YENER KARADENİZ/İSTANBUL
Türkiye'de alışveriş merkezi yönetim sektörünün en köklü oyuncularından biri olan ve aynı zamanda yatırımlarıyla da öne çıkan ECE Türkiye, Türkiye’deki 26. yılında yönetimindeki AVM portföyünü 12’ye çıkarmaya hazırlanıyor. İstanbul, Antalya, İzmir, Eskişehir, Afyonkarahisar ve Adana'da faaliyet gösteren ya da inşası süren alışveriş merkezleriyle yaklaşık 610 bin metrekare kiralanabilir alanı yöneten şirket, 2 bin 500 kira kontratı ve yaklaşık yüzde 99 doluluk oranıyla sektördeki en yüksek performanslardan birini sergiliyor.
Yabancı marka oranı toplamda yüzde 30'u bulan şirket, perakende sektöründe beklentilerin ötelenmesine rağmen yabancı marka ilgisinin sürmesini bekliyor. Avrupa’da 200’ün üzerinde alışveriş merkezi yöneten Alman ECE Marketplaces’in Türkiye iştiraki olan ECE Türkiye’nin Genel Müdürü Semet Yolaç Canlıel, hem sektör hem de ECE Türkiye ile ilgili EKONOMİ’ye açıklamalarda bulundu. Yolaç Canlıel, ABD ve İran arasında devam eden savaş da dahil olmak üzere bölgesel gelişmelerin perakende sektöründe bütün hesapları değiştirdiğini söyledi. İsrail-İran hattında yeniden yükselen gerilim, Kızıldeniz'de ticari gemilere yönelik saldırılar ve lojistikte yaşanan aksaklıkların yalnızca enerji maliyetlerini değil, perakendenin tedarik zincirini de yeniden baskı altına aldığını belirten Canlıel, bu nedenle toparlanma beklentilerini 2027 yılına ertelediklerini ifade etti.
Turist harcamaları geriliyor
Perakendeyi zorlayan ikinci önemli unsur ise yabancı ziyaretçi harcamalarındaki gerileme. Canlıel'e göre Türkiye artık döviz kuru ve fiyat seviyeleri nedeniyle birçok yabancı turist açısından eskisi kadar avantajlı bir alışveriş destinasyonu değil. Özellikle Rus turistlerin harcamalarında savaşın ilk dönemine kıyasla ciddi düşüş yaşanırken, İran-İsrail gerilimi nedeniyle Nevruz döneminde önemli katkı sağlayan İranlı ziyaretçiler neredeyse tamamen ortadan kayboldu. Orta Doğu ülkelerinden gelen turist sayısında da belirgin gerileme yaşandığını ifade eden Canlıel, uçuş iptalleri ve güvenlik endişelerinin bu tabloyu ağırlaştırdığını söyledi. Türkiye genelinde tax free işlem adetlerinde yaklaşık yüzde 9'luk düşüş yaşandığını hatırlatan Canlıel, bunun özellikle turist ağırlıklı çalışan alışveriş merkezlerini etkilediğini ancak ECE Türkiye portföyündeki güçlü yerel müşteri tabanının bu etkiyi sınırladığını dile getirdi.
Mağaza kapanışları başlayabilir
Artan konkordato başvurularını da değerlendiren Canlıel, henüz kendi portföylerinde ciddi bir sorun yaşanmadığını ancak yılın son çeyreğine ilişkin temkinli olduklarını söyledi. Perakendecilerin özellikle nakit akışını doğru yönetmek zorunda olduğuna dikkat çeken Canlıel, birçok markanın küçülerek büyüme stratejisini uygulamak zorunda kalacağını belirtti. Operasyonel verimliliğin ön plana çıkacağı yeni dönemde zarar eden mağazaların kapatılmasının kaçınılmaz olabileceğini ifade eden Canlıel, “Umarım yanılırım ama Ekim-Kasım- Aralık döneminde bazı sektörlerde ve bazı markalarda mağaza kapanışları görebileceğimizi düşünüyorum” dedi.
İstanbul’da dört yeni AVM
Perakende sektöründe talebin yavaşladığı bir dönemde İstanbul’da aynı anda dört yeni alışveriş merkezinin kapılarını açacak olması sektörün en önemli gündemlerinden biri haline geldi. Çekmeköy Park AVM ile eylül ayında yeni bir yatırımı devreye alacak olan ECE Türkiye, aynı dönemde Koru Florya, İstanbul Finans Merkezi ve havalimanı bölgesindeki yeni projelerin de hizmete gireceğine dikkat çekiyor. Canlıel’e göre bu tablo ilk bakışta arz fazlası tartışmalarını beraberinde getirse de söz konusu projelerin neredeyse tamamı pandemi öncesinde planlanan yatırımlar. Canlıel, “Pandemi öncesinde başlayan projeler bugün tamamlanıyor. Açılmamaları yatırımcı açısından çok daha büyük zarar anlamına gelirdi” dedi.
