FUZUL Holding Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Akbal, Başkan Yardımcısı Eyüp Akbal, Yönetim Kurulu Üyeleri Zeki Akbal, Faruk Akbal başta olmak üzere grubun yönetim ekibi 2023 yılı ortalarında konut piyasasıyla ilgili durum değerlendirmesi yaptı:
- Lüks konut satışları devam ediyor. Ancak, orta gelir grubu seyreldi. Orta gelir grubundaki alıcılarda zorlanma var. Oysa markalı konutları daha önce orta gelir grubu alabiliyordu. Yani, bitmiş konut artık bazı vatandaşlarımız için büyük lokma.
Mahmut Akbal, sorunun adını koyarak formül arayışı önerdi:
- Bizim “ev alma umudu olmayana, kalmayana” formül bulmamız gerekiyor.
Fuzul Grubu’nda Akbal Ailesi fertleri ve profesyonel ekip kafa kafaya verdi, formülü ortaya koydu:
- Ev alma umudu kalmayanları “topraktan itibaren” potaya koyalım.
Fuzul Grubu 2023 yılı sonlarına doğru “Fuzul Topraktan” adlı şirketini Faruk Akbal’ın Yönetim Kurulu Başkanlığında faaliyete geçirdi:
- Fuzul Topraktan, aslında aşamalı şekilde konut edinme sistemi. Kooperatiflerdeki gibi arsa aşamasında sisteme girip konuta doğru yol almak mümkün olacak.
İlk günden şu kural benimsendi:
- Arsaları biz önceden satın alacağız. Yani, bizde olmayan arsalardan pay verilmesi gibi bir şey yaşanmayacak.
Mahmut Akbal, aileye ve ekibine şu kırmızı çizgiyi çizdi:
- İmarı olmayan arsa almak yok…
Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal ile Fuzul GYO Yönetim Kurulu Üyesi Zahit Akbal, geçen gün düzenledikleri sohbet toplantısında “topraktan” başlayan konut edinme modelini anlattı. Faruk Akbal, modeli şöyle özetledi:
- Markalı konutla kooperatif modelini birleştirdik. Eskiden kooperatifler çok iyi işlerdi. Çünkü, büyük bir arsaya küçük bütçeyle aynı fırsat ve değerleme üzerinden ortak olma imkanı sunuyorlardı. Küçük yatırımla büyük projeye ortak olunabiliyordu.
Markalı konut ve kooperatif sistemini analiz edip, “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi”ni devreye aldıklarını belirtti:
- Aslında sermaye piyasalarında bu modele alternatif olabilecek güçlü araçlar var. Örneğin, proje gayrimenkul yatırım fonları gibi. SPK’nın düzenlemeleriyle bunlar hayata geçti ama hâlâ vatandaşa tam ulaşamıyor.
“Fuzul Topraktan”ın verilerini paylaştı:
- Fuzul Topraktan olarak yaklaşık 2 yılda 5.3 milyar liralık arsa satışı gerçekleştirdik. Bu, konut inşaat gelirleriyle birlikte yaklaşık 13 milyar liralık bir hasılat anlamına geliyor.
2025 yılı başına kadar 2.8 milyar liralık arsa satışı gerçekleştirdiklerini bildirdi:
- 2025’in ilk 5 ayında, önceki 1.5 yılda yaptığımız ciroyu neredeyse gerçekleştirdik. Yani, 5 ayda 2.5 milyar liralık satış yaptık. Bu da yine yaklaşık 6 milyar liralık konuta denk geliyor.
2025 yılı sonu beklentisini aktardı:
- Bu yıl sonunda konut inşaat gelirleriyle birlikte toplamda yaklaşık 18 milyar liralık satış hacmine ulaşmayı planlıyoruz. Bu da geçen yıla göre yüzde 100’ü aşan büyüme anlamına geliyor.
2026-2027’de her yıl yüzde 50 büyüme beklediklerini kaydetti:
- Çünkü hâlâ açmadığımız ürün grupları, girmediğimiz şehirler var. Toplam ünite sayımız 4 bini aşıyor. 2 bin 400’den fazla satış yaptık. Ispartakule projemizde yüzde 77, Başakşehir’de yüzde 94 inşaata katılım sağladık.
Fuzul Topraktan’da inşaata katılım oranının yüzde 85 civarında seyrettiğini vurguladı:
- Kalan müşteriler inşaata devam etmek istemediğini bildirdi. “Benim yerime siz yapın” dedi. Bu durumda dairenin inşaat maliyetini biz karşılıyoruz. Tamamlanan daireyi satışa çıkarıyoruz.
