GAYRİMENKUL Yatırımcıları Derneği’ne dönüşen GYODER’in Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, 1.7 milyon adet ile 2025 yılında konut satış rekoru kırılmasını incelemek üzere “veri laboratuvarı”nı harekete geçirdi:
- İkinci el konut satışları neden çok arttı?
Neşecan Çekici, başta Başkan Yardımcıları Yağmur Yaşar, Burak Kutluğ ve Tevfik Eraslan olmak üzere GYODER yönetim kurulunda konuyu gündeme aldı:
- İkinci el konut satışlarının çok artmasını masaya yatırıp inceleyelim. İpotekli konut satışı yüzde 40’a kadar çıkmıştı. Yüzde 14’e kadar indi. Ona da bakalım.
Başkan Çekici ve ekibinin ilk saptamaları şunlar oldu:
- Mevcut ekonomik ortam nedeniyle proje geliştirici motive olamadı. Dolayısıyla birinci elde proje azaldı.
- Yatırım amaçlı konut alanlar piyasadan çekildi.
- “Erişilebilir” ile “sosyal konut” kavramlarında kafa karışıklığı oluştu.
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, sektördeki son durumu, gelişmeleri, öngörülerini paylaşmak üzere sohbet toplantısı düzenledi. Çekici’ye GYODER Başkan Yardımcıları Yağmur Yaşar, Burak Kutluğ ve Tevfik Eraslan ile Genel Sekreter Abdullah Yazıcılar eşlik etti.
Çekici, gayrimenkul sektöründe yaşanan sıkışıklığın sadece Türkiye’ye özgü olmadığını belirtip, Avrupa Parlamentosu’nun Aralık 2025’te hazırladığı “Avrupa Erişilebilir Konut Planı”na dikkat çekti:
- Avrupa’da konut fiyatları 2013-2025 döneminde yüzde 60 arttı. Kiralar yüzde 20 yükseldi. Avrupa’da gençlerin konuta erişimi zorlaştı. Avrupa Parlamentosu, 2029’a kadar 375 milyar dolarlık bir finansman desteğini gündemine aldı.
Türkiye’de de benzer bir durumun yaşadığını vurguladı:
- Üretici özellikle 2025 yılında geçmişteki kadar iştahlı davranmadı.
Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinin sektörü 2026 için umutlandırdığını aktardı:
- Merkez Bankası bu yıl 6 faiz kararı daha açıklayacak. Ayrıca, seçime yaklaştıkça parasal bollaşma da olabilir.
Burak Kutluğ araya girdi:
- Türkiye’de aslında yıllık 800 bin-1 milyon yeni konuta ihtiyaç var. Erişim çok kısıtlandı. BDDK son kararıyla ikinci el konusun limitlerini daha uygun hale getirdi.
Sonra şu noktanın altını çizdi:
- Konut, yatırım aracı olmaktan çıkmamalı. Konut yatırım aracı olmak zorunda… Konut, yatırım aracı adresleri arasına yeniden girdin ki proje üretenler yeniden harekete geçsin.
Sohbet sırasında hükümetin gündeme getirdiği “sosyal konut” projeleri soruldu, Neşecan Çekici şu değerlendirmeyi yaptı:
- Sosyal konut devletimizin işi. Bugünkü arsa maliyetleriyle özel sektörün sosyal konut yapabilmesi mümkün değil.
Özel sektörün sosyal konuta en yakın projelerini şöyle tanımladı:
- Biz ancak “erişilebilir konut” yapabilecek durumdayız.
Arsa fiyatları konusundaki genel durumu şöyle özetledi:
- Projelerin çok büyük bölümünde arsa, konutun toplam maliyetinin yüzde 50’sini oluşturuyor.
Avrupa Parlamentosu’nun da “erişilebilir konut modeli” üzerinde durduğunu irdeledi:
- Biz de uzun bir süredir “erişilebilir konut modeli” konusunda söylemde bulunuyoruz. Biz bu kısmı çözmeye talibiz. Bunun için çalışıyoruz.
Enflasyonla mücadele programının uygulandığı, faizlerin yüksek seyrettiği, sıkı para politikasının devrede olduğu bir dönemde ekonomi yönetimi “konutu yeniden yatırım aracına” dönüştürecek kapıyı açar mı?
