Türkiye, mümkün olduğu kadar kısa sürede dünyanın en büyük kentsel dönüşüm süreçlerinden birini yönetmek ve başarmak zorunda. Ayrıca nüfusu yaşlanma eğilimine girmiş olsa da kentsel dönüşüm hariç ülkemizde her yıl üretilmesi gereken ilk el konut rakamları (650-800 bin arası) yüksek sayılır.
Bazı bilim insanları ‘gayrimenkul değerleme’ işinin ya da mesleğinin, paranın ilk kullanıma başlandığı zamanlardan beri var olduğunu kabul ediyor. İnsanların başını sokacak bir yere muhtaçlığının ‘medeniyetlerin başlangıcına kadar’ uzandığı düşünülürse bu, genel geçer bir kabul sayılır. Güncel haliyle gelişmiş ülkelerde çok güçlü regülasyonlara sahip bir ‘meslek ya da sektör’ olarak gelişimini sürdürüyor. Ülkemizde ise son yıllarda hukuki altyapısı, uygulama alanları ve mesleki standartları büyük ölçüde tamamlandı. Elbette yeniden düzenlenmesi gereken konular olabilir ve bu yönde yeni adımlar atılabilir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (TDUB) yayınladığı sektör verilerine göre değerleme uzmanlarının ve sektörün rapor üretimi genellikle yükseliş trendini koruyor. 2025 sonu itibariyle ülkemizde 6 bin 300’e yakın değerleme uzmanı görev yapıyordu ki aynı yılın başında bu rakam 5 bin 700 civarındaydı. 31 Aralık 2025 itibariyle Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından ‘gayrimenkul değerleme hizmeti verebilmesi’ için yetkilendirilmiş aktif kuruluş sayısı 154 idi.
2025’te 875 bin 568 adet değerleme raporu hazırlandı. Bu raporların 286 bin 3 tanesi Marmara Bölgesi, 168 bin 124 adedi İç Anadolu Bölgesi, 135 bin 782’si Ege Bölgesi, 111 bin 71’i Akdeniz, 69 bin 813’ü Karadeniz, 66 bin 872’si Güney Doğu Anadolu ve 37 bin 834’ü de Doğu Anadolu için hazırlandı. İl sazında ise en çok ‘değerleme raporu hazırlanan ilk 10 ilimiz; İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa, Konya, Kocaeli, Mersin, Adana ve Tekirdağ oldu.
2025 yılı 4. çeyrek sonu itibarıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporlarının yüzde 89,38’ini bir adet taşınmaz için hazırlanmış raporlar, yüzde 10,62’sini birden fazla taşınmazın tek bir dosyada değerlemesinin yapıldığı raporlar oluşturdu. Tek nitelikli taşınmazlardan oluşan raporlar (782 bin 555) içinde konut nitelikli taşınmazlara ait raporlar yüzde 63,10’luk paya sahip. Tek nitelikli taşınmazlardan oluşan raporlarda konut nitelikli taşınmazlar dışında en yüksek paya sahip taşınmaz niteliği yüzde 7,72 ile dükkânlar oldu. 6,33’ü arsa, yüzde 4,26’sı arazi, yüzde 4,19’u tarla, yüzde 3,94’ü bina, yüzde 1,75’i fabrika, yüzde 1,73’ü ofis, yüzde 1,61’i imalathane, yüzde 1,25’i çiftlik nitelikli taşınmazlardı. Sonuç olarak geçen yıl yurtdışı raporlar hariç toplam 875.499 raporda çoklu taşınmazlar dahil 1.234.140 bağımsız taşınmazın değerlemesi yapıldı. Bu taşınmazların 622 bin 239 adedi konuttu.
En stratejik meslekler arasına giriyor
Gayrimenkul değerlemesinin hukuki altyapısının ve uygulama alanlarının, yöntemlerinin niteliği, başta ekonomi ve finans olmak üzere ülke ekonomilerini makro düzeyde de etkileyebiliyor. Geçen yıl hazırlanmış değerleme raporlarının yüzde 89,88’i Bankacılık, yüzde 8,81’i diğer, yüzde 0,93’ü yabancıya satış, yüzde 0,38’i ise sermaye piyasası için hazırlandı. Türkiye özelinde ‘inşaat ve gayrimenkul sektörünün’ daha on yıllarca çok yüksek üretim ve satışlar yapacağı ya da yapması gerektiği düşünüldüğünde gayrimenkul değerlemenin ‘en stratejik meslekler’ arasında olacağı açık.
Türkiye, mümkün olduğu kadar kısa sürede dünyanın en büyük kentsel dönüşüm süreçlerinden birini yönetmek ve başarmak zorunda.
Ayrıca nüfusu yaşlanma eğilimine girmiş olsa da kentsel dönüşüm hariç ülkemizde her yıl üretilmesi gereken ilk el konut rakamları (650-800 bin arası) yüksek sayılır.
Son yıllarda iyice azalmış olsa da ‘yabancıların ülkemizdeki gayrimenkul alımları’ bu konuda rakip ülkelerde yaşanan güvenlik riskleri nedeniyle yeniden canlanabilir.
Bir taraftan da ekonomimizde halen devam eden ‘çok yüksek oranlı’ kayıt dışılıkla etkin mücadele edilmesi ve oranların kabul edilebilir seviyeye indirilmesi gerekiyor. Bu konuda kamunun (devletin) atacağı adımların başında da ‘gayrimenkul sektöründeki açıkları, kaçakları önleyecek reformların’ yapılması ya da tamamlanması geliyor.
Bunun ülke ekonomisine ve kamu gelirlerine sağlayabileceği kaynak katkısının çok yüksek olabileceği tahmin ediliyor. Uzun yıllardır, gayrimenkul alım satımlarında ve gayrimenkul vergilerinde ‘gerçek piyasa değeri ile tanımlanmış beyan değeri’ arasındaki büyük farklılıkların giderilmesi de bir ‘değerleme ya da değerlememe’ sorunu olarak ele alınabilir.
