Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği Başkanı Dr. Emre Ilıcalı, Türkiye’de sürdürülebilir şehirler hedefinin önündeki üç megabariyeri tarif ediyor: Uygulamaya geçmeyen regülasyon, doğru fiyatlanmayan iklim riski ve bütüncül veri eksikliği. “Beklemek pahalı, geç kalmak ise yıkıcı” diyen Ilıcalı’ya göre; bugün atılmayan her adım, birkaç yıl içinde daha yüksek maliyet, değer kaybeden bina portföyleri ve finansal kırılganlık olarak geri dönecek. Çözüm ise iklim performansını şeffaflaştıran politikalar, akıllı finansman modelleri ve teknolojiyle desteklenen ortak akıl yaklaşımı.
Türkiye’de gayrimenkul sektörü, deprem güvenliği ile enerji verimliliği arasında sıkışmış büyük bir dönüşüm sınavından geçiyor. Küresel regulasyonlar hızlanırken; karbon fiyatlaması, sürdürülebilir finansman ve ESG standartları artık yalnızca çevresel bir beklenti değil, doğrudan ekonomik değer belirleyicisi. Bugün hâlâ ertelenen her karar, yarının bilançosunda daha yüksek bir maliyet, daha düşük bir varlık değeri ve daha kırılgan bir şehir yaşamı olarak geri dönüyor. Tam da bu eşikte düzenlenen 8. Uluslararası Yeşil Binalar ve Şehirler Zirvesi, “Sıfırın İnşası: Riskten Fırsata” temasıyla yeni bir soru soruyor: İklim riskini, nasıl yeni bir kalkınma hikâyesine dönüştürürüz?
Politika yapıcılar, finans kurumları, yerel yönetimler ve teknoloji şirketlerini ortak bir masada buluşturan zirvenin ev sahibi Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği Başkanı Dr. Emre Ilıcalı, dönüşümün aciliyetini şu sözlerle özetliyor: “Beklemek pahalı. Geç kalmak ise yıkıcı.”
Yeşil şehirlerin önünde üç engel: Kural, kaynak, kapasite
“Bu yıl 8’incisini düzenlediğimiz Uluslararası Yeşil Binalar ve Şehirler Zirvesi, “Sıfırın İnşası: Riskten Fırsata” ana temasıyla gerçekleştirildi. Zirvede, gayrimenkul ve finans dünyasından kamuya, yerel yönetimlerden teknoloji şirketlerine kadar 100’ün üzerinde kurum ve 450’ye yakın katılımcı bir araya geldi. Türkiye’de sürdürülebilir dönüşümün önünde üç temel bariyer görüyoruz: Bunlardan ilki regülasyon ve uygulama uyumsuzlukları. Aslında yönetmelik ve strateji düzeyinde önemli adımlar atılmış olsa da bunların sahadaki projelere zorunlu ve ölçülebilir kriterler olarak yansımasında gecikmeler var. Bir diğeri ise finansmana erişim ve doğru fiyatlama sorunu. Burada özellikle yeşil dönüşümün getireceği katma değerin hesabında hala net metrikler yok. Ayrıca eksikliği durumunda oluşabilecek riskler yine yeterince fiyatlanamadığı için yeşil finansmana erişim henüz istenilen seviyede değil. Önemli olan bir diğer konunun ise veri, kapasite ve farkındalık eksikliği olduğunu düşünüyorum. Zira bina stoğunun karbon ayak izi, enerji performansı ve iklim riski ile ilgili bütüncül, güvenilir veri tabanı eksik. Zirvemizde “ortak akıl” platformu oluşturmak adına net hedefler belirledik.
Dönüşümün şifresi: Şeffaflık, finansman, bütüncül politika
“Türkiye’nin sürdürülebilir şehirler ve düşük karbonlu bir yapı sektörü hedefine ulaşabilmesi için hem politika düzeyinde hem de iş yapış biçimlerinde kapsamlı bir dönüşüm gerekiyor. Bu dönüşümün başarısı ise hem politika yapım süreçlerinde hem de iş modellerinde köklü bir yeniden yapılanmayı zorunlu kılıyor. Binaların enerji verimliliğini, karbon salımlarını ve iklim uyumunu merkeze alan, net hedefler ve somut takvimler içeren düzenlemelere ihtiyaç var. Yeni binalar için daha sıkı performans standartlarının uygulanması, mevcut yapı stoğunda ise yenileme ve güçlendirme programlarının hızla hayata geçirilmesi kritik önem taşıyor. Deprem, enerji ve iklim politikalarının birbirinden bağımsız değil, bütüncül bir yaklaşımla tasarlanması gerektiğini ise özellikle vurgulamak isterim.
