Yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımı bir dönem önemli bir döviz geliri kalemiydi. Bu durum her ne kadar döviz geliri yönüyle bir avantaj yaratıyorduysa da, bir yönden de dezavantaja yol açıyordu. Yabancıların talebi konut fiyatlarının yukarı gitmesine yol açıyordu.
Bu satın alma yönüyle oluşan talebin yarattığı dezavantaja bir de çeşitli statüler altında sayılarının kaç milyona ulaştığı bile bilinmeyen yabancıların kiralık konut talebi de eklenince bu kez kira tutarları da tırmandı gitti.
Yabancıları Türkiye’de konut almaya teşvik eden birkaç temel etken var ya da vardı. Türkiye’de konut fiyatları bir dönem benzer ülkelere kıyasla görece düşüktü. Belli değerin üstünde konut almak Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı demekti. Özellikle bazı Ortadoğu ülkeleri vatandaşları için TC kimliği tabii ki önemliydi.
Türkiye’deki konutlara en yoğun talep bir dönem Rusya ve Ukrayna vatandaşlarından geliyordu ancak bu iki ülke arasındaki savaş söz konusu talebi bir anda yavaşlattı. Zaten savaşın başladığı 2022 yabancıların Türkiye’deki konut alımında zirve yılıydı ve sonrasında belirgin bir gerileme ortaya çıktı.
Bu gerilemede hem söz konusu savaş yüzünden iki ülke vatandaşlarının talebinin azalması, hem de Türkiye’deki konut piyasası ve Türk parasının değerine ilişkin gelişmeler rol oynadı.
TÜRKİYE’NİN CAZİBESİ KALMADI
Türkiye’de gayrimenkul edinmenin yabancılar açısından iki temel cazibesi vardı.
■ Türkiye’de gayrimenkul benzer Batı ülkelerine göre ucuzdu.
■ Türk parasının değeri görece düşük olduğu için çok fazla olmayan bir döviz getirmek suretiyle Türkiye’de iyi bir ev almak mümkündü.
Bu iki etken birkaç yıl içinde hızla kayboldu...
Türkiye’deki konut fiyatları inanılmaz bir hızla artmaya başladı, benzer Batı ülkelerindeki fiyatlar yakalandığı gibi hızla o fiyatlar da geride bırakıldı.
Bu yaşanırken Türk parası fiyat artışı ölçüsünde değer yitirmedi ve bir anlamda değerli kaldı. Bu iki etken yabancının Türkiye’ye mesafeli yaklaşmaya başlamasına yol açtı.
2022 yılının tümünde 6,7 milyar dolar olan yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımı, bu yılın mayıs ayı itibarıyla yıllık bazda 2,1 milyar dolara indi. Bir başka ifadeyle tam üçte ikilik bir azalma yaşandı.
TÜRKLER GÖZÜNÜ YURT DIŞINA ÇEVİRDİ
Yabancının Türkiye’ye gelmekten kaçınmasına yol açan sözünü ettiğim iki temel etken, yurt içinde yerleşiklerin yurt dışında gayrimenkul alımına yönelmesi sonucunu doğurdu.
Merkez Bankası Türklerin yurt dışında edindiği gayrimenkullere ilişkin verileri 2017’den bu yana olan dönem için açıklıyor. Belli ki zaten daha önceki yıllar için önemsenecek bir alım söz konusu değildi.
2017-2022 döneminde yıllık bir milyar doları bile bulmayan yurt dışındaki alımlar 2023 yılıyla birlikte artışa geçti ve söz konusu yıl 1,8 milyar dolarlık alım gerçekleştirildi.
Bu yılın mayıs ayı sonu itibarıyla son bir yıldaki alım da 2,3 milyar dolar oldu.
YERLİ-YABANCI ALIMI YER DEĞİŞTİRDİ
Yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul (konut demek de pek yanlış olmaz) alımı aylık bazda ilk kez geçen yıl şubatta Türklerin yurt dışındaki alımlarının az da olsa altında kalmıştı. Geçen yıl mayıs, haziran, ekim ve kasım aylarında da yurt dışındaki alım daha fazlaydı.
Bu yıla gelindi ve ilk beş ayın tümünde de Türklerin yurt dışı alımı, yabancıların Türkiye’deki alımından daha fazla oldu.
Belli ki bu eğilim devam edecek ve kapanan makas, aksi yönde giderek açılacak.
NASIL AÇILMASIN Kİ!
Türkiye’de konut fiyatları öyle bir boyut kazandı, hele hele yurt dışındaki çoğu ülkenin standart yapılanması olan bahçeli, tek ya da iki katlı bağımsız konutlar öylesine pahalı bir hal aldı ki bunların yanına yaklaşılmaz oldu. Yerine göre bu tür konutlar için ağızlar milyon dolarlardan açılıyor.
Yurt dışıyla bağlantısı olanlar ise o paranın belki de yarısına yurt dışında konut almayı tercih ediyor. İşte bu yüzden o makas daha da açılacak.
Kaldı ki makasın giderek hızla açılması da söz konusu. Yabancılar Türkiye’ye olan ilgisini kaybederken, yurt içi yerleşiklerin yurt dışı ilgisi giderek artacak.
KUR ARTIŞI ÇARE OLUR MU?
Bu tablo karşısında gündeme getirilecek kağıt üstündeki çare tabii ki kur artışı olacaktır. Kur arttığı takdirde yabancıların aynı miktar dövizle Türkiye’de daha pahalı konutlar almaları mümkün hale gelecek; Türkler de yurt dışında şimdiki kadar kolay alım yapamayacaktır. Bu değerlendirmenin ikinci kısmı doğru sayılır da, kur arttığı takdirde acaba Türkiye’deki konut fiyatları bugünkü düzeyinde kalacak mıdır? Daha doğrusu, kurda belirgin bir artış olduğu takdirde Türkiye’deki hangi mal ve hizmetin fiyatı bugünkü düzeyinde kalacaktır ki?
