Konut, sıradan bir meta değil. Konut piyasasını tamamen kâr maksimizasyonuna teslim ettiğinizde, orta sınıfı da toplumsal istikrarı da kaybedersiniz. Türkiye'de birebir yaşanan da bu.
Her zaman söylediğim gibi, Türkiye'de ev sahibi olmak zor. Ancak ABD'de Türkiye kadar olmasa da ev sahibi olmanın çok zorlaştığı anlaşılıyor. Gelişmiş ülkelerde Finlandiya, Fransa, İtalya ve İsveç’te gelirle konut sahibi olmanın nispeten kolay olduğu, ABD'de ise neredeyse Portekiz kadar zorlaştığı görülüyor. Türkiye'de durum zaten içler acısı.
Türkiye ekonomisi son 25 yılda inşaattan ve binadan para kazanmak şeklinde tasarlandığı için yaşlandığımızda doğup büyüdüğümüz mahallelerde yaşayamayacağımızı görüyoruz. Neyse biz ABD’ye dönelim.
Bugünlerde uluslararası arenada ortalığı birbirine karıştıran Donald Trump'ın geçenlerde konut meselesi ile ilgili doğru bir cümle kurması doğal olarak dikkatimi çekti: “Evlerde insanlar yaşar, şirketler değil.” Bu söz, Trump’ın genel politik mirası düşünüldüğünde ironik olabilir; ancak içeriği itibarıyla, ABD’de yıllardır büyüyen ve artık inkâr edilemez hale gelen bir sorunu net biçimde tarif etmiş.
Rüya, kurumsal yatırımcıların bilanço kalemleri arasında eziliyor
Amerikan rüyası uzun yıllar boyunca basit ama güçlü bir vaade dayanıyordu: Çok çalışırsan, bir gün kendi evine sahip olursun. Müstakil bir ev, yalnızca barınma için değil; istikrarın, orta sınıfa aidiyetin ve gelecek duygusunun sembolüydü. Bugün ise bu rüya, özellikle gençler için, kurumsal yatırımcıların bilanço kalemleri arasında eziliyor. Türkiye'de de eskiden hem ev hem de araba alabilen insanlar vardı. Hatta "iki anahtar" projesi ile siyasi propaganda yapılırdı. Şimdi de yapılıyor ama sonuç maalesef moral bozucu.
Konuya dönersek; Trump’ın Biden yönetimini ve Demokratları yüksek enflasyon nedeniyle suçlaması siyasi refleks olabilir. Ancak teşhisin önemli bir kısmı doğru yerde duruyor: ABD’de konut piyasası artık büyük ölçüde bireyler için değil, dev sermaye grupları için işliyor. Faizlerin uzun süre düşük tutulması, pandemi sonrası parasal genişleme ve regülasyon eksikliği, müstakil konutları birer “yatırım ürünü”ne dönüştürdü.
Bugün ABD’de yüz binlerce müstakil konut, sıradan ailelerin değil, dev kurumsal yatırımcıların elinde. Listenin başında, genellikle birbirine karıştırılsa da farklı rollere sahip olan devler var: Blackstone, Invitation Homes aracılığıyla ülkenin en büyük müstakil konut portföylerinden birini yönetiyor. BlackRock, doğrudan ev satın alan bir şirket olmaktan çok, konut fonları ve ipotek temelli varlıklar üzerinden piyasaya yön veriyor. Vanguard ve State Street gibi varlık yöneticileri, bu konut şirketlerinin en büyük hissedarları arasında yer alıyor.
Bireysel alıcılar, daha teklif aşamasında oyunun dışına itiliyor
Bunlara ek olarak American Homes 4 Rent, Progress Residential, Pretium Partners, Amherst ve Tricon Residential gibi firmalar, özellikle Güney eyaletlerinde ve hızla büyüyen metropollerde binlerce evi toplu halde satın almış durumda. Bu şirketlerin iş modeli basit: Evleri nakit parayla al, fiyatları yukarı çek, sonra kiraya ver. Sonuç? Bireysel alıcılar, daha teklif aşamasında oyunun dışına itiliyor. Açıkçası ben 2011'den beri Türkiye'de de bunun yaşandığını görüyorum. Hangi inşaat projesine gitsem en iyi yerler ve birçok daire çoktan satılmış oluyordu. Bugün de konut satışları rekor kırarken ev sahipliği oranı düşüyor Türkiye'de. Sebebini anlamak zor değil.
Bana göre Trump’ın “büyük kurumsal yatırımcıların daha fazla müstakil konut satın almasını yasaklama” fikri işte bu noktada önem kazanıyor. Bu, serbest piyasa kutsamasına alışkın ABD siyaseti için radikal bir öneri. Ancak konut, sıradan bir meta değil. Konut piyasasını tamamen kâr maksimizasyonuna teslim ettiğinizde, orta sınıfı da, toplumsal istikrarı da kaybedersiniz. Türkiye'de birebir yaşanan da bu.
Elbette Trump’ın motivasyonlarının ne kadarının samimi, ne kadarının seçim hesaplarına dayandığı tartışılır. Ancak doğru bir cümle, yanlış bir ağızdan çıktığında da doğru olmaya devam eder. Eğer gerçekten kurumsal yatırımcıların müstakil konutları süpürmesini sınırlayan bir düzenleme hayata geçerse, bu ABD’de son yılların en anlamlı sosyal politika adımlarından biri olabilir.
Konut, bir hisse senedi değildir. Bir algoritmanın “getiri” hesabına indirgenemez. Trump’ın dediği gibi: Evlerde insanlar yaşar. Şirketler değil. Bu gerçeği hatırlamak bile, bugün için şaşırtıcı derecede devrimci bir adım sayılıyor. Hem de kimin ağzından.
