Mart ayı yaklaşıyor. Bilindiği gibi her yılın mart ayı, bir önceki yılın, yıllık gelir vergisi beyanına tabi gelirlerinin beyan edildiği ve çıkan verginin ilk taksidinin ödendiği ay. Dolayısıyla yavaş yavaş gelir vergisine ilişkin konuları gündeme getirme zamanı. Bu maksatla bu yazımda Mart ayında beyan olunacak 2024 yılı kira gelirlerinde istisna uygulamasını ele almak istiyorum.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesiyle, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın belli bir kısmı gelir vergisinden istisna edilmiş, ancak söz konusu istisnanın uygulanması da belli koşullara bağlanmıştır.
Bu koşullara geçmeden önce belirtilmesi gereken husus, kazanç tespitinde dikkate alınacak giderlerin tespitine ilişkin yöntemler ile istisna uygulamasının bir ilişkisi olmadığıdır. Bir başka anlatımla kazanç tespiti bakımından gerçek gider yönteminin seçilmiş olması veya götürü gider yönteminin seçilmiş olmasının istisnadan yararlanma açısından bir önemi yoktur.
Ancak istisnanın giderlere karşı önceliği vardır. Bu nedenle, aşağıda aktaracağımız koşulların gerçekleştiği hallerde önce istisna düşülür, kalan istisna sonrası kazançtan giderler (% 15 götürü gider veya istisnaya tekabül eden kısım basit orantı ile ayıklandıktan sonraki gerçek giderler) indirilir.
Söz konusu istisnadan yararlanmanın ilk koşulu, kiraya verilenin mesken olmasıdır. İş yeri olarak kiraya verilen yerler için istisna hesaplaması yapılamaz. Burada kiraya verilen yerin tapu kaydında ne olarak gözüktüğü önem taşımamaktadır. Kira sözleşmesi ile belirlenmiş olan fiili kullanım şekli önemlidir.
İkinci koşul, kira gelirini elde eden mükellefin gerçek usulde vergilendirilen ticari, zirai veya mesleki kazancının olmamasıdır. Bu kapsamda genç girişimcilere tanınan kazanç istisnasından yararlanılması dolayısıyla kazanç beyan edilmemesinin de bu istisnadan yararlanmaya engel olduğunu unutmamak gerekir.
Üçüncü koşul ise Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde 6322 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle ihdas olunmuştur. Bu düzenlemeye göre; istisna haddinin üzerinde konut kirası hasılatı elde edenin, anılan Kanunun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarının (2024 yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere 870.000,- TL) üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde etmemiş olması gerekmektedir. (Bu tutar gelecek yıl, 2025 gelirlerinin beyanında 1.200.000 Lira olarak uygulanacaktır.)
Mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik söz konusu 870.000 liralık sınırla karşılaştırmada ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının da önemi bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu hesaplamada beyannameye girmeyen gelirler de, örneğin mevduat veya repo faizi, tek işverenden elde edilen ücret, emekli aylığı, kıdem tazminatı, istisna haddi içinde kalan kâr payı da dikkate alınacaktır.
İstisna haddinin altındaki gelir için beyan gerekmiyor
Ancak burada, istisna haddinin altında elde edilen mesken kira gelirlerinin beyanı gerekmemekle birlikte, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar toplamının 870.000 Lirayı aşması halinde istisnadan yararlanma hakkı söz konusu olmayacağından yıllık gelir vergisi beyannamesine konu edilmesi gerekmektedir.
Bu kadar koşullara bağlanmış konut kira gelirleri istisnasının tutarını ise fazla bir şey zannetmeyin, 2024 yılı gelirleri için sadece 33.000 TL’dir. (Bu tutar gelecek yıl, 2025 gelirlerinin beyanında 47.000 lira olarak uygulanacaktır.)
İstisna mükellefe, bir başka deyişle şahsa tanınmıştır. Bu nedenle mükellefin birden fazla konut kira gelirinin bulunması hali, istisnadan birden fazla defa, bir başka deyişle her bir konut kira geliri için ayrı ayrı yararlanma hakkını vermez. Aynı şekilde hisseli bir taşınmazın konut olarak kiraya verilmesi halinde ise her bir hissedar malik, diğer koşulların da var olması durumunda istisnadan tam olarak yararlanır; burada istisna tutarının hisse oranında dikkate alınması söz konusu değildir. Miras kalan taşınmazların konut olarak kiraya verildiği hallerde, koşulları taşıyan her bir mirasçı, istisnadan ayrı ayrı yararlanırlar.
Kiranın tam olarak beyan edilmesi gerekiyor
İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanma hakkı kaybolur. Örneğin kiranın eksik beyan olunduğunun ileride saptanması halinde sadece eksik beyan edilen tutar değil, daha önce yararlanılmış istisna tutarı da re’sen ve cezalı tarhiyata konu edilecektir. Burada önemli olan kiranın tam olarak beyan edilmiş olmasıdır. Süresinde beyan edilmiş olma gibi bir koşul, bence bir eksiklik olarak, aranmamıştır. Bu nedenle mükellefler, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık hükümleri çerçevesinde kendiliklerinden -süresinden sonra- verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
Bu istisnanın, gereksiz ve eşitliğe aykırı şekilde düzenlenmiş koşullardan arındırılarak daha basit hale getirilmesi gerekmektedir. Düzenlemeleri karmaşık hale getirmek, vergicilik değildir. İstisnadan yararlanan kazanç elde etmeyi bir başka istisnadan yararlanmanın yaptırımı olarak kabul etmenin veya çok sayıda kira geliri elde edenin yanında bir bakkal dükkânı olanın kira gelirini istisnadan yararlandırmamanın hiçbir mantığı yoktur.
Bu nedenle bu istisnanın gözden geçirilmesi gerekmektedir. Ancak hazine gelirlerinin yetersizliğini bahane edenlerin gözlerini bu istisnaya diktikleri de zaman zaman duyulmaktadır. İstisnanın akıbetini zaman gösterecektir.
Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde dikkate alınabilecek giderler ise gelecek yazımda olacak.
