7194 Sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda yapılan düzenleme ile; Türkiye sınırları içinde bulunan ve emlak vergisine esas bina vergi değeri 5 milyon TL ve bu tutarı aşan “mesken” nitelikli taşınmazlardan ' “Değerli Konut Vergisi” alınması öngörülmüştür. 7194 sayılı Kanunla yapılan bu düzenlemeler uyarınca, 2020 yılından itibaren Değerli Konut Vergisi yürürlüğe girecekken, daha sonra 7221 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ve Emlak Vergisi Kanununa eklenen geçici 24. madde hükmü ile değerli konut vergisine ilişkin mükellefiyetin 2021 yılının başından itibaren başlaması ve 2020 yılına ilişkin olarak 2020 yılında verilmesi gereken beyannamenin verilmemesi, anılan yıla vergi tahakkuk ettirilmemesi kabul edilmiştir. Dolayısıyla, değerli konut vergisinin ilk uygulaması 2021 yılından itibaren başlamıştır.
Keza konuyla ilgili Uygulama Genel Tebliği de 15 Ocak 2021 tarihli Resmi Gazetede yayımlanmıştır.
Anılan düzenlemeler çerçevesinde, güncel haliyle “Değerli Konut Vergisi” şöyledir:
1- Verginin Konusu, Vergi Değeri Ve Mesken Nitelikli Taşınmaz Kavramı:
Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri 2025 yılında 15.709.000 Türk lirasının (2026 yılında 17.711.000 TL’nin) üzerinde olanlar (2026 yılında 17.711.000 TL’nin) değerli konut vergisine tabi olacaktır.
Değerli konut vergisi mükellefiyeti anılan tutarın aşıldığı yılı takip eden yıldan itibaren başlayacaktır. Örneğin 2025 yılında, mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri 15.709.000 Türk lirasını aşan varsa, 2026 yılında mükellefiyet başlayacak ve vergiye esas alınacak matrahlar da aşağıda belirtilen ve 2026 yılı vergilemesinde uygulanacak olan matrah tutarları olacaktır. Başka bir deyişle; 2025 yılında 15.709.000 TL’nin üzerinde olan meskenler vergileme kapsamına girmekle birlikte, 2026 yılı için vergilemeye esas alınacak matrah 17.711.000 TL’yi aşan kısım olacaktır, vergi değeri bu tutarın altında kalanlar vergilenmeyecektir.
Değerli konut vergisi uygulamasında "mesken nitelikli taşınmaz" kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade etmektedir. Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.
Taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılır. Tapu kayıtlarında mesken niteliğini haiz binaların, fiilen işyeri şeklinde kullanılıyor ve ilgili idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak faaliyette bulunuluyorsa; ayrıca bu binalara ilişkin emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi bildirimleri işyeri olarak verilmişse, söz konusu binalar değerli konut vergisi uygulaması bakımından işyeri olarak değerlendirilecek ve değerli konut vergisinin konusuna girmeyecektir.
2- Matrah ve Nispet:
Verginin matrahı, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi hükmüne göre belirlenen “bina vergi değeri”nin Emlak Vergisi Kanunu’nun 42 nci maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı (2025 yılı için 15.709.000 TL, 2026 yılı için ise 17.711.000 TL) aşan kısmıdır. (Vergi değeri; Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için takdir olunan birim değerlere göre tespit edilecek arsa payı toplamından oluşur.)
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri 2025 yılı için 15.709.000 TL’yi aşanlar için;
- 17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arasında olanlarda 17.711.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
- 35.425.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 26.567.000 TL’si için 26.568 TL, fazlası için TL (Binde 6)
- 35.425.000TL’den fazla olanlar 35.425.000 TL’si için 79.716 TL, fazlası için (Binde 10)
oranında vergilendirilecektir.
(Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.)
3- Verginin Beyanı, Ödeme Süresi Ve Ödeme Yeri:
Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler ödeyecektir. (Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olacaklardır. Elbirliği mülkiyette ise, malikler vergiden müteselsilen sorumlu olacaklardır.)
Değerli konut vergisi mükellefiyeti;
a) Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri tutarını Emlak Vergisi Kanununun maddesindeki tutarı (2025 yılında 15.709.000 TL’yi 2026 yılında 17.711.000 TL’yi) aştığı tarihi,
b) Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
c) Muafiyetin sona erdiği tarihi takip eden yıldan itibaren başlayacaktır.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erecektir.
Mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mükellefler tarafından, anılan Tebliğin ekinde yer alan (Ek 1A) 1 No.lu “Değerli Konut Vergisi Beyannamesi” ile beyan edilecektir. Beyannameler verilirken mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belge de beyannameye eklenecektir.
Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için anılan Tebliğ ekinde yer alan Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kullanarak tek beyanname vereceklerdir.
Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilecektir.
Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.
Beyanname, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 2025 yılı için 15.709.000 TL’yi aştığı yılı takip eden yılın (2026 yılının) Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar verilecek ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk edilecektir. (Müteakip yıllar için de mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilecek ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk edilecektir).
Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi, 3568 sayılı Kanun uyarınca yetki almış olup bağımsız çalışan Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebileceklerdir. Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine tevdi edilecektir.
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebileceklerdir. (Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin yapılacak beyanlarda ise anılan Tebliğ ekinde yer alan (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacaktır. Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanlarda, her bir taşınmaz için ayrı beyanname verilecektir.) Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilecek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisi ödenecektir.
Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilecektir.
Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.
4- Vergiden Muafiyet:
Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaf olacaktır:
a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.
b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil). Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanacaktır. (Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, anılan Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.)
c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dahil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması halleri hariç).
5- Diğer Hususlar:
Öte yandan, yukarıda açıklanan değerli konut vergisi kapsamına giren mesken niteliğindeki taşınmaz için, aynı zamanda, emlak vergisi de ödenecektir.
Emlak vergisi belediyelerin gelirleri arasında yer almasına rağmen, tahsil edilen değerli konut vergisi, genel bütçe geliri olacak ve bundan belediyelere pay verilmeyecektir.
