OSB yasasında yapılan son değişiklik, OSB yönetimlerine üstyapı yapımı, kiralama ve satış konusunda yetki verdi. Bu yetki, OSB’lerde GYO kurulması ve çalışmasının önündeki engellerin aşılmasında etkili olabilir mi?
Toplam 409 OSB var. Her birinin faaliyete geçmesi için 8-10 yıllık sürelere ihtiyaç var. Tam kapasiteye ulaşmaları için daha da fazlası. Daha sonra da “genişleme” projelerinin devreye gireceğini düşünürsek mükemmel bir OSB için onlarca yıl gerekmesi şaşırtıcı olmaz.
En temel sorun finansman. Finansman sorununu çözmek için baştan küçük satışlar yapılıyor. Koca OSB’de bir küçük bölümün satışına paralel altyapı ve üstyapı tamamlanıyor. Yeni küçük parça satışları ile altyapı ve üstyapı ağı öncekilere eklenerek genişliyor.
Kiralanacak fabrikayı kim yapacak?
OSB’ler genel olarak pahalı, kiralar da yüksek. TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ’nin “Bir Bakışta Organize Sanayi Bölgeleri Raporu 2024”e göre; “cazip” 31 OSB’de arsa değeri artışı yüzde 92, kira değeri artışı yüzde 101, doluluk oranı yüzde 91, geri dönüş süresi 17,5 yıl. Arsa ve arazi fiyatlarının adeta “caydırıcı” olduğunu söylemek mümkün.
Bu rakamların da gösterdiği üzere OSB’lerde önce arsa, sonra bina yatırımı seçeneği giderek zorlaşıyor. Kiralama giderek daha tercih edilen bir yöntem olarak karşımıza çıkıyor. Peki, kiralanacak fabrikayı kim yapacak? Bireysel yatırımcıların bina yapıp kiralamaları ile OSB’lerde üretim sıçraması mümkün değil. OSB yönetimleri ise bu iş için uzun vadeli, uygun maliyetli kredileri hiçbir zaman bulamadı.
Aslında bir alternatif finansman modeli var. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)… Üstelik OSB mevzuatına monte edilmiş. Hem de 2017’de. Ancak o gündür, bu gündür bir tane bile GYO kurulmamış. Faaliyet gösteren 44 GYO’nun arasına OSB orijinli bir tanesi giremeyince finansman sorununu çözecek bir alternatif de fiilen oluşmamış.
Acaba bir sermaye piyasası aracı olan ve halen yasada yeri olan GYO, OSB yönetimlerince yeteri kadar tanınmadığı için mi devreye giremedi?
OSB hukukçuları bu formülün devre dışı kalmasına neden olarak 2023’teki yasa değişikliği öncesinde OSB yönetimlerinin üstyapı inşa etme, satış ve kiralama yetkisi olmamasını gösteriyorlar.
Gayrimenkul değerleme uzmanları ise OSB’lerin gayrimenkul yatırım ortaklığı kurarak finansman sağlamalarını, uzun vadeli kiralama yapmalarını eşyanın doğası gereği “zor” buluyorlar. Öncelikle kurulacak GYO’nun faaliyet alanının sadece o OSB ile sınırlı olması, farklı alanlara, farklı bina türlerine yatırım yapılmasının mümkün olmaması ilk kısıt. Mevzuat gereği OSB tüzel kişiliğinin kurulacak GYO’da “hissedar” olarak yer almak zorunda olması bir başka kısıt. Başka kısıtlar da var. Bunlardan biri de GYO’ların fiilen üretim-inşaat yapamıyor olmaları. Buna karşın OSB’ler bina yapmak zorunda.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları; alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir. Finansman için halka açılabilir. Bu tür kapsamlı yatırımlarla değer, rant yaratabilir. OSB’ler ise rant değil üretim hedefiyle GYO’lardan uzaklaşıyor.
OSB yasasında yapılan son değişiklik OSB yönetimlerine üstyapı yapımı, kiralama ve satış konusunda yetki verdi. Bu yetki, OSB’lerde GYO kurulması ve çalışmasının önündeki engellerin aşılmasında etkili olabilir mi? Uzmanları ümitsiz değil ancak kolaylaştırıcı çözümler için üzerinde daha da çalışmak gerektiğini düşünüyor.
