Konut satışında ya da alışında her yıl olduğu gibi geçen yılın aralık ayında da rekor kırıldı. Bir ayda şimdiye kadarki en fazla sayıda konut el değiştirdi. Aralık ayındaki konut satışı 255 bini buldu.
Konutla ilgili olarak satış yerine alış kavramının kullanılmasını daha doğru bulduğumu köşemi izleyenler bilir. Yüz binlerce konut için satış ilanı varken, yani satışa konu olanların sayısı çok daha fazlayken gerçekleşen işlemin sayısını alıcının talebi belirliyor demektir ve bu yüzden de “Şu kadar konut satıldı” demek yerine “Şu kadar konut alındı” demek daha doğrudur ama dilimize satış kavramı öylesine yerleşmiş ki, ben de satış demeyi tercih ediyorum.
Bu şerhi düştükten sonra gelelim satış gerçekleşmesine…
Aralık ayına ilişkin veriler sürpriz değil…
Her aralıkta olduğu gibi geçen aralık ayında da yılın rekoru kırıldı.
Geçen aralıkta 255 bin adetlik satış gerçekleşti ve bu sayı kasım ayındaki satışın yüzde 80 üstünde ama 2024'ün aralık ayına göre artış yüzde 20 düzeyinde.
2025’in aralık ayı biraz daha farklı
Her yıl aralık ayında konutta rekor kırılır ama 2025’in aralık ayındaki durum biraz daha farklı.
Maliye’nin konut alım-satımlarındaki vergi kaçağını azaltabilmek için alım-satım sırasında gerçek değerin gösterilmesini sağlamak adına uzunca bir süredir yoğun çaba sergilediği biliniyor. Değerin eksik gösterilmesi anında belirlenemiyorsa da Maliye geriye doğru beş yıllık tarama yaparak cezai işlem uyguluyor, en azından uygulamaya çalışıyor.
Bu sistem zamanla daha da oturacaktır, işte bu denetime yakalanmak istemeyenler elini çabuk tutmak istemiş olabilir.
Ayrıca yeni yılla birlikte rayiç bedelde önemli bir artış söz konusu. Bu da konut almak isteyenlerin 2026 yılının yeni rayiç bedelinden kaçınmak için elini çabuk tutup aralık ayında alım yapmasında önemli bir etken.
Fiyatların artacağı kaygısı
Her yeni yıl öncesinde fiyatların sonraki yıl hızlı bir artış göstereceği kaygısı da hakim olur.
Ama bu yıla özgü başka bir beklenti var; faizlerdeki inişin hızlanacağı beklentisi. Bu bir çelişki gibi görünebilir, öyle ya faizler inecekse krediyle konut almak kolaylaşacak diye düşünülebilir ama biliniyor ki faizdeki düşüş ve buna bağlı talep artışı aynı zamanda konut fiyatlarında artışı da beraberinde getirir.
İşte genel olarak uzun süredir düşük artış gösteren, hatta kimi yerlerde enflasyonun çok az altında artan konut fiyatlarında faiz indiriminin de etkisiyle bir ivme ortaya çıkabileceği tahmini de talebi öne çeken bir etken oldu.
On üç yıllık gerçekleşme
Aralık ayındaki durumu bu şekilde özetledikten sonra gelelim yıllara göre konut satışına…
Tüm Türkiye’yi kapsayan konut alış-satışına ilişkin veriler 2013 yılından bu yana tutuluyor.
Yıllık bazdaki verilere bakıldığında konut satış rekoru yaklaşık 1,7 milyonla geçen yıl kırıldı.
Ancak konut satışında toplam sayıdan çok ilk satış daha önemli. Bu çerçeveden değerlendirildiğinde geçen yılki 541 bin adetlik ilk satış son yılların en yüksek düzeyine işaret ediyor. Ne var ki bu sayı 2014-2018 döneminin altında. Zaten grafikte de görülebileceği gibi bu dönemde ilk ve ikinci el satışlar birbirine çok yakındı. Ne olduysa 2019 yılıyla birlikte oldu; makas açılmaya başladı ve sonrasında ortaya yengeç benzeri bir grafik çıktı.
İpotekli oranı da düşüyor
Son yıllarda faizlerin yüksek seyretmesi ipotekli satışların çok düşmesine yol açtı. Her ne kadar geçen yıl önceki yıla göre yüzde 50’ye yakın önemli bir artış varsa da ipotekli satışlar hâlâ 2022 ve öncesinin çok altında. Hele hele faizlerin düşük seyrettiği 2020 yılında 573 bin adetlik ipotekli satış, geçen yıl 2024’e göre yüzde 50 artmakla birlikte ancak 237 bine ulaşan satışın bir kattan fazla üstünde.
Zaten 2020 yılı ipotekli konut satışının toplamdan en çok pay aldığı yıl olarak kayıtlara geçti. 2020 yılında yüzde 38 olan ipotekli satışların payı 2024’te yüzde 10,7, geçen yıl ise yüzde 14 olarak gerçekleşti.
