TÜİK her ay Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerinden hareketle konut satış istatistiklerini yayımlıyor.
Konut satışı diyoruz ama aslında bu tanım ne kadar doğru, tartışılır. Bu tür alışverişlerde klasik tanımlama “satış” olduğu için bu sözcük kullanılıyor. Ama unutmamak gerekir; her satış aynı zamanda bir alıştır. Üstelik binlerce konut satış için beklerken alışverişin gerçekleşmesi ancak alıcı çıkarsa söz konusu olur. Yani gerçekleşen alışveriş sayısını satıcı değil, alıcı belirlemektedir. Dolayısıyla konutta aslında satıştan çok alıştan, eğer artıyorsa alışın arttığından ya da düşüş varsa alışın düştüğünden söz edilebilir.
Tahmin ederim, bu tanım konusu üstünde durmak kimilerine gereksiz geliyordur. Oysa piyasanın seyrini satıcının mı, yoksa alıcının mı çok olduğu belirlediğine göre bu tanım hiç yabana atılacak bir konu değildir.
Ama bugün üstünde durmak istediğim satıcı ya da alıcı tanımı değil. Hadi genel alışkanlığı zorlamadan satış diyelim, konut satışı gerçekten artıyor mu, bu soruya yanıt aramak istiyorum.
Önemli olan ilk satış
Konutta genellikle toplam satış sayısı üstünde durulur. Elbette toplam sayı da bir göstergedir ama gerçek anlamda satışı ortaya koyan aslında ilk el satıştır.
Siz hiç ikinci el otomobil satışına ilişkin bir istatistik gördünüz mü? Hiç ikinci elde kaç otomobil alınıp satıldığına bakarak otomotiv sektörünün performansı ve gelişmesi üzerine bir değerlendirme okudunuz mu? Üç kere, beş kere el değiştirmiş bir otomobilin bir kere daha el değiştirmesinin, sahibinin değişmesinin ekonomik anlamda ne gibi bir önemi olabilir ki?
Peki ya konut; konutta farklı olan ne? Örneğin otuz yıllık bir konut daha önce birkaç kez el değiştirmiş, şimdi yeni sahibi satın almış. O konutun alımı için aktarılan paranın nereden; mevduattan mı, dövizden mi, altından mı çıktığı gibi bir yön var ve bu önemli tabii ki ama bu satışın ya da alışın konut piyasası için, inşaat sektörü için nasıl bir anlamı olabilir ki?
Dolayısıyla konut sektöründe gerçek satışı gösteren veri ilk elde gerçekleşen işlemlerdir. İnşaat sektöründe canlılık var mı, gelecekte ne olacak; bütün bunların temel göstergesi ilk eldeki satış sayısıdır.
İlk el satışta büyük düşüş
Türkiye’de konut alış-satışına ilişkin istatistikler tüm il ve ilçeleri kapsayacak şekilde 2013 yılından bu yana tutuluyor. Önceki yılların verileri il merkezleri ve merkez ilçelerle sınırlıydı. Bu yüzden tüm Türkiye’yi kapsayan veriler 2013’ten beri var.
2013’ten bu yana olan tüm yılların ilk on aylık verileri ne mi söylüyor?
■ İlk el konut satışı 2019 yılında birden düşüşe geçti. 2013-2018 yıllarında ilk on aylık dönemlerin toplamı itibarıyla ortalama 482 bin olan ilk el konut satışı, 2019- 2025 döneminde ortalama 359 bine düştü.
■ 2013-2018 döneminin ilk on ayındaki satışlarda ilk el olanların yüzde 46,1 düzeyindeki payı, 2019-2025 döneminde yüzde 31,6’ya indi. Buna karşılık ikinci el satışların payı aynı dönemler itibarıyla yüzde 53,9’dan yüzde 68,4’e yükseldi.
Fiyatlardaki tırmanmanın sonucu
Konut fiyatları son yıllarda inanılmaz bir hızda artış gösterdi. Hep vurgulanıyor ya, herhangi bir birikimi olmayanın yalnızca ücretiyle ve bu şekilde yapacağı tasarrufla -ki tasarruf yapmak da hiç kolay değil- konut edinme olanağı neredeyse hiç kalmadı.
2019-2020 yıllarında başlayan ve sonraki yıllarda yüzde 100’leri aşan -o da Merkez Bankası’nın hesaplamasına göre- yeni konutlardaki fiyat artışı işte böyle bir sonuç doğurdu. Grafikte de görüldüğü gibi ilk el-ikinci el konut payı adeta yengeç gibi bir görünüm aldı.
Konut sahipliği oranı
İnşaat sektörünün durumu açısından ilk el satış önemli ama toplam satışın da şöyle bir önemi var:
“Bu konutları zaten konut sahibi olanlar mı alıyor, yoksa daha önce konutu olmayanlar mı?"
TÜİK’in 2023 yılındaki duruma ilişkin verileri, Türkiye’de hanelerin yüzde 28’inin kirada oturduğunu, dolayısıyla -lojmanda oturan yaklaşık yüzde 0,9’luk kesim göz ardı edilirse- yüzde 72 kadarının ev sahibi olduğunu gösteriyor.
İlk ve ikinci el toplam konut satışında bu yılın ilk on ayı, önceki tüm yılların üstünde. Bu ikinci el satıştaki rekordan kaynaklanıyor.
Bu konutları alanlar, ilk konutlarını alıyorsa yüzde 28’lik kiracı oranı küçülecektir.
Ama bu konutları satanlar, tek konutlarını satmak durumunda kalanlarsa ev sahibi-kiracı yer değiştirecek, yani 72’den 28’e ve 28’den 72’ye kayma olacak ve oranlar aynı kalmış olacaktır.
Bir başka önemli detay da, ikinci el konut satanların niye buna yöneldiğidir. İhtiyaçtan mı, daha iyi ve ilk el konut almak için mi, bu önem taşımaktadır.
