Yıl 2010, ilk çeyrek verileri… Türkiye genelinde konut metrekare birim fiyatlarını hesaplayan Merkez Bankası ilk çeyrek değerlerini açıklıyor. Buna göre 100 metrekare bir konutun Türkiye ortalamasındaki fiyatı 100 bin 720 lira, hadi yuvarlayalım 101 bin lira.
Bu yılın üçüncü çeyreği… Yine Merkez Bankası verileri ve Türkiye ortalamasında 100 metrekarelik bir konutun fiyatı artık 4 milyon 255 bin lira.
On beş yıl önce 101 bin, bu yıl 4 milyon 255 bin!
“Maşallah” denilemeyecek bir 41, tam 41 kat artış!
Hani bazen “Enflasyon nedir” diye soranlar olur ya, işte yanıt burada ve öylesine somut ki… 2010’un başında, şunun şurasında on beş yıl önce 100 metrekare bir konutun Türkiye ortalamasındaki fiyatı bugünün beş aylık asgari ücreti bile değildi.
İşte bunun adı enflasyondur!
Bu dönemde İzmir’deki artış yaklaşık 46 kat, İstanbul’daki artış ise yaklaşık 43 kat. Ankara’daki konutların fiyatında ise 41 kata yakın (40,5) kat bir artış var.
On bir yıl ve dört yıl…
2010’dan bu yıla kadar geçen on beş yılık süreye iki dönem olarak bakmakta yarar var.
Bu süreyi böleceğimiz tarihi tahmin ediyorsunuzdur; Türkiye ekonomisi için dönüm noktası olan 2021’in üçüncü çeyreği.
2010’dan 2021’in ikinci çeyreğine kadar olan yaklaşık on bir yıl…
2021’in üçüncü çeyreğinden bu yılın üçüncü çeyreğine kadar olan dört yıl…
Aslında grafik her şeyi söylüyor.
Konut fiyatları 2010’dan sonraki on bir yılda 3,4 kat artmış.
Konut fiyatlarında son dört yılda kaydedilen artış ise tam 8,5 kat.
Şimdi 3,4 ile 8,5’i toplayıp “Hani artış 41 kattı, bunların toplamı 12 bile değil” diyen herhalde çıkmaz ama birikimli artışı bulmak için (1+3,4)x(1+8,5) formülünün uygulanması gerektiğini ben yine de hatırlatayım.
Ne olduysa 23 Eylül 2021’de oldu
Türkiye ekonomisi için dönüm noktası 23 Eylül 2021’deki Merkez Bankası faiz kararıdır; daha doğrusu o tarihte alınan Merkez Bankası faizine ilişkin karardır. Çünkü normalde faizin değil indirilmek aslında artırılması, hadi artırılmadı sabit tutulması gerekirken düşürüldüğü tarihtir 23 Eylül 2021 ve bu tabii ki Merkez Bankası’nın kendi inisiyatifiyle aldığı bir karar değildir.
O tarihten sonra Türkiye’de klasik ifadeyle artık hiçbir şeyin eskisi gibi olmayacağı kısa sürede içinde anlaşıldı ve nitekim hiçbir şey eskisi gibi de olmadı.
On bir yılda 3,4 kat artan konut fiyatları, izleyen dört yılda bu kez tam 8,5 kat artış gösterdi.
Üstelik son dört yıldaki artış yıldan yıla hız kestiği halde böylesine bir oran ortaya çıktı.
2021’in ikinci çeyreğinden 2022’nen üçüncü çeyreğine kadar olan toplam beş çeyreklik dönemdeki artış yüzde 231 oldu.
2022-2023 üçüncü çeyrekleri arasındaki artış yüzde 90’a indi.
Yine üçüncü çeyrekler itibarıyla 2023-2024 arasındaki artış yüzde 20, 2024-2025 arasındaki artış ise yüzde 26 düzeyinde kaldı.
Veriler çok somut olarak ortaya koyuyor. Konut fiyatlarında son dört yılda yaşanan artış giderek yavaşladığı halde bu dört yılın toplamında 8,5 kata varan bir artış oldu. Üçüncü çeyrekten üçüncü çeyreğe son iki yıldaki toplam artışın yüzde 52'de kalması, ki bu görece düşük bir artış, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında yeniden bir tırmanış işareti de olabilir.
Konut alımında (satımında) yavaşlama
Kasım ayında Türkiye genelinde 141 bin konut alındı. Dilimize yerleşmiş haliyle alış yerine satış kavramı kullanılır ama ben alışın daha doğru olduğu kanısındayım. Çünkü hangisi fazlaysa; alış mı, satış mı, kavramı ona göre kullanmak gerekiyor.
Kasım ayında alınan 141 bin konutun çok daha fazlası satılmak üzere ilan sitelerinde duruyor. Zaten satıştaki konutların sayısı talepten çok daha fazla olmasa konut fiyatlarında uzun süredir enflasyonun altında kalan artış yıllık bazda enflasyon düzeyine ancak yeni yükselmiş olmaz, enflasyona göre çok daha fazla artış kaydedilirdi.
Dolayısıyla satmak isteyenin çok, almak isteyenin az olduğu bir piyasada işlem sayısını, bir ölçüde de fiyatı alıcı belirler.
Kasım ayında geçen yıla göre yüzde 7,8 oranında daha az alım yapıldı.
İnşaat sektörü açısından daha önemli olanın ilk el alımlar olduğu bir gerçek. Kasımda ilk el konut alımında da düşüş kaydedildi. İlk eldeki alış sayısı kasımda yaklaşık 47 bin oldu ve geçen yıla göre yüzde 5,4 gerileme yaşandı.
İlk on bir ayda ise toplam alışlar yüzde 13,3, ilk el alışlar yüzde 8,9 arttı.
