Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanlığını 3 Kasım 2023’te Mehmet Kalyoncu’dan devralan Neşecan Çekici, GYODER Genel Müdürü Kürşat Serkan Hakan’la birlikte bize piyasanın durumunu anlatırken önce başlığı attı:
· Barınma krizi geliyor…
Bu başlığın altını doldurmak için banka kredili konut satış verilerine işaret etti. Dramatik durumu anlatmak amacıyla 2013 yılına döndü:
- 2013 yılında konut kredisi faiz oranı ortalama yüzde 1’in altında idi. Toplam 1 milyon 150 bine ulaşan satışın yüzde 39.8’i banka kredisi ile satılmıştı.
Banka kredisi kullanım oranının 2023’te yüzde 14.5’e indiğinin altını çizdi:
- Bu yılın ilk yarısında konut alımında banka kredisi kullanım oranı yüzde 9’a kadar indi. 545 bin adetlik satışın sadece 51 bininde banka kredisi kullanıldı. Haziran 2024’te aylık kredili satışın yüzde 49.4 azaldığını, 6 bin 813 konutun banka kredisiyle satıldığını kaydetti:
- Artık banka kredili konut satışları yok denecek kadar az.
Türkiye’de yıllık yeni konut ihtiyacının 800 bin dolayında olduğunu bildirdi:
- Son 2-3 yıldır yeni konut üretimi 400-500 bin aralığına indi.
Konut satışlarının yılın ilk yarısında yüzde 3.7 gerilediğini aktardı:
- Bu yılın ilk 6 ayında 545 bin 74 konut satıldı. Haziran 2024’te yüzde 5.2 azalışla 79 bin 313 adet satış oldu.
Yabancıların “bekle, gör” pozisyonunda olduklarını vurguladı:
- Yabancılara yapılan konut satışları 2023’te bir önceki yıla göre yüzde 48.1 azalarak 35 bin 005 oldu. Geçen yıl toplam konut satışları içinde yabancılara yönelik olanların payı yüzde 2.9’a geriledi. Bu oran an itibariyle yüzde 2’nin de altına indi.
Yabancılara konut satışıyla ilgili bu yılın verilerini paylaştı:
- Yabancılara konut satışları bu yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 45.7 azalarak 9 bin 21’e geriledi.
Aile üyesinde veya kendisinde konut bulunanların yeni konut için kredi kullanım oranının yüzde 25’lere kadar düşürüldüğünü anımsattı:
- Bu kesim kiralık konut üretimine destek oluyordu. Burada tekrar bir gözden geçirme faydalı olabilir.
İlk konutunu alacaklara verilen desteğin altını çizdi:
- İlk konutunu alacaklar için planlanan ama bekleyen yüzde 1.2 oranlı ve 180 ay vadeli kampanyanın da sektöre olumlu etkisi olacaktır.
Daralan talebin yönelimine dikkat çekti:
- Mevcut şartlarda artık konutta talep tamamen doğru lokasyonda, doğru mühendislikle yapılmış projelere yöneliyor ve daha seçici davranıyor. Bu, bir anlamda sektörü disipline ediyor. Arzda ve talepte yaşanan sıkışmayı, ekonomik iyileşmeler biraz rahatlatabilir.
Sıkıntılı sürece rağmen konuya bir de fırsat penceresinden baktı:
- Gayrimenkulde nakdin kuvvetli olduğu bir dönemdeyiz. Nakitle dönen bir pazar olduğundan pazarlık payları da çok yükseldi. Bu pazarlık baskısı özellikle yüksek segmentteki konutlarda fiyatları aşağı indiriyor.
Bu noktada konut fiyatlarının seyrini analiz etti:
- Konut satış fiyatları nominal olarak geçen seneye ve önceki seneye göre artmaya devam ediyor. Ancak, reel olarak fiyat artışının en düşük seviyesinde olduğumuzu söyleyebiliriz.
Konut fiyatlarının Nisan 2024 itibariyle bir yılda yüzde 54 arttığının altını çizdi:
- Ancak, konut fiyatları mevcut enflasyondan arındırıldığında yıllık fiyat değişiminin yüzde 9 azaldığı görülüyor. GYODER Başkanı Neşecan Çekici’nin ortaya koyduğu veriler, piyasadaki sıkıntıyı, sancıyı gözler önüne seriyor…
Yaşanan sıkıntı “barınma krizi”ne dönüşürse sonu iyi olmaz değil mi?
Öz kaynakları 572 milyar lira, ekonomide çarpan etkisi yaratıyor
Gyoder Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, GYO’larla ilgili verileri paylaştı:
-Halka açık, kapalı hisselerin piyasa değeri 440 milyar lira.
-GYO’ların özkaynakları 572 milyar lira. Toplam borçlar 187 milyar lira. Yani, borçluluk oranı çok iyi. Borsada işlem gören şirketlerin borçluluğu genelde özkaynağın 3-4 katı.
-GYO’lar ekonomide çarpan etkisi yaratıyor. Burada kazandığının büyük kısmını yeni gayrimenkul yatırımlarına yani tekrar ekosistemine dahil ediyor.