‘Türkiye Konut Politikası Platformu’ kuralım
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, “3. Ankara GYODER Zirvesi”nde ana konuyu “konut”un oluşturacağını belirtti:
- “Erişilebilir konut” konusunun bütüncül bir politika ile çözülmesi gerektiğini düşünüyoruz. Bir “Konut Masası” kurmalıyız. Özel sektör, kamu ve STK’ların bulunduğu bir masa. Burada en temel sorun olan arsa konusunu detaylıca konuşmalıyız.
Gelişmiş ülkelerde kamu arsalarının uzun vadeli tahsis veya kira modeliyle özel sektöre açıldığını savundu:
- O ülkelerde bu yöntemle toplam maliyet içinde arsa payı yüzde 20’leri geçmiyor. 3 yıldır bu konu üzerinde duruyoruz. Bu model ile kentsel dönüşüme zemin hazırlanır, kiraların yarıya inmesi sağlanabilir.
Konuyu biraz daha açtı:
- Devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilere belli bir proje dönemi için ödünç verilirse, kamu-özel işbirliği ile seri üretim mantığıyla üretim yapılırsa 10 binlerce konut inşa edilebilir.
Bu çerçevede “yap-işlet-devret” modeliyle bireysel değil kamusal kiraya veren bir yapının oluşturulabileceğini kaydetti:
- Böylece kiracı ile kiraya veren arasındaki problemler ortadan kalkar. Arsa maliyeti farkı devreye girmeyeceği için kiralar yarı yarıya düşer.
Modelin finansman tarafına da değindi:
- Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli senaryolarla destekledik. Yani, finansman tarafında devlete yük olunmayacak. Devletten sadece arsa istiyoruz.
Bir taraftan dönüşüm, diğer taraftan finansman sorunu düşünüldüğünde 10 yıllık bir konut politikasının oluşturulması gereğinin ortaya çıktığını vurguladı:
- TOKİ bugüne kadar 1 milyon 740 bin konut teslim etti. 280 bin konutun inşası sürüyor. Biz TOKİ’nin yanı sıra özel sektörün nasıl işin içine girebileceğine kafa yoruyoruz.
Arsa, finansman, tasarım ve konut tiplerinin net olarak planlanması gerektiğinin altını çizdi:
- Bu amaçla kamu, özel sektör ve STK’ların katılacağı bir “Türkiye Konut Politikası Platformu” oluşturulması gerekiyor.
Bu politikanın üç ayağını da şöyle sıraladı:
- Sermaye piyasaları temelli üretici finansmanı
- Uzun vadeli ve erişilebilir konut kredisi modelleri
- Kamu arsaları üzerinden maliyet düşürücü işbirlikleri
Gayrimenkul sertifikası klasik borsa ürünü değil
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Gayrimenkul Sertifikası Tebliğinin hem teknik açıdan hem de uluslararası uygulamalarla uyumlu, güçlü bir düzenleme olduğunu belirtti:
- Tebliğin hazırlanması sürecinde SPK ile yakın temastaydık. Sertifika modeli henüz geniş yatırımcı tabanına ulaşmış değil. Zamanla dengesini bulacaktır. Bu konuda proje geliştiricilerin desteği çok önemli.
Gayrimenkul sertifikasının geliştiricilerin önünü açan bir enstrüman olduğunu kaydetti:
- Yatırımcıların gayrimenkul sertifikalarını klasik bir borsa ürünü gibi değerlendirmemesi gerekiyor. Sertifikaların değeri lansman, inşaat süreci ve teslim aşamalarıyla birlikte zamanla artar.
Kentsel dönüşüm İçin ‘okuryazarlık’ seferberliği başlatıyoruz
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, kentsel dönüşüm sürecinde rehberlik rolünü üstlendiklerini bildirdi:
- Kentsel dönüşümde okuryazarlık seferberliği başlatıyoruz. ‘Kentsel Dönüşümde Sıra Sizde, Rehberlik Bizde’ diyoruz. Eğitim ve bilgilendirme çalışmalarına odaklanacağız.
Konuyu sosyal sorumluluk projesi şeklinde ele aldıklarını belirtti:
- Projemizin kentsel dönüşümde daha sağlıklı ve sürdürülebilir bir zemin oluşmasına katkı sağlayacağına inanıyoruz.
Çekici, bu yıl 20’ncisi düzenlenecek “GYODER Gayrimenkul Zirvesi”ne de değindi:
- Zirve 27-28 Nisan 2026’da Zorlu PSM’de gerçekleşecek. Zirvede ülkemizin yanı sıra dünyadan alanında uzman konuşmacılar yer alacak. Uluslararası deneyimler paylaşılacak. Gayrimenkul sektörü küresel gelişmeler ışığında değerlendirilecek.
