Borsada her yeni ürün, ilk günlerinde büyük beklentilerle karşılanıyor. Damla Kent Gayrimenkul Sertifikası (DMLKT) da bunlardan biri oldu. Emlak Konut güvencesi, TOKİ iş birliği ve "küçük tasarruflarla gayrimenkule ortak olma" fikri yatırımcıların ilgisini çekti. Ancak bugünkü tabloya bakan yatırımcıların morali bozulmuş durumda. Paramedya internet sitesinin haberine göre yaklaşık bir yıl önce halka arzdan sertifika alan yatırımcı yüzde 20 zararda. Üstelik aynı para yüzde 37 net getirili risksiz yatırım aracında değerlendirilseydi, ortaya çıkan fırsat maliyeti çok daha yüksek olacaktı. Ancak bu tabloyu görüp "proje başarısız oldu" demek ise henüz erken. Çünkü gayrimenkul sertifikası, klasik hisse senedi değil. Asıl değerini proje teslim tarihi yaklaştıkça ortaya koyabilecek farklı bir mekanizmaya sahip. Bunun en somut örneği 2017'deki Park Mavera III ihracı. O projede de sertifikalar ilk dönemde beklenen performansı göstermemişti. Ancak inşaat tamamlandı, yeterli sertifikayı toplayanlar daire sahibi oldu.
Daire almayan yatırımcılar ise kalan konutların satış gelirinden pay aldı. Sertifika başına ödeme halka arz fiyatının üzerinde gerçekleşti. Yine de yüksek enfl asyon nedeniyle sadece nakit alan yatırımcıların getirisi, konut fiyatlarındaki yükselişin gerisinde kaldı. Damla Kent'te de benzer bir senaryonun yaşanması mümkün. Elbette bunun garantisi yok. Faizlerin seyri, konut piyasasının yönü, inşaatın takvime uygun ilerlemesi ve yatırımcı ilgisi sonucu belirleyecek temel unsurlar olacak. Özellikle teslim tarihi yaklaştıkça daire sahibi olmak isteyen yatırımcıların eksik sertifikalarını borsadan toplama ihtimali, fiyatı arttırıcı rol oynayabilir. Gayrimenkul sertifikalarının doğası gereği en kritik dönem de genellikle bu safha. Bu nedenle bugünkü ile birkaç yıl sonraki fiyat arasında doğrusal bir ilişki kurmak doğru olmayabilir. Evet, bugün ekrana bakan zararda olduğunu görüyor. Bunu inkâr mümkün değil. Ancak ürünün başarı ya da başarısızlığını bugünden ilan etmek de aynı ölçüde hatalı olur. Damla Kent'in gerçek sınavı, inşaat belirli bir olgunluğa ulaştığında ve asli edim hakkını kullanmak isteyenlerin piyasaya girmesiyle başlayacak. O güne kadar fiyat dalgalanmaları konuşulacak, asıl değer ise büyük ihtimalle projenin son virajında ortaya çıkacak.
