Geçen hafta ticari binalarda enerji verimliliği potansiyelini ele almıştım. 31 farklı ticari binada yaptığımız etütlerde toplam potansiyelin %55,3 seviyesinde olduğunu gördük. Bu hafta temel soruya odaklanmak istiyorum. Yeni binalar için mevzuat önemli şartlar getirirken binalarda verimlilik potansiyeli neden hâlâ bu kadar yüksek?
Türkiye’de yeni binaların asgari enerji performansı Enerji Kimlik Belgesi ile tanımlanıyor ve en az C sınıfı performansa ulaşması bekleniyor. 2025 itibarıyla 2 bin metrekare ve üzerindeki yeni binaların Neredeyse Sıfır Enerjili Bina anlayışıyla en az B sınıfı enerji performansında ve birincil enerji ihtiyacının en az %10’unu yenilenebilir kaynaklardan karşılayacak şekilde tasarlanması gerekiyor.
Isı yalıtımı tarafında da önemli bir güncelleme var. TS 825 Isı Yalıtım Standardı yenilendi, iklim bölgesi sayısı 4’ten 6’ya çıkarıldı ve soğutma ihtiyacının hesaplamaya dahil edilmesinin önü açıldı. Bina kabuğu artık kışın ısı kaybı kadar yaz aylarında soğutma yükünü de belirleyen bir unsur.
Asgari şartta kalma eğilimi
Mevzuat önemli bir zemin oluşturuyor. Ancak sorun çoğu zaman bu zeminin üzerine daha iyi bir performans hedefi konulmamasında ortaya çıkıyor. Yeni bina geliştirme süreçlerinde kararlar genellikle ilk yatırım maliyeti üzerinden veriliyor. Daha iyi yalıtım, daha verimli cam, yüksek verimli soğutma grubu veya gelişmiş otomasyon işletme döneminde tasarruf sağlasa da proje aşamasında ek maliyet olarak görülüyor ve yapılmıyor.
Oysa binanın gerçek maliyeti inşaat tamamlandığında bitmiyor. Enerji tüketimi, bakım maliyeti, arıza riski, kullanıcı konforu, karbon etkisi ve varlık değeri ekonomik ömür boyunca devam ediyor. İlk yatırım bedelini düşüren ama işletme maliyetini artıran kararlar, uzun vadede daha pahalı bir bina ortaya çıkarabiliyor. Verilerle konuşacak olursak, enerji verimliliği yüksek bir bina yapmak, ilk yatırım bedelini yalnızca %2-3 artırıyor. Sağlanan enerji maliyeti tasarrufu ise %20-30’ları buluyor.
Yatırım yapan ile faydayı gören taraf farklı
Ticari binalarda temel sorunlardan biri, yatırım yapan taraf ile tasarruftan faydalanan tarafın ayrışması. Bina sahibi veya yatırımcı verimli sistem için ek yatırımı üstlenirken enerji faturasındaki azalış çoğu zaman kiracıya veya kullanıcıya yansır. Enerji performansı kira ilişkisine ve işletme modeline yansımıyorsa bina sahibi yatırımda isteksiz kalabilir. Kiracı ise ana sistemlere müdahale edemeyebilir. Böylece herkesin fayda göreceği bir iyileştirme ertelenir.
En ucuz satın alma alışkanlığı
Bir diğer sorun satın alma kültüründe ortaya çıkıyor. Bina ekipmanları seçilirken karar çoğu zaman ilk satın alma bedeline göre veriliyor. Ekipmanın sezonluk verimi, kısmi yük performansı, gerçek işletme koşullarındaki tüketimi, bakım ihtiyacı ve ömür boyu maliyeti yeterince değerlendirilmediğinde, düşük yatırım bedelli ancak yüksek işletme maliyetli sistemler tercih edilebiliyor.
Soğutma grupları, pompalar ve havalandırma sistemleri yıl boyunca farklı yüklerde çalışıyor. Bu nedenle katalogdaki en yüksek verim değeri kadar, sistemin gerçek çalışma aralığındaki performansı da önemli.
Performans ölçülmezse tasarım kâğıtta kalır
Enerji performansı proje dosyasında veya katalog değerinde kalmamalı. Bir ekipman devreye alındıktan sonra gerçek işletme şartlarında nasıl çalıştığı ölçülmeli. Soğutma grubunun kısmi yük performansı, pompanın gerçek çalışma noktası, kazanın yanma verimi ve otomasyon senaryoları izlenmeli.
Binalarda yüksek potansiyelin önemli nedenlerinden biri, tasarım performansı ile işletme performansı arasındaki farktır. Otomasyon devre dışı kalabilir, ayar değerleri yanlış belirlenebilir, filtreler tıkanabilir, pompalar sabit debide çalışabilir, fanlar gereğinden yüksek kapasitede işletilebilir. Bu nedenle iyi tasarım kadar iyi işletme disiplini de gereklidir.
Kentsel dönüşüm fırsatı
Türkiye’de kentsel dönüşüm öncelikle deprem güvenliği ihtiyacıyla gündeme geliyor. Bu ihtiyaç tartışmasız biçimde öncelikli. Ancak aynı süreç enerji performansı açısından da büyük bir fırsat sunuyor. Eski ve verimsiz bina stokunun yenilenmesi, depreme dayanıklı yapılar üretmenin yanında enerji tüketimi düşük yeni bir bina stoku oluşturma imkânı da sağlıyor.
Bu fırsat kaçırılırsa bugünün yeni binaları önümüzdeki 50-60 yılın verimsiz bina stokuna dönüşebilir. Doğru tasarım ve satın alma kararlarıyla kentsel dönüşüm, aynı anda hem deprem güvenliğini hem enerji verimliliğini hem de karbon azaltımını destekleyen tarihi bir dönüşüm aracı haline gelebilir.
Son söz
Ticari binalarda bugünün satın alma ve tasarım kararları, onlarca yıl sürecek enerji tüketimini belirliyor. Bu nedenle verimli bina yapmak daha iyi mühendislik kadar, daha doğru yatırım ve işletme modeli kurma meselesidir.
