YENER KARADENİZ/İSTANBUL
Enflasyonun altında seyreden satışlar ve kontrolsüz kira talepleri hem zincir markaları hem de esnafı kıskaca almış durumda. Türkiye genelinde her 3 markadan 2’si mülk sahibiyle mahkemelik olurken, küçük esnaf ise ya sektörden çekiliyor ya da farklı bir iş kolunda şansını deniyor. Ortalama bir esnafın ömrü 3 yıla kadar düşerken, caddelerde boş kalan mağazalara artık dev fabrikalar da ekleniyor. Geçmişte sabit giderlerin yalnızca üçte birini oluşturan kira, bugün yüzde 60’lara ulaşarak maliyetleri adeta domine ediyor. Satışlardaki daralma yalnızca mağazaları değil, üretim tesislerini de vuruyor. Ticari gayrimenkullere yönelik ilanlar hızla artarken, istenen rakamlar ise el yakıyor. Almanya merkezli Deutsche Bank’ın yayınladığı “Dünya 2025 Kira Raporu”na göre İstanbul, son 5 yılda dolar bazında yüzde 193’lük artışla dünyada kiraların en fazla yükseldiği şehir oldu. Özellikle İstanbul’un prestijli alışveriş caddeleri olan Teşvikiye ve Bağdat Caddesi’nde, mağazalar için talep edilen kiralar artık milyon TL seviyelerinde. Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel, “6 kata kadar artış isteyen var. Sabit kira ödüyoruz, ciro kirası da veriyoruz. Ama yetmiyor” diyerek duruma tepki gösterirken İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Şekib Avdagiç ise kira krizine çift taraflı bakılması gerektiğini belirtiyor. Türkiye Esnaf ve Sanatkarları Konfederasyonu (TESK) Bendevi Palandöken de sistematik düzenlemelere işaret ediyor.
Öncel: 6 kata çıkan kira artışı istekleri var
BMD Başkanı Sinan Öncel, perakendecinin artık maliyetlerini yönetemediğini ve davaların kaçınılmaz hale geldiğini belirtiyor. “Sabit kira ödüyoruz, cirodan da pay veriyoruz ama yine de 4-5 kat artış talep ediliyor. 6 kata kadar çıkan istekler bile var” diyen Öncel, AVM’lerdeki adaletsiz kıyaslamaların mahkemeye taşındığını aktarıyor. Kendi mağazasıyla ilgili süreci örnek veren Öncel, AVM’nin alt katındaki yerinin, giriş kapısındaki mücevher mağazalarıyla kıyaslandığını, bunun kabul edilemez olduğunu söylüyor. “İlk bilirkişi itiraz etti, ikinci ortalamayı aldı. Hakime durumu anlatınca üçüncü bilirkişi atanmasına karar verildi. Bu sadece benim değil, sektörün genel meselesi” diyen Öncel, yatırımcıların “sorunu konuşmayalım, sektörü nasıl büyütürüz konuşalım” yaklaşımının da çözüm üretmediğini ifade ediyor. Perakende satışlarının enflasyonun çok altında kaldığını vurgulayan Öncel, “Şu anda herkes nakit akışı yönetiyor. Banka kredisi yok, kontrollü zarar söz konusu. Aylık 100 lira kira varsa o kadar satış yapmak zorundasın, nasıl yaparsan yap” sözleriyle sektörün içine düştüğü darboğazı özetliyor. Öncel’e göre yalnızca AVM değil, tüm ticari mülk sahipleriyle yaşanan bu sorun ancak sistematik düzenlemelerle çözülebilir. Enflasyona bağlı artışla birlikte mülk sahiplerinin gelir vergisinde indirim yapılması gerektiğini savunan Öncel, “Devlet vergisinden biraz feragat ederse mal sahipleri de gönüllü olarak indirime gider. Üst sınır tek başına çözüm değil, çünkü kavga çıkar” diyerek hem mülk sahiplerini hem devleti sürece ortak etmeye çağırıyor.