Bu dönüşümün ancak şeffaflık ve ölçülebilirlik üzerine inşa edildiğinde sürdürülebilir olacağını düşünüyoruz. Piyasanın dönüşebilmesi için binaların gerçek performansını gösteren enerji ve karbon ölçümleri, etiketleme sistemleri ve raporlama standartları yaygınlaştırılmalı. Finansmana erişimin kolaylaştırılması ise değişimin en kritik bileşenlerinden biri. Dönüşümün maliyetini karşılayacak mekanizmalar olmadan büyük ölçekli bir değişim mümkün değil. Yeşil konut kredileri, yenileme fonları, sürdürülebilir yatırım ürünleri ve kamu destekli finansman modelleri yaygınlaştırılmalı; bankaların iklim riskini dikkate alan kredi politikalarına geçmesi teşvik edilmeli. Tabi bunları yaparken yukarıda belirttiğimiz şeffaflık ve ölçülebilirlikten taviz vermemek gerekiyor. Türkiye’nin iklim hedeflerine ulaşması, yalnızca finansal araçlara değil aynı zamanda yenilikçi iş modellerine de bağlı. Mal sahibi ve kiracı ilişkisindeki teşvik uyumsuzluğunu giderecek yeşil kira uygulamaları, enerji tasarrufuna dayalı performans sözleşmeleri ve paylaşım esaslı modeller önemli. Burada ana yaklaşım uzun vadeli değerlere odaklanmak olmalı.”
Gayrimenkulde en büyük risk değer kaybının “yavaş ama kalıcı” olması
“İklim krizi söz konusu olduğunda “bekle gör” yaklaşımının en yüksek maliyetli strateji olduğunu artık net bir şekilde biliyoruz. Uluslararası analizler, iklim değişikliğinin 2030’a kadar dünya GSYH’sinin yüzde 1-4’üne karşılık gelen bir kayıp riski doğurabileceğini ortaya koyuyor. Bu tabloyu yapı sektörü özelinde değerlendirdiğimizde ise geciken her adımın ekonomik faturası birkaç kritik alanda karşımıza çıkıyor. Öncelikle, erken yatırım avantajının kaybedilmesi önemli bir risk. Bugün yapılmayan yalıtım, verimlilik, yenilenebilir enerji veya yeşil sertifikasyon yatırımları, önümüzdeki 5–10 yıl içinde çok daha sıkı regülasyonlar, karbon fiyatlaması ve finansman koşulları altında zorunlu hale gelecek. İkinci başlık, çevresel performansı düşük varlıkların değer kaybı. Atıl varlıklar riski, Türkiye’deki ticari gayrimenkul ve ofis, AVM, lojistik, otel portföylerinde somut biçimde karşımıza çıkıyor. Düşük performanslı ve yüksek emisyonlu binalar, kiracı bulmakta zorlanacak, finansmana erişimde daha yüksek faiz ve teminat talebiyle karşılaşacak ve değerleme raporlarında negatif iskonto ile fiyatlanacak. Bir diğer önemli alan ise afet ve iklim risklerinin artan maliyeti. İklim değişikliğini azaltmak ve/veya uyum sağlamak amaçlı yatırımlar (ısı adası etkisini azaltan yeşil alanlar, taşkın yönetimi, dayanıklı altyapı vb.) ertelendikçe; sel, sıcak hava dalgaları ve aşırı hava olaylarının hem sigorta maliyeti hem de doğrudan fiziksel hasar maliyeti hızla artacak. Benim gayrimenkul sektörü adına gördüğüm en büyük risk ise değer kaybının “yavaş ama kalıcı” olması. Birçok bina, sahipleri fark etmeden, önümüzdeki 5-10 yıl içinde regülasyona uyumlu ama piyasa tarafından tercih edilmeyen, yani bir anlamda gri bir kategoriye düşme ihtimaliyle karşı karşıya.”
İklim finansmanının etkinleşmesi için üçlü dönüşüm
Dr. Ilıcalı, gayrimenkul sektöründe iklim finansmanının etkinleşmesi için üçlü dönüşüm gerektiğini söylüyor: Finansal araçların çeşitlenmesi ve erişilebilirliğinin artması; kamu teşviklerinin geçici, ölçülebilir performans koşullarına bağlı olarak tasarlanması; bankaların ise kredi değerlendirmelerinde karbon ve enerji performansını fiyatlamaya başlaması. Bunun üzerine kurulacak net sürdürülebilirlik standartları, hem yatırımcı güvenini artıracak hem de piyasanın düşük performanslı binaları geride bırakan bir yapıya evrilmesini sağlayacak. Teknoloji, veri ve kapasite yatırımlarıyla desteklenmeyen hiçbir model ise sahada ilerleyemez. Kısacası, kamu yönlendirici, finans sektörü hızlandırıcı, piyasa ise ölçülebilir performans odaklı bir yaklaşıma geçmediği sürece iklim finansmanı potansiyeli karşılık bulamayacak.