-8 milyon borsa yatırımcısının 4 milyonunun GYO’larda yatırımı var. Temettü dağıtım zorunluluğu onları memnun edecektir. Şu noktanın altını çizdi:
- GYO’ların, GYF’lerin ve diğer menkulleştirme enstrümanlarının finansa erişimin çok zorlaştığı böylesi bir dönemde desteklenmesi, teşvik edilmesi yerinde olacaktır.
Ardından ekledi:
- Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), yeni düzenlemesiyle artık gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapmasının önü açılmış oldu. GYF’ler, gayrimenkul sektörünün tekrar canlanması için önemli rol oynayacak.
GYF verilerini de ortaya koydu:
- GYF pazar büyüklüğü bu yılın ilk çeyreğinde 82.7 milyar lira oldu. İhraç dönemi devam eden ve ilk kez yatırım almış olanlar dahil toplam 142 GYF var. Bu yıl 200’ü aşabilir.
5 milyon hanede ‘solo’ yaşanıyor
Gyoder Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, yapı izin istatistikleri üzerinden şu verileri paylaştı:
-2022’de 699 bin daire için üretim izni alınmışken 2023’te bu rakam 855 bin oldu.
-Türkiye’de her yıl 575 bini aşan evlilik, 200 bin dolayında boşanma oluyor.
-100 bini aşkın gurbetçinin ve yabancıların ev talebi var.
-Ev sahipliği oranı da yüzde 57 düzeyinde bulunuyor.
-2008’de 4 olan ortalama hane halkı sayısı 3’e düştü ve gerileme devam ediyor.
-Dolayısıyla en az 1 milyon üretim olmalı ki organik talep karşılanabilsin.
Bu noktada şöyle bir tanım ve veri üzerinde durdu:
-Türkiye’de 5 milyon hanede “solo yaşam” var. Yani, boşananlar, öğrenciler, yaşlılar başta olmak üzere bulundukları hanede tek başına yaşayanlar artıyor.
İnşaat maliyet endeksi 2015’ten beri 14 kat arttı
Gyoder Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, inşaat maliyet endeksinin detaylarına işaret etti:
-Mayıs 2024’te inşaat maliyet endeksi bir önceki aya göre yüzde 1.11, önceki yılın aynı ayına göre yüzde 72.78 arttı.
-Malzeme endeksi bir önceki aya göre yüzde 1.25, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 58.75 arttı.
-İşçilik endeksi bir önceki aya göre yüzde 0.84, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 108.93 yükseldi.
-Nisan 2024 itibariyle toplam inşaat maliyetleri yıllıkta yüzde 72.8 arttı.
-2015’te 100 olan inşaat maliyet endeksi Mart 2024 itibariyle 1400 oldu. Yani, 14 kat artış yaşandı.
Şu noktanın altını çizdi:
- Ancak artış hızında ciddi bir yavaşlama var ama işçilik maliyetlerinde artış devam edecek gibi görünüyor.
‘Temettü zorunluluğu’nu biz de istedik ama asgari kurumlar vergisi hesapta yoktu
Gyoder Başkanı Neşecan Çekici, vergide gerçekleşen son düzenlemelerin sektörü ilgilendiren bölümü üzerinde durdu:
-Dünya uygulamalarına paralel olarak Kurumlar Vergisi istisnasının uygulanabilmesi için söz konusu ortaklık ve fonlara kâr payı dağıtım zorunluluğu getiriliyor. Yurtiçi asgari kurumlar vergisi yükümlülüğü GYO ve GYF’ler için söz konusu olacak.
İstisna tarafını biraz daha açtı:
- Söz konusu ortaklık ve fonlar taşınmazdan elde ettikleri kazançlarının yüzde 50’sini (hesap dönemine ilişkin Kurumlar Vergisi beyannamesinin verilme tarihini izleyen 2. ay sonuna kadar) dağıtırsa Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanmaya devam edecekler.
Ardından ekledi:
- GYO ve GYF’ler söz konusu kâr dağıtımını sağlamazlarsa yüzde 30 oranında Kurumlar Vergisi ödeyecekler.
Dünyadaki uygulamalara işaret etti:
- Dünya uygulamalarında hiçbir ülkede bu anlamda doğrudan vergi yok. Bu noktada taşınmaz kazançlarını sıraladı:
-Alım-satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, işletme gelirleri gibi direk taşınmazlardan elde edilen gelirler.
Şu noktanın altını çizdi:
- Bunlar dışındaki kazançların dağıtılma şartı bulunmuyor.
Yeni mevzuatın sektöre etkisini irdeledi:
- Yeni durumda GYO’ların yeni yatırımlar için ayırabilecekleri kaynak azalacak. Bu da sektördeki ekosistemi olumsuz etkileyebilir.
GYO sayısına dikkat çekti:
- Türkiye’de 48 olan GYO sayısının bu yılın sonunda 60’a yaklaşması, 3 yıl içinde ise 100’e ulaşması öngörülüyordu.
GYO’ların vergi gelirlerine katkısı üzerinde durdu:
- GYP’ların KDV, Emlak Vergisi, tapu harçları, stopajlar yoluyla sisteme ciddi bir katkısı var. Ayrıca, denetim, hesap verebilirlik, kayıt içi olunması çok önemli.