Avdagiç: Yatırımcıların artan yükleriyle bağlantılı
Ticari gayrimenkul kiralarındaki tartışmaların odağında perakendeciler ve mülk sahipleri karşı karşıya gelse de İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Şekib Avdagiç, meselenin yalnızca kiracılar açısından değil, yatırımcılar açısından da değerlendirilmesi gerektiğini savunuyor. AVM yatırımcılarının büyük kısmının uzun vadeli döviz kredileriyle yola çıktığını belirten Avdagiç, pandemiyle birlikte bu kredilerin TL’ye dönmesinin dengeleri bozduğunu ifade ediyor. Avdagiç, “Diyelim ki 50 milyon dolar kredi taksiti vardı, 55 milyon dolar kira alıyordu. Kredisini ödeyip kalanla işini çeviriyordu. Ancak krediler TL’ye dönünce bu yapı çöktü” diyor Avdagiç’e göre mevcut kira tartışmaları, yalnızca perakendecilerin sıkışmışlığıyla değil, yatırımcıların artan yükleriyle de doğrudan bağlantılı. Avdagiç, ticari mülklerin yatırım geri dönüş sürelerine de dikkat çekiyor. İstanbul’da sıradan bir AVM’nin yer maliyeti dahil minimum 150 milyon dolarlık bir yatırımı gerektirdiğini belirten Avdagiç, “Bir mağazanın kirası yalnızca o metrekareyi değil, ortak alanları, otoparkı, altyapıyı da karşılamak zorunda. 1 m2 mağaza için 3,5-4 m2 inşaat yapmak gerekiyor” diyor. Gayrimenkul sektöründe Türkiye’nin 2010’larda düşük kira seviyeleriyle anıldığını hatırlatan Avdagiç, “2010’larda bize gelen gayrimenkul raporlarında ‘Türkiye hem işyeri hem ofis hem de konut kiralarında dünya standartlarının çok altında. Çok hızlı bir yükselme olacak’ deniyordu. AVM’lerde bu olamaz ama örneğin caddelerde insanlar mülk almadı, ‘nasılsa ucuza oturuyorum’ diye. Ama şimdi Bağdat Caddesi’nde bir dükkan almaya kalksanız 400-500 milyon TL’yi geçiyor. 50 milyona iyi bir caddede dükkan yok. Dünyada yatırımın 12-13 yılda döndüğü ülkeler var. Türkiye’de diyelim ki 20 yılda dönüyor. Bu son kira zamlarından sonra 12 yıla kadar düştü. Şimdi 500 milyonluk dükkanı aldığınızda bunu 20 yıla bölerseniz yıllık 25 milyon almanız lazım, sıfır enflasyon ile. 12’ye bölerseniz, ayda yuvarlak hesap 2 milyon TL kira almanız lazım. Vergisini de üzerine koyarsanız 2,6-2,7 milyon TL almanız lazım ki, stopajını, vergisini verdikten sonra size 2 milyon net kalsın. Realite bu” sözleriyle, kira artışlarının yalnızca keyfi değil, yatırımın matematiğiyle de ilgili olduğunu belirtiyor.
Palandöken: Kontrolsüz kira artışları küçük esnafı tüketti
TESK Başkanı Bendevi Palandöken, ticari kiralardaki kontrolsüz artışların ve kuralsız işyeri açılışlarının küçük esnafı hızla tükettiğini söylüyor. Kira seviyesinin yanı sıra 10 yılı dolduran kiracılar için tahliye kolaylığı sağlanmasının, esnafın uzun vadeli plan yapmasını imkânsız hale getirdiğini belirten Palandöken, “Bir esnafın müşteri kitlesi oluşturması beş yılı buluyor. Tam yerleşmişken, ‘çık’ deniliyor” diyor. Kira artışlarının yapılan işle orantılı olması gerektiğine dikkat çeken Palandöken, 50 bin TL’ye tutulan bir dükkânın kısa sürede 75 bin TL’ye çıktığını, bu farkın da mecburen vatandaşa yansıtıldığını vurguluyor. Zincir mağazalar zararını başka şubeyle telafi edebiliyor ancak küçük işletmelerde bu denge mekanizması bulunmuyor. “Caddelerdeki dükkânların çoğu bu nedenle boş kalıyor. Online satışlar artarken, fiziksel mağazalar birer birer kapanıyor” ifadesini kullanıyor. Palandöken’e göre asıl sorun, kuralsızlık. Türkiye’de esnafın ortalama ömrü artık üç yıla kadar geriliyor. “Dünyada bu işler kuralla yürüyor” diyen Palandöken, simitçinin yanına bir başka simitçi açılmasının önüne geçilmediğini, plansızlığın herkesi batırdığını dile getiriyor. Ruhsat süreçlerinde alan analizi yapılmaması nedeniyle aynı sokakta benzer işletmelerin birbirini yok ettiğini anlatıyor. Bir diğer sorun da kira stopajı. “Zaten gelirini almış mal sahibinden vergi alınıyor, bir de kiracıdan ikinci kez alınıyor” diyen Palandöken, çifte vergilendirmenin kaldırılmasını istiyor. Ayrıca mülk sahibinin kira artışında devletin müdahil olması, enflasyonun önüne geçilmesi ve işyeri kiralarının daha adil şekilde belirlenmesi gerektiğini söylüyor. Palandöken, Maliye ve Ticaret Bakanlıklarıyla yürüttükleri görüşmelerde perakende yasasının çıkarılması gerektiğini dile getirdiklerini aktarıyor. “Her işletme her şeyi satamaz. Kira artışında sınır, işyeri açılışında analiz, tahliyelerde denge gerekiyor. Batmadan önce önlem alınmazsa, kaybedilen sadece esnaf değil, ülkenin birikimi olur” sözleriyle çağrısını yineliyor.
