Gayrimenkul sertifikaları, yatırımcılara hem projelere katılma hem de borsada alım-satım yapma imkânı sunuyor. Kazançların vergilendirilmesi ise yatırımcının tercih ettiği edim türüne göre değişiyor.
Gayrimenkul sertifikası yeni bir menkul kıymet olarak 6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 61/A maddesiyle ihdas edilmiştir. Amaç, tasarruflarını gayrimenkul sektöründe değerlendirmek ve imkân olursa konut veya iş yerine dönüştürmek isteyen küçük veya büyük yatırımcılar ile kaynak bulma ihtiyacında olan proje sahibi inşaat firmalarının ihtiyaçlarına cevap bulunmasıdır.
Ülkemizin konut ihtiyacının karşılanmasında önemli katkılar sağlayan TOKİ, Emlak Konut İdaresi, İller Bankası ve bunların iştirakleri gayrimenkul sertifikası ihracı suretiyle yatırımcılara tasarruflarını değerlendirme imkânı sağlamaktadır.
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI
- Yasal düzenleme
Sermaye Piyasası Kanunu’nun 61/A maddesi ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayınlananVII.128.2 Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği yasal çerçeveyi oluşturmuştur.
- Kanun Hükmü 61/A
1) Gayrimenkul sertifikası, ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracıdır. Gayrimenkul sertifikası ihracına ilişkin usul ve esaslar Kurulca belirlenir. Kurulca belirlenen esaslara ihraççı bazında muafiyet verilebilir veya bu maddede öngörülen esaslardan farklı esaslar belirlenebilir.
2) Gayrimenkul sertifikası itfa edilinceye kadar gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon ile gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız bölümler, ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi amacı dışında tasarruf edilemez, rehin edilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dahil edilemez ve bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez.
3) Gayrimenkul sertifikasının vadesi sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya getirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, ihraççının gayrimenkul sertifikalarına ilişkin yükümlülükleri saklı kalmak kaydıyla, konuyu görüşmek üzere gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı yapılır. Bu toplantıya ilişkin esaslar Kurulca belirlenir. Kurulca belirlenen esasların dışında kalan konularda 6102 sayılı Kanun’un anonim şirketlerin genel kurul toplantılarına ilişkin hükümleri uygulanır.
- Tebliğde yer alan düzenlemeler
SPK tarafından yayınlanan VII.128.2 No.lu tebliğle belirlenen esaslar çerçevesinde gayrimenkul sertifikalarının ihraççıları, yatırımcılar, alım- satımı, sertifikaların gayrimenkule dönüştürülmesi veya sertifikaların itfası ve gayrimenkul sertifikası karşılığında elde edilen fon ile gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız bölümlerin nasıl korunacağına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.
Tebliğin 3’üncü maddesinde gayrimenkul sertifikası, ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerinin veya bağımsız bölümlerinin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit menkul kıymet olarak tanımlanmıştır.
Borsa İstanbul’da işlem görecek olan bu sertifikaların değeri artabilir ya da azalabilir. Yatırımcılar aracı kuruluşlar aracılığı ile Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul sertifikaları edinebilir. Bu menkul kıymete sahip olan yatırımcıların önünde 3 seçenek vardır. Bunlar sertifika karşılığında bağımsız bölümün tapusunun alınması, sertifika karşılığında itfa yoluyla, para ödenmesi veya sertifikaların borsada satılmasıdır.
Yatırım yapılan sertifikalar karşılığında, ihraççı tarafından hazırlanan izahnamede belirlenen itfa süresi içerisinde tapu alınmasına asli edimdir. Asli edim tebliğde, ifa süresi içerisinde izahnâme veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetinin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesi olarak tanımlanmıştır.
Tanımda geçen izahname tabiri, Sermaye Piyasası Kanunu’nda; “İhraççının ve varsa garantörün finansal durum ve performansı ile geleceğe yönelik beklentilerine, faaliyetlerine, ihraç edilecek veya borsada işlem görecek sermaye piyasası araçlarının özelliklerine ve bunlara bağlı hak ve risklere ilişkin olarak yatırımcıların bilinçli bir değerlendirme yapmasını sağlayacak nitelikteki tüm bilgileri içeren kamuyu aydınlatma belgesi” şeklinde ifade edilmiştir. Yeterli sayıda gayrimenkul sertifikasına sahip olan yatırımcılar dilerlerse gayrimenkulün mülkiyetine sahip olabilmekte ve kendilerine bağımsız bölüm teslim edilmektedir.