Yeni yatırım dönemi sona erdi
Canlıel'e göre Türkiye'de bundan sonraki dönemin ana gündemi yeni alışveriş merkezi yapmak değil, mevcut yapıları dönüştürmek olacak. Özellikle büyük şehirlerde doğru lokasyon ve doğru konumlandırmaya sahip alışveriş merkezlerinin yaşamını sürdüreceğini belirten Canlıel, başarının artık metrekare büyüklüğünden çok yönetim kalitesine bağlı olduğunu söyledi. Palladium Ataşehir örneğini veren Canlıel, 2023 yılında yönetimini devraldıklarında yaklaşık 20 boş mağaza bulunduğunu, bugün ise yeniden yüzde 100'e yaklaşan doluluğa ulaştıklarını anlattı. Bunu doğru marka karması, doğru hedef kitle ve doğru iletişim stratejisiyle başardıklarını ifade eden Canlıel, “40 bin metrekarelik bir AVM’yi 180 bin metrekarelik rakibiyle aynı kulvarda yarıştırırsanız kaybedersiniz. Her AVM'nin kendi müşteri kitlesine göre konumlanması gerekiyor” dedi. Bununla birlikte rekabetin daha da sertleşeceğini kabul eden Canlıel, yanlış konumlandırılan ya da yatırımcısı tarafından doğru yönetilemeyen alışveriş merkezlerinin zaman içinde farklı fonksiyonlara dönüşebileceğini söyledi.
İspanyol Mira Mira Türkiye’ye girdi
Ekonomide yaşanan dalgalanmalara rağmen Türkiye'nin uluslararası markalar açısından önemini koruduğunu vurgulayan Canlıel, ülkenin genç nüfusu ve tüketim potansiyelinin küresel perakendecilerin radarında olmaya devam ettiğini söyledi. ECE’nin 12 ülkedeki operasyonları sayesinde markalar arasında önemli bir köprü görevi gördüğünü belirten Canlıel, son olarak İspanyol aksesuar markası Mira Mira’nın ilk Türkiye mağazasını Marmara Park’ta açtıklarını hatırlattı. Şirketin halen Türkiye’ye girmek isteyen büyük ölçekli uluslararası markalarla görüşmeler yürüttüğünü belirten Canlıel, “Şu anda elimizde 2 bin 500-3 bin metrekare büyüklüğünde mağaza arayan çok önemli bir uluslararası marka var. Sorun Türkiye'ye gelmek istememeleri değil, uygun büyüklükte doğru lokasyonu bulabilmek” dedi. Canlıel’e göre geçmiş krizler de benzer bir tablo ortaya koydu. Ekonomik dalgalanmaların ardından uluslararası markaların yeniden büyüme arayışına girdiğini belirten Canlıel, “Her krizden sonra Türkiye'ye yeni markaların geldiğini gördüm. Çünkü Türkiye büyük, genç ve tüketmeye devam eden bir pazar. Küresel markalar için göz ardı edilemeyecek büyüklükte" değerlendirmesinde bulundu.
AVM’LERDE TÜKETİCİ DAVRANIŞLARI DEĞİŞİYOR, SOSYALLEŞME ÖNE ÇIKIYOR
ECE Türkiye'nin verileri, alışveriş merkezlerinde tüketici davranışının da önemli ölçüde değiştiğini gösteriyor. Şirketin yaptığı araştırmalara göre portföydeki alışveriş merkezlerinde ortalama ziyaret süresi 2022'de 99,6 dakika iken 2025'te 124,8 dakikaya yükseldi. Ancak aynı dönemde tüketiciler harcamalarında daha seçici davranmaya başladı. Canlıel’e göre ziyaretçiler artık yalnızca alışveriş yapmak için değil, zaman geçirmek, sosyalleşmek ve deneyim yaşamak amacıyla AVM’leri tercih ediyor. Bu nedenle restoranların büyüdüğünü, eğlence alanlarının çeşitlendiğini, spor, sağlık ve güzellik hizmetlerinin hızla arttığını belirten Canlıel, özellikle genç kuşağın ürün satın almaktan çok deneyim satın almaya yöneldiğini söyledi. Bu dönüşümün mağaza tasarımlarını da değiştirdiğini anlatan Canlıel, spor markalarının deneyim alanları oluşturduğunu, kitapçıların kafelerle büyüdüğünü, sağlık ve yaşam konseptlerinin daha fazla yer kapladığını ifade etti.
