MERVE YİĞİTCAN
Türkiye’de gayrimenkul sektörü, bir yandan artan inşaat maliyetleri diğer yandan ise finansmana erişimde yaşanan darboğaz nedeniyle tarihinin en kritik dönüşüm süreçlerinden birini yaşıyor. Geleneksel "yap-sat" modelinin sermaye yoğunluğu ve yüksek faiz ortamında sürdürülebilirliğini yitirmesi, hem geliştiricileri hem de yatırımcıları Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) gibi daha şeffaf ve denetlenebilir araçlara yönlendiriyor. İş planını da söz konusu gelişmelere göre kurgulayan Quvars Invest, arsayı bir taşınmaz olmaktan çıkarıp, stratejik bir finansal varlık olarak konumlandıran modeliyle sektörde faaliyetlerini geliştiriyor.
Finansman sorununa çözüm
Sektörün kronikleşen finansman sorununa dikkat çeken Quvars Invest Genel Müdürü Murat Döker Döker, inşaat şirketlerinin en büyük açmazının, projenin finansmanını satış aşamasında çözmeye çalışmaları olduğunu söyledi. Bu durumun ciddi riskler barındırdığını belirten Döker, "Geleneksel yaklaşımda önce iş geliştirilir, sonra satıştan gelecek nakitle proje bitirilmeye çalışılır. Biz bu denklemi tersine çeviriyoruz. 'İşten paraya' değil, finansal yapısı en baştan kurulmuş 'paradan işe' gidiyoruz. İstikameti belli olan yapının hedefe varması çok daha hızlı ve güvenli oluyor" değerlendirmesinde bulundu.
Sektörün ana girdisi olan arsayı ‘en temel hammadde’ olarak tanımlayan Döker, Türkiye’deki enflasyonist ortamda arsa değerleme hızının gıda ve diğer emtia gruplarını geride bıraktığını vurguladı. "Son 20 yıllık veriler gösteriyor ki; arsa, değeri en istikrarlı ve hızlı artan kalem. Biz de bu noktadan hareketle, arsayı menkul kıymetleştirme yoluna gittik" diyen Döker, bu süreçte sadece gayrimenkul uzmanlığı değil, yoğun bir veri madenciliği yaptıklarını da ekledi. Yatırım yapılacak arazinin seçiminde konveksiyonel yöntemlerin dışına çıktıklarını belirten Döker, süreci şöyle detaylandırdı: "Bir arsayı portföye almadan önce tam 63 farklı kriter üzerinden 'check-up' yapıyoruz. Yapay zeka algoritmalarımız; bölgedeki kamu yatırımlarından hızlı tren akslarına, yeni çevre yollarından zeminin teknik analizine kadar devasa bir datayı işliyor. Ancak burada insan dokunuşu ve yerel tecrübe hala belirleyici. Bazı lokasyonlarda veri 'al' dese de sosyolojik yapıyı veya bölge dinamiklerini gözeterek 'bekle' diyebiliyoruz. Önce analiz, sonra teşhis, en son alım aşamasına geçiyoruz."
Alımda kazanma stratejisi
Yatırımcının en çok dikkat ettiği husus olan 'getiri' noktasında ise Quvars Invest’in ilk fonuna dikkat çeken Döker, yıllıklandırılmış yüzde 121,38’lik getiri oranını ‘alımda kazanma’ stratejisine bağlarken, "TSKB ve Azimut gibi saygın partnerlerle çalışıyoruz. Stratejik hedefimiz, arazileri ekspertiz değerinin ortalama yüzde 35-40 altında fona dahil etmek. Yani yatırımcımız daha birinci günde, henüz toprak değerlenmeden ciddi bir marjla işe başlıyor. Şu an portföyümüzde Balıkesir’de 600 dönüm, Riva’da kritik parseller ve Karadeniz’de 417 bin metrekarelik devasa ve tamamı imarlı bir arazi stoku bulunuyor" şeklinde konuştu. Yakaladıkları bu ivmeyi 10 Nisan’da gerçekleştirdikleri ikinci arz ile devam ettirmek istediklerini anlatan Döker, ikinci fonun stratejisinde arsa sahiplerini de sisteme yatırımcı olarak dahil ederek önemli bir yenilik gerçekleştirdiklerini ifade etti. Döker, bu modelle hem fon büyüklüğünü maksimize etmeyi hem de mülk sahiplerinin nakit ihtiyacı nedeniyle arazilerini ölü fiyatına satmak yerine, profesyonel bir fonun parçası olarak daha büyük bir değer artışına ortak olmalarını hedeflediklerini dile getirdi. Döker, ikinci arz ile ilk fonun 30 milyon dolarlık büyüklüğünün üzerine çıkılmasının hedeflendiğini de sözlerine ekledi.
Yabancı yatırımcı için yeni fırsat penceresi açıldı
Küresel piyasalardaki değişime de değinen Döker, Türkiye’nin özellikle Marmara ve Ege bölgeleriyle Orta Doğu yatırımcısı için yeniden odak noktası haline geldiğini belirtiyor. Dubai gibi bölgelerde doygunluğa ulaşıldığını ve bölgede patlak veren son savaşla beraber yatırımcı güveninin sarsıldığını ileri süren Döker, "Batılı ve bölge yatırımcısı için en güvenli liman, fiziksel tehditlerden uzak olan Marmara ve çevresidir. GYF’ler aracılığıyla yabancı sermayenin vatandaşlık alımından ziyade, likit ve şeffaf yatırım araçlarına yönelmesi için büyük bir fırsat penceresi açıldı" diye konuştu.