Tali edimin tebliğde tanımına baktığımızda ise ifa süresi içerisinde izahnâme veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde ihraççı tarafından tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında dağıtılması şeklinde karşımıza çıkar. Bu edim türünde gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmayan yatırımcılar sertifikalarının temsil ettiği bağımsız bölümler belli bir süre içerisinde açık arttırmada satılır ve gelirleri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır.
Yatırımcıların sahip olduğu üçüncü imkân ise asli edim talep etmeksizin ve proje bitiminden önce sertifikalarının nakde çevirmek isteyerek borsa aracılığıyla diğer yatırımcılara sertifikalarını satmasıdır. Bu seçenek gayrimenkul sertifikasına konu olan gayrimenkul projesinin bitişini ifade eden vadesinden önce gerek fiyat değişimlerinden faydalanmak isteyen gerekse likiditeye ihtiyaç duyan yatırımcılar için büyük bir kolaylık sağlamaktadır.
Gayrimenkul Sertifikasına ilişkin genel esaslar Tebliğin 4.ncü maddesinde düzenlenmiştir.
- Gayrimenkul sertifikası kazançlarında vergileme
Yukarıda kısaca belirtildiği üzere, Gayrimenkul Sertifikası ihraç edeceklerin ve hayata geçirilecek projelerin taşıması gereken bazı özellikleri bulunmaktadır. Gayrimenkul sertifikası sahibi yatırımcıların bunları değerlendirme bakımından üç ayrı imkanları söz konusudur. Asli edimin kullanılması, tali edimin kullanılması ya da sertifikaların borsada satışının tercih edilmesi mümkündür. Yatırımcının yapacağı tercihe göre farklı vergi ile karşılaşılabilir.
Gayrimenkul sertifikasından sağlanan kazançların vergilenmesinde Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67.nci maddesi başta olmak üzere Vergi Kanunlarının ilgili maddeleri belirleyici olacaktır. Bazı tereddütler Gelir İdaresinin verdiği özelgelerle büyük ölçüde giderilmiştir.
Gelir vergisi yönünden
SPK tarafından yayınlanan VII-128.2 Tebliğ uyarınca, Türkiye’de ihraç edilen gayrimenkul sertifikalarının Kurul‘ca kayda alınması ve borsada işlem görmesi zorunludur.
GVK’nun Geçici 67.nci maddesine göre menkul kıymetler ve diğer sermaye piyasası araçlarının elde tutulması veya satılmasında dolayısıyla sağlanan gelirler geliri sağlayan banka veya aracı kurumca tevkifata tabi tutulur. Geçici 67/13 maddede menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçları ifadesinin neleri kapsadığı açıklanmıştır.
Yatırımcının asli edimi tercih etmesi halinde, sertifikayı ihraç eden tarafından yatırımcı sertifika sahipleri adına bağımsız bölümün teslimi ve tapuda tescili gerekecektir. Bu durumda işlemin niteliği itibariyle nevi değişikliği söz konusu olduğundan verginin konusuna girmeyecektir.
Yatırımcının tali edimi seçmesi halinde, ihraççı talebi aldığı tarihten izah namede ön görülen vadeye kadar olan sürede, itfa bedeli ile yatırımcının sertifikayı alış bedeli arasındaki fark üzerinden, işleme aracılık eden banka veya aracı kurum tarafından GVK Geçici 67’nci madde kapsamında kazancın elde edildiği tarihte geçerli oranda tevkifat yapılacaktır.
Yatırımcının aldığı gayrimenkul sertifikasını borsada satması halinde, satın alma bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden, aracı banka veya aracı kurum tarafından Geçici 67’nci maddeye göre tevkifat yapılacaktır.
Ticari faaliyet kapsamında yapılan işlemler
Ticari faaliyette bulunan gerçek kişilerle kurumlar vergisi mükellefleri ve Kurul tarafından nitelikli yatırımcı statüsünde olduğu kabul edilen yatırımcıların gayrimenkul sertifikası almaları halinde, elde edilen kazançlar gerek Gelir gerekse Kurumlar Vergisi Kanunu yönünden ticari kazanç olarak kabul edildiğinden, ticari kazanca ilişkin vergileme esasları çerçevesinde vergilenecektir.
Katma Değer Vergisi
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-g maddesi uyarınca gayrimenkul sertifikalarının teslimi KDV den istisnadır.
Yatırımcının asli edimi seçip bağımsız bölüm teslim alması halinde, gayrimenkulün emsal bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekir.
Sertifika sahiplerinin tali edimi seçmeleri durumunda gayrimenkullerin açık artırmayla satılıp üçüncü kişilere teslim bedeli üzerinden KDV hesaplanacaktır.
