Geçtiğimiz günlerde bir GYO’nun 2,16 milyar TL’lik halka arzında talep toplandı. İlk bakışta rakamlar hayli parlak: Gayrimenkul değerleme raporlarına göre 9,17 milyar TL’lik bir portföy, halka arzdan şirkete girecek yaklaşık 2,05 milyar TL net kaynak ve geleceğe ilişkin büyük projeler… Ama borsada ilk bakışta görünen rakamlarla yetinmemek gerekir. Şirketin gerçek fotoğrafını izahnameye ve fiyat tespit raporuna baktığınızda görüyorsunuz.
Küçük yatırımcıya özellikle bunu hatırlatmak istiyorum: Sosyal medyada “şu kadar tavan yapacak”, “şöyle uçacak” diye cazgırlık yapanlara inanmadan önce şirketin izahnamesini okuyun. Fiyat tespit raporuna bakın. Çünkü orada sadece şirketin güçlü taraflarını değil, risklerini de görürsünüz.
Halka arzda tüm paranın doğrudan şirket kasasına girmesi ve projelerin finansmanında kullanılacak olması elbette olumlu bir nokta. Fakat burada dikkat edilmesi gereken başka rakamlar da bulunuyor. 30 Haziran 2026 finansallarına göre şirketin net işletme sermayesi yaklaşık 243 milyon TL negatif. Değerleme raporlarındaki hesaplamalar ise devam eden projelerin tamamlanma maliyetinin 6 milyar TL’nin üzerinde olduğunu gösteriyor. Dört ana projenin fiziki tamamlanma oranı ise henüz yüzde 7 ile yüzde 30 arasında.
Dolayısıyla yatırımcı sadece hazır gayrimenkullere ve bunlardan elde edilen kira gelirlerine ortak olmayacak. Önünde, ciddi finansman ihtiyacı bulunan bir proje geliştirme süreci de var.
Bunun yanı sıra finansal tablolardaki ilişkili taraf borçları da gözden kaçırılmamalı. Kısa vadeli ticari borçların önemli bölümü, şirketin hakim ortağının inşaat şirketine. Yani yatırımcı sadece gayrimenkullerin ekspertiz değerine değil, şirketin kimlere ve ne kadar borçlu olduğuna da bakmalı. Burada şirketin iyi veya kötü olduğunu söylemiyorum.
Asıl soru şu: Ben tam olarak neye ortak oluyorum?
Küçük yatırımcı, parasını yatırmadan önce izahnameye ve fiyat tespit raporuna bakarsa, başkasının söylediğine inanmak yerine kendi kararını verebilir. Ancak herkesin izahnameyi, finansal tabloları ve değerleme raporlarını tek başına okuyup yorumlaması beklenemez. İşte tam da bu nedenle yatırımcıların hesaplarının bulunduğu aracı kurumların, halka arzlar konusunda müşterilerine yeterli bilgilendirme ve danışmanlık hizmeti vermesi gerekiyor. Herkes her şeyi bilemez. Önemli olan yatırımcının doğru bilgiye ulaşabilmesi ve kararını neye göre verdiğini bilmesi.
