SADİ ÖZDEMİR
Osmanlı zamanında Mithat Paşa’nın, yüksek faize ve tefecilere karşı 1863’te Pirot kasabasında (Sırbistan) kurduğu ‘memleket sandıkları’ ile başlayan (daha sonra ‘Ziraat Bankası ve Tarım Kredi Kooperatiflerine dönüştü) 1951’deki Emlak Bankası Yapı Tasarruf Sandığı ile tekrar denenen ‘faizsiz ya da uygun şartlarda, uzun vadeli finansman’ sağlama sorunu çözüldü diyebiliriz. Son yıllarda ‘tasarruf finansman sektörüne ilişkin mevzuatın güçlendirilmesiyle’ yepyeni bir döneme girildi ve son 4 yılda bu sistemle satın alınan konut, çatılı iş yeri ve araç sözleşme sayısı 24 kat arttı.
Düşünün, Almanya’da o ülkenin vatandaşlarının konut sahipliğini ‘piyasa koşullarından daha uygun finansman ve vade şartlarıyla’ artırmak amacıyla Yapı Tasarruf Sandıkları Sistemi 19’uncu yüzyılın sonlarında kurulmuştu ama onlar bu işi daima sahiplendiler. İkinci dünya savaşından sonra bu sistemler bütün Avrupa’ya yayıldı. Almanya’da son 70 yılda 13 milyon kişinin Yapı Tasarruf Sistemi ile ev sahibi olduğunu, ülkede bu sistemin konut piyasasındaki payının yüzde 12’yi aştığını da belirtelim.
Sözleşme sayısı 4 yılda 24 kat artış kaydetti
Türkiye’de ise özellikle konut sahipliği sorununu çözmek için kamunun (devletin) uygun koşullarda ve uzun vadeli taksitlerde çözüm çabaları genellikle kısa süreli oldu. Ancak 1990’larda piyasada otomobil ve ev sahipliği için özel sektör tabanlı kendiliğinden başlayan ve ‘el birliği modeli’ diye adlandırılan sistem, 2021’den itibaren mevzuat altyapısı hızla geliştirilerek tasarruf finansman sektörünü oluşturdu.
Toplam sözleşme tutarı 4 yılda 24 kat arttı
Vatandaşın gündeminden hiç düşmeyen ‘konut sahipliği ve kira’ sorunu özellikle son 3 yılda yüksek enflasyon ve faizler neredeyse ‘barınma krizine’ dönüşürken tasarruf finansmanı sektörü bu konuda getirdiği çözümlerle hızla büyüdü. Buna normal finansman koşullarından araç (otomobil) sahipliğinin zorlaşması da eklenince sektörün çözümlerine ilgi adeta çığ gibi büyüdü. Tasarruf finansman sektörü, yüksek enflasyon ve yüksek faiz döneminde vatandaşın ‘ev ve araba sevdasına’ en güçlü çözümü sundu. Sektörün, 2021’de 27,9 milyar lira olan ‘sözleşme toplamı’ 2025 Mart ayı itibariyle 673,5 milyar lirayı aştı. ‘Tasarruf Finansman Sistemi’ denilince birileri hâlâ ‘müstehzi’ (alaycı) bir ifadeyle gülüp geçse de çok sayıda ‘orta gelirli’ vatandaşımızın yüzünde buradaki çözümleri ‘mutlu’ bir gülümsemeye neden olduğunu biliyoruz.
Konut pazarında ikinci el satışlar neyi gösteriyor?
Tasarruf finansman sektöründeki bu hızlı büyümenin, ekonomideki konut ve otomobilde ikinci el satışlardaki ‘her şeye meydan okuyan’ canlılığa ciddi katkı sağladığını da söyleyebiliriz. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) konut satış verilerine göre Mayıs ayında 130 bin 25 adet konut el değiştirdi. Bunun sadece ‘19 bin 412 adedi ipotekli’ satış oldu. 110 bin 613 konut ise ‘diğer satış’ yöntemleriyle satıldı. Bu ‘diğer satış’ başlığı içinde elbette inşaat şirketlerinin kendi vadeli kampanyaları da var ancak toplam satışlarda ‘ilk el konut sayısının’ da 39 bin 546 olduğunu görüyoruz. Bu verilere göre toplam pazarda satılan ikinci el konut sayısının payı üçte birden daha az. Konut pazarımız ezici şekilde ikinci el konut ağırlıklı ve burada da ‘tasarruf finansman şirketlerinin etkisi’ büyük. Birçok vatandaş yeni konuta zaten fiyat yüksekliği, kredi miktarı yetersizliği ve yüksek faiz nedeniyle ulaşamıyor. Bunun yerine ikinci el daha uygun fiyatlı konutu tasarruf finansman şirketi marifetiyle taksitle alıyor.
Benzer yapı, otomobil ağırlıklı ikinci el araç piyasasında da geçerli. Çünkü artık bankadan yeterli ve uygun faizli otomobil kredisi alamayan vatandaşlar ‘tasarruf finansman şirketlerinin’ kapısını çalıyor. Önce belirli bir süre taksit ödemesi yapıyor ve sonra satın almak istediği aracı ikinci el ilanlardan seçip şirkete bildiriyor. Şirket aracı satın alıyor, vatandaş da sözleşmeye uygun kalan taksitlerini ödemeye devam ediyor. Otomobilde ikinci el pazar ilk el pazardan ortalama 4 kat daha büyük.
SİSTEM NASIL ÇALIŞIYOR?
1- Tasarruf finansman sistemini bankalardaki kredi sisteminden ayıran en önemli özellik, müşterisine doğrudan ve hemen nakit kullandırabilmesidir.
2- Bir müşterinin tahsise hak kazanabilmesi belli tasarruf tutarına ulaşması ve sistemde belli dönem yer almasına bağlı. Ev, taşıt ve çatılı iş yeri almak isteyen müşteri öncelikle satın almak istediği varlığı kendisi bulur ve ödeme doğrudan satıcıya yapılır.
3- Tasarruf finansman şirketlerinde sözleşmeler, Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman Sözleşmesi ve Çekilişli Tasarruf Finansman Sözleşmesi olarak ikiye ayrılır.
4- Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Müşteri bazında bağımsız düzenlenen bu sözleşmede tahsisat tarihi önceden belirlenir. Peşinat ödeme zorunluluğu yoktur ama yüksek peşinat ödeyenler daha erken tahsisata hak kazanır. Mevzuatta ve sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinden sonra tasarruf finansman şirketleri müşterilere tahsisat yapar.
5- Çekilişli Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Çekiliş grupları oluşturulmak suretiyle tasarruf finansman sözleşmeleri düzenlenir. Çekilişli sistemde bazı şirketler aylık ve bazı şirketler ise üçer aylık olmak üzere noter huzurunda çekiliş yapar. Çekilişlerin tarihleri önceden duyurulur. Çekilişte hak kazanan müşterilere zamanı gelince tahsisat yapılır ve borç bitinceye kadar müşterilerden aylık taksitler tahsil edilir.
6- Finans döneminde finanse edilen varlıklar için kısmi ipotek veya rehin teminatı alınabilecek bir konut, çatılı işyeri veya taşıtın olması esastır. Tüm taksitlerin ödenmesi ve borcun bitmesiyle konut veya taşıt üzerindeki ipotek ve rehin kaldırılır.
Kaynak: Finansal Kurumlar Birliği
