi önem kazanıyor. Bu konuda en bilinen örnek Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) oldu.
Büyük gayrimenkul oyuncularının çoğunun GYO yapısına geçtiğini vurguladı:
- Şu anda Türkiye’de 47 GYO bulunuyor. Bunların 16’sında konut portföyü yok. GYO’lara yatırımcı ilgisi de dikkat çekici. Borsada işlem yapan bireysel yatırımcıların 3 milyon 997 bini GYO’lara yönelmiş bulunuyor. Yani, GYO’ların önemli yatırım aracı olduğu görülüyor.
Neşecan Çekici sürdürdü:
- Gayrimenkul Yatırım Fonları, Girişim Sermayesi Fonları, Kira Sertifikaları, Gayrimenkul Tahvilleri gibi araçlar aslında yatırımcıya projeye ortak olma fırsatı sunuyor.
Bu modellerin halk arasında çok bilinmediği ya da adları karmaşık geldiği için yeterince benimsenmediğini kaydedip şu mesajı verdi:
- Gayrimenkul sektörü geleceğini bu yeni finansman modellerinde bulacak…
İçinde bulunduğumuz son kriz, orta sınıfı da dibe doğru ittiği için o kesimde de konut sahipliği hayal oldu… Bu durum arsa satışlarını öne çıkardı…
Aslında GYODER gibi sektörün STK’larının da desteğiyle gayrimenkule dayalı finansal yatırım araçlarına beklenen güven sağlanırsa, hedefe ulaşmanın yolu açılır değil mi?
Devletten sadece ‘arsa’ istiyoruz
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, önceki Başkan Mehmet Kalyoncu döneminde ortaya koydukları modele değindi:
· GYODER Yeni Konut Modeli…
Bu modelin temel amacının kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak olduğunu anımsattı:
- Devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belli bir proje dönemi için ödünç verilirse ve “Kamu-Özel İşbirliği” yöntemi ve seri üretim mantığıyla iş yapılsa on binlerce konut inşa edilebilir.
Türkiye’de konutlarda ortalama arsa maliyetinin yüzde 50 olduğuna işaret etti:
- Bu model, bireysel değil kamusal kiraya veren yapısı oluşturuyor. Böylece kiracı-kiraya veren problemleri de ortadan kalkıyor. Arsa maliyeti sebebiyle oluşan fark kiraları da yarı yarıya düşürebiliyor.
Bu modelde arsaların mülkiyetinin devlette kalacağının altını çizdi:
- Modelin finansmanı da sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan şekilde sağlanabilir. Yani, finansman için devlete yük olunması söz konusu değil. Devletten tek şey istiyoruz: “Arsa”.
Depremler, ‘nitelikli İş gücü’me erişimi daha da zorlaştırdı
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’ne (BETAM) hazırlattıkları “İnşaat Sektörü ve İş Gücü Dinamikleri: Türkiye’24” raporunu anımsattı:
- Sektörümüzün en önemli sorunları arasında yer alan “nitelikli iş gücüne erişim” özellikle depremlerle birlikte derinleşmiş durumda. Bu sorun, uzun vadeli ve kapsayıcı stratejilerle aşılabilir.
Araştırmadan çıkan şu sonuç üzerinde bir kez daha durdu:
- En dikkat çekici bulgulardan biri, artık yeni usta yetişmemesi oldu. Bugün faal çalışan ustaların çoğu işi babadan devraldıklarını, artık 40 yaş üstü olduklarını belirtiyor. Alttan yetişen kimsenin olmadığı da dile getiriliyor.
Edinilen “yüksek” kazançlara rağmen inşaat ustalarının da çocuklarının aynı sektörde çalışmasını istemediğine işaret etti:
- Gençler, “ağır çalışma koşulları ve işin tehlikeli olması” nedeniyle inşaat sektörünü tercih etmezken “moto kurye” ve güvenlik görevlisi gibi meslekleri seçiyor.
Neşecan Çekici, bu konu ile ilgili kollarını sıvadıklarını bildirdi:
- Yakın zamanda 7 sektörel STK ile birlikte “Uzun Vadeli Stratejik İş Gücü Platformu” oluşturma çalışmalarına başlıyoruz.
‘Kentsel Dönüşüm Okuryazarlığı Platformu’ kurduk
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, bir süredir “Finansal Okuryazarlık Derneği” ile “Gayrimenkul Okuryazarlığı” projesi için görüşmeler yaptıklarını belirtti:
- Bu süreçte gördük ki, Türkiye’de kentsel dönüşümde ciddi bir bilinç eksiği var. Farkındalık ve bilgi arasında büyük bir kopukluk söz konusu.
“Gayrimenkul Okuryazarlığı” projesini “Kentsel Dönüşüm Okuryazarlığı”na dönüştürme kararı aldıklarını bildirdi:
- Çünkü artık sadece fiziksel değil “bilinçsel” bir dönüşüm de gerekiyor. Bu kapsamda 20 kişilik bir ekiple çalışıyoruz. “Kentsel Dönüşüm Okuryazarlığı Platformu”nu kurduk.
Kentsel dönüşümle ilgili şu noktanın altını özellikle çizdi:
- Kentsel dönüşüm artık bir yaşam güvenliği meselesi. Biz de bu sorumluluğu görev bilinciyle üstleniyor, topluma katkı sunmak istiyoruz. Bu alanda ne kadar çok kişiye dokunabilir, kararlarında fark yaratabilirsek bizim için büyük kazanım olacak.
