Önceki yazımda kira gelirlerinin beyanında safi irada ulaşmak için düşülebilecek giderler konusunda gerçek gider ve götürü gider yöntemi olmak üzere iki yöntem olduğunu, hangi yöntemin uygulanacağı konusunda mükellefin tercihinin önemli olduğunu belirtmiş ve gerçek gider yöntemini seçenlerin indirebilecekleri giderler konusunda kanunda yer alan listeyi aktarmıştım.
Kanunda gerçek gider olarak indirilebilecek giderler sıralanmış olmakla birlikte uygulamada pek çok konuda duraksamaların olduğu da görülmektedir. Bu konuda idareye sorulan konular ve idari yaklaşımı ifade eden özelgelerle verilen yanıtları, gerçek gider yöntemine göre beyanda bulunacaklara kolaylık olsun diye aşağıda listeledim.
Taşınmazın iktisabında tapu harcı gider kalemi değildir
Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu belgelerin 5 yıl süre ile saklanması ve vergi idaresince talep halinde ibraz edilmesi gerekmektedir (Ordu Defterdarlığı’nın 6.9.2012 gün ve 25953680-002-21 sayılı Özelgesi). İbraz edilemezse, vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddedebilir.
Taşınmazın iktisabında tapu harcı gider kalemi değildir. Aynı şekilde daireye kombi taktırılması, bu maksatla tesisat yaptırılması da gider niteliğinde değildir. Bu giderlerin maliyete eklenerek amortisman hesabında dikkate alınması gerekmektedir. (Eskişehir Vergi Dairesi Başkanlığının 28.9.2020 gün ve 40617 sayılı Özelgesi). Mükellefin kira gelirine ilişkin olarak vereceği beyannamesinde gerçek gider usulünü tercih etmesi halinde, kira geliri elde edilen gayrimenkullerin mahkeme kararı neticesinde adına tescilinin yapılabilmesi için ödenen tapu harcının, safi iradın tespitinde indirim konusu yapılabilmesi mümkündür (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 258095 sayı ve 8.7.2019 sayılı Özelgesi). Kiraya verilmiş taşınmaz yurt dışından elde edilen kredi ile iktisap edilmişse bu krediye ait faizler de gider olarak kira gelirinden indirilemez. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 9.6.2017 gün ve 16247 sayılı Özelgesi). Kiraya verilen taşınmazın iktisabı için kullanılan dövizli konut kredisi anapara ödemelerinin ve bu anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının da, bu taşınmazdan elde edilen kira gelirinin beyanında gider olarak indirim konusu yapılması mümkün değildir. Ancak, anapara taksiti için ödenen kur farklarının gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin % 5 ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili taşınmaza ait kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılması mümkündür. Söz konusu anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının ise taşınmazın maliyetine eklenmesi suretiyle amortisman hesaplanmasında dikkate alınması mümkündür (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 14.4.2014 günlü Özelgesi).
Mahkemenin kira tespit kararına istinaden geçmiş yıllarda fazla alınmış olup iade edilen kira farkları da cari yılda gider olarak dikkate alınamaz. İade, önceki yıllarda tahsil edilen kira tutarlarında da bir azalma gerçekleştirdiğinden, söz konusu dönemlere ilişkin beyanların düzeltilmesi gerekir (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 16.11.2017 gün ve 128677 sayılı Özelgesi).
Öte yandan kiraya verilmiş taşınmazdan elde edilen kira gelirini gerçek gider yöntemini seçerek beyan edenler, bu taşınmaz için ilgili yılda ödenen emlak vergisi tutarını, toplam kira gelirlerinden indirim konusu yapabilirler (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 10.8.2015 gün ve 827 sayılı Özelgesi). Aynı şekilde kiraya verilmiş taşınmaz için ödenen değerli konut vergisinin de gider olarak indirimi mümkündür.
“Deprem kaynaklı sermaye kaybı vergiden indirilemez”
Üç adet gayrimenkulü için depremde hasar görmesi sonrasında riskli yapı kararı ve yıkım kararı verilen bir mükellefin deprem öncesi elde ettiği kira gelirlerinin beyanına ilişkin olarak, bu gayrimenkullerin amortisman sonrası kalan net değerinin zarar olarak beyan edilip edilmeyeceği hususundaki sorusunu Mali İdare, “deprem nedeniyle hasar gören söz konusu gayrimenkullerin amortisman sonrası kalan net değerinin, gider olarak indirim konusu yapılmasının mümkün olmadığı; ayrıca deprem nedeniyle hasar gören gayrimenkullerden önceden elde olunmuş kira gelirlerinin beyanında sermayede vukua gelen eksilme nedeniyle zarar olarak da düşülemeyeceği yönünde görüş vermiştir. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 278022 sayı ve 21.9.2021 tarihli Özelgesi)
Öte yandan idari anlayışta, iktisap edilen ancak kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden inşa ettirme kararı alınan gayrimenkulün, müteahhit firma tarafından yeniden yapılarak teslim edilmesi yeni bir iktisap olarak kabul edilmiş olup, gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi ve gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, istisnaya tekâbül eden eden kısım hariç olmak üzere bu gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5'inin iktisap tarihinden itibaren beş yıl süre ile indirim konusu yapılabileceği kabul edilmiştir (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 1201680 sayı ve 31.12.2018 sayılı Özelgesi).
