Türkiye’deki konut fiyatlarının düzeyine ve artış oranına ilişkin bilimsel sayılabilecek tek hesaplamayı Merkez Bankası yapıyor. Zaten bu konuda hesaplama yapmak hiç kolay değil. Çünkü fiyatlar konusunda çok geniş bir yelpaze var.
Merkez Bankası’nın belirlediği metrekare fiyatlarına gelince...
Bu yılın ikinci çeyreğine ilişkin fiyat Türkiye ortalamasında metrekare başına 39 bin 697 lira.
Metrekare tutarı İstanbul’da 63 bin 125, Ankara’da 35 bin 690, İzmir’de 43 bin 970 lira.
Bu tutarların ortalamayı gösterdiğini özellikle bir kez daha vurgulamak istiyorum.
Şu durumda 100 metrekarelik bir konut, Türkiye ortalamasında yaklaşık 4 milyon lira. Kuşkusuz bu tutarın çok üstünde konutlar vardır. Hem zaten İstanbul’da 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 6,3 milyon lira.
Aylık kaç lira gelirle alınabilir?
Aylık geliri bırakın asgari ücret ya da asgari ücrete yakın bir düzeyde olanı, 50 bin lira, hatta 100 bin lira olan bir hane bile şu koşullarda eğer bir birikimi yoksa konut alma şansına neredeyse hiç sahip olamaz.
Örneğin ayda 100 bin lira kazanç elde eden bir aile... Bu aile konut almak istediğine göre kirada oturuyor demektir. Kiraya ayrılan tutar ne kadardır; Türkiye ortalamasında bu oran yüzde 25’ten az olamaz, hatta çok daha yukarıda olması muhtemeldir. Yüzde 25 kabul etsek bile geriye 75 bin lira kalır.
Aylık 75 bin liranın yarısı tasarruf edilebilse ve tasarruf tutarıyla konut fiyatı sabit kalsa ya da ikisi de aynı oranda artış gösterse Türkiye ortalamasında 4 milyon lira olan bir konutu almak için tam dokuz yıl para biriktirilmesi gerekir. Tam dokuz yıl... Bu da mümkün olmayacağına göre...
Ağrı'da bile!
Merkez Bankası’na göre en ucuz konut Ağrı’da. Bu ildeki konut metrekare birim fiyatı 16 bin 611 lira. Yani ortalama olarak Ağrı’da 100 metrekarelik bir konutun fiyatı 1,6 milyon lira.
Ayda 100 bin lira kazanan bir aile, Ağrı’da 10 bin lira kira ödüyor olsun ve kalan 90 bin liranın 60 bin lirasını tasarruf etsin. Küçük bir ilde başta ulaşım olmak üzere giderler düşük olacağı için Türkiye ortalamasında 37 bin 500 lira olarak varsaydığımız aylık harcamayı Ağrı için 30 bin lira düzeyinde düşünmek mümkün. Aylık 60 bin liralık tasarrufla 1,6 milyon liralık evi almak için bile iki yılı aşkın süre gerekir.
Merkez Bankası’nın belirlemelerine göre Türkiye'de en pahalı konut Muğla’da. Bu il genelinde konut metrekare fiyatı 79 bin 77 lira. Ancak bu pahalılık kuşkusuz Muğla’nın Bodrum, Marmaris, Köyceğiz, Datça, Fethiye gibi turistik ilçelerindeki fiyatlardan kaynaklanıyor.
Peki ya satışlar neyin nesi?
Hem konut almak çok zor, hem de konut satışları ya da alışları normal seyrinde devam ediyor. En son veri ağustosa ait ve söz konusu ay 143 bin, ilk sekiz ayda da 978 bin konut satıldı.
Vatandaş “Eski Türkiye’de” emekli olduğunda ikramiyesiyle konut alabilirdi, artık o günler geride kaldı. Dolayısıyla emekli olanlar konut alma olanağına sahip değil. Tabii ki önceden kalan bir birikim söz konusu değilse.
Peki bu konutları kim alıyor ve faiz düşme eğilimindeyken niye alıyor?
Birincisi, belli ki birikimi olanlar alıyor ya da sattığı evin yerine yenisini koyuyor, yani ev değişikliği yapılıyor. Belki daha yeni, belki daha büyük.
Dikkat çeken bir ayrıntı da faizler düşme eğilimindeyken ipotekli konut alımı artıyor. İpotekli alımlar geçen yıla göre ağustosta yüzde 45, ilk sekiz ayda yüzde 85 arttı.
Bu durum ilk bakışta mantıksız görünüyor. Öyle ya faiz daha da gerileyecek gibi göründüğüne göre alımı olabildiğince ertelemek daha mantıklıyken niye tersi yapılıyor? Acaba şöyle mi düşünülüyor:
“Faiz düştüğünde talep çok artar ve o zaman konut fiyatları çok yükselir, en iyisi ben elimi çabuk tutayım.”
Konut almayı düşünen yine de pek fazla değil
TÜİK ile Merkez Bankası’nın ortaklaşa yürüttüğü tüketici eğilim anketi sonuçlarından elde edilen tüketici güven endeksi eylül ayında 83,9 olarak gerçekleşti ve ağustostaki 84,3’e göre yüzde 0,4 geriledi.
Tüketici güven endeksi, eylülde ağustosa göre gerilemekle birlikte geçen yılın eylülündeki 78,2’lik düzeyin yüzde 7,3 üstünde bulunuyor.
Bir kez daha hatırlatmakta yarar var; tüketici güven endeksi 0-200 arasında değer alıyor; 100’ün altındaki değerler kötümserliğe, 100’ün üstündeki değerler ise iyimserliğe işaret ediyor.
Söz konusu endeks kapsamında tüketicilere yöneltilen sorulardan biri de gelecek on iki aylık dönemde konut satın alma ya da inşa ettirme ihtimallerinin olup olmadığı. Bu soruya verilen yanıtların endeksi eylül ayında 14,4 düzeyinde.
14,4’ün anlamı da tüketici güven endeksindeki 0-200 aralığının anlamıyla aynı. Yani vatandaşın konut almak ya da inşa ettirmek gibi bir niyeti neredeyse hiç yok. Bu değer 100’ü geçerse o niyet belirecek demek.
Ancak şöyle de bir gerçek var. Bu değer geçmişte çok yüksekti de şimdi düşmüş değil, zaten çıkılan en yüksek düzey 14-15 dolayında. Dolayısıyla ne kayda değer bir iyileşme var, ne de kötüleşme...