Bu noktayı şu örnekle açtı:
- Müşterinin ödemesi gereken kat oranı yüzde 40 ise sadece bu tutarı ödüyor. Daire satıldığında yatırdığı pata kendisine dönüyor. Eğer daire kâr ederse, müşteri de kâr ediyor.
Faruk Akbal, “Ev biriktirme” ya da “Ortak ev sahipliği” şeklinde tanımlanan model üzerinde de çalıştıklarına işaret edip, İngiltere örneği ile anlattı:
- İngiltere’de “shared ownership” (ortak ev sahipliği) modeli var. Bu sistemde konutun mülkiyeti paylaşmalı oluyor. Örneğin, evin yüzde 25’ine sahip olan biri, o evi kullanırsa kalan yüzde 75’i için kira ödüyor. İmkanı oldukça evin kalan payını da alabiliyor.
Bu sistemin konusu daha erişilebilir hale getirdiğini savundu:
- Çünkü, vatandaş ev alırken gücü yettiği kadarıyla başlayabiliyor. Bu model Türkiye’de uygulanabilir. Fuzul Topraktan olarak 2026 yılı içinde bu modeli hayata geçirmeyi planlıyoruz.
Yaşadığımız son kriz, ülkemizde orta sınıfı gelir düzeyi, alım gücü açısından aşağı çekti…
Ev sahibi olabilmek orta sınıf açısından da tam bir “hayal”e dönüştü…
“Topraktan” ve “ortak sahiplik” modelleri orta sınıfa “ev alabilme” yolunu açmaya yeter mi?
Arsayı çoğunlukla belediyelerden alıyor
FUZUL Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, konutta maliyetleri yukarı çeken en büyük etkenin arsa olduğunu belirtti:
- Arsa, konut maliyetinde ortalama yüzde 50 dolayında pay alıyor.
Fuzul Topraktan olarak arsa tedarikinde daha çok belediyelere yöneldiklerini bildirdi:
- Birçok belediye bizimle irtibata geçiyor, “Arsa ihalesi açıyoruz, katılır mısınız?” diyor. Çünkü belediyelerin elinde ciddi bir arsa stoku var.
TOKİ, Emlak Konut ve belediyelerin düzenlediği arsa ihalelerine katıldıklarını kaydetti:
- Belediyelerin açtığı ihalelerin çoğunda yalnız kalıyoruz. Arsayı uygun fiyatla aldıktan sonra bizim işimiz kolaylaşıyor.
Bir projeden örnek verdi:
- Pendik’te bir arsa aldık, projenin toplam maliyetinin yüzde 25’ini oluşturacak bir fiyat düzeyi yakaladık. Oysa piyasada aynı arsa, proje maliyetine yüzde 40 etki yapabilirdi. Biz de o arsayı kat karşılığı verecek olsak yüzde 40’tan aşağı pay istemeyiz.
Uluslararası işbirliği ile ‘erişilebilir konut fonu’ için hazırlık yapıyoruz
FUZUL Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, ABD’deki “erişilebilir konut fonları”na işaret etti:
- Ülkemizde para piyasası fonları trilyon lira düzeyindeyken ABD’de 59 milyar dolarlık “erişilebilir konut fonu” var.
“Erişilebilir konut fonu”nun kaynağı üzerinde durdu:
- Uluslararası kaynaklardan, iç kaynaklardan, kamu teşviklerinden ve belediyelerin tahsis ettiği kaynaklardan oluşuyor.
Söz konusu fonların genellikle yerel yönetimlerle işbirliği yaparak konut geliştirdiklerini kaydetti:
- Türkiye’de para piyasası fonları 1.3-1.5 trilyon lira civarında ve 30 günü aşmayan vadelerden oluşuyor. Gayrimenkul fonlarının ise büyüklüğü 150 milyar lira dolayında.
Yatırımcıların genellikle çok kısa vadeli, likit ve çok düşük riskli fonlara yöneldiğine işaret etti:
- Biz de yatırımcılara 3 ayda bir istedikleri zaman gelirini alıp fon paylarından çıkabilecekleri bir yapı oluşturmayı planlıyoruz. Bunu uluslararası bir fonla birlikte geliştiriyoruz.
Bunun için uluslararası bir danışmanlık şirketinden görüş aldıklarının altını çizdi:
- Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) başvurumuzu yaptık, onay süreçlerini bekliyoruz. Burada amaç gayrimenkulü yatırım aracı gören insanların yöneleceği likit bir gayrimenkul yatırım enstrümanı oluşturmak. Hedef kitlemiz nitelikli yatırımcı, tüzel kişiler ve fonlar olacak.
Oluşan kaynağı erişilebilir konut üretimine sevk etmeyi planladıklarını anlattı:
- Mekanizmanın gerçekten çalıştığını görmek için başlangıçta kendi firmamıza ihraç yapacağız.
