Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde sayılan mal ve hak sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Genelde kira geliri olarak nitelenen gayrimenkul sermaye iratlarının nasıl vergilendirileceği, tahsilat ve ödemelerin belgelendirilme şekli Gelir Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu hükümlerinde yer almaktadır. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca yayınlanan genel tebliğler de açıklayıcı olmaktadır.
Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 257’nci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendi ile bakanlığa verilen yetkiye istinaden hazırlanan 298 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile değişik 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile iş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. 28.07.2024 tarih ve 7524 Sayılı Kanunla Hazine ve Maliye Bakanlığı’na verilen yetkinin genişletilmesi sonrasında hazırlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nin yayın tarihi 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yürürlükten kaldırılmış ve uygulamanın kapsamı genişletilmiştir.
Söz konusu düzenleme uyarınca; konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin, iş yerlerinde ise aylık kira bedelleri tutarına bakılmaksızın iş yerini kiraya verenler ile kiracıların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi gerektiğine yönelik açıklamalara yer verilmişti.
Diğer taraftan; 28/7/2024 tarihli ve 7524 sayılı Kanun ile bakanlığımıza verilen yetkinin genişletilmesi neticesinde hazırlanan ve 17/10/2024 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nin yayımı tarihi itibarıyla; 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yürürlükten kaldırılarak söz konusu uygulamanın kapsamı genişletilmiştir.
Son düzenleme ile mükellef olmayanlara da muameleleri ile ilgili tahsilat ve ödemelerini banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğu getirilmiş, Konut kiralarının tevsik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırılmıştır. Ayrıca konut kiralamalarında da iş yeri kiralamalarında olduğu gibi tutara bakılmaksızın konutunu kiraya verenler ile kiracıların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle belgelendirmeleri zorunluluğu getirilmiştir.
Belgelendirme zorunluluğunun kapsamı
Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira tutarı ne olursa olsun kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin tamamının bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri (belgelendirmeleri) zorunludur.
Kısa süreli konut kiralamalarında belgelendirme zorunluluğu, günlük, haftalık veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeleri de tevsik kapsamındadır.
Hisseli gayrimenkul kiralamalarında durum
Belgelendirme hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilmektedir.
Tevsik zorunluluğu kapsamında olmayan tahsilat ve ödemeler
Konut veya iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin; Mahkeme ve icra yoluyla, Ayni olarak, yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.
Tevsik edici belgeler
Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla; para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılarak yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.
Kişilerin kira ödemelerini; banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılacaktır
Ceza uygulaması
Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunluluğuna uyulmaması durumunda, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesine göre özel usulsüzlük cezası uygulanacaktır.
Tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etme zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için anılan maddeye göre uygulanan cezalardan az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u (2/8/2024 öncesinde %5´i) oranında özel usulsüzlük cezası kesilecektir
Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer355.nci maddesine göre.2024 yılında uygulanacak cezalar aşağıda olduğu gibidir.
Vergi Usul Kanununun Mükerrer 355 inci Maddesine göre 2024 yılında uygulanacak asgari ve azami özel usulsüzlük cezası tutarları
Tevsik zorunluluğuna uymayanlar için asgari ve azami miktarları belirtmiş olan tutarlar ile ceza miktarları, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında, takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.2025 yılı için tutarlar sırayla;28.000,14.000,7000 TL ve Üst sınır 28.000.000 TLdir.
Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmeyecektir.
Ceza uygulanması durumunda mükellefin cezayı azaltma imkanı
Belgelendirme ve ispat yükümlülüğünün yerine getirilmemesi nedeni ile adına özel usulsüzlük cezası kesilen mükellefler veya vergi sorumluları, Vergi Usul Kanununda yer alan cezalarda indirim ve uzlaşma hükümlerinden yararlanabilir. Mükellef veya vergi sorumlusu, özel usulsüzlük cezalarının yarısını ihbarnamelerin tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili vergi dairesine başvurarak vadesinde veya 6183 sayılı Kanunda belirtilen türden teminat göstererek vadenin bitmesinden itibaren üç ay içinde ödeyeceğini bildirirse kesilen cezanın yarısı indirilir. 2024 yılı için 23.000 Türk Lirası’nı (2025 yılında 33.000TL) aşmayan özel usulsüzlük cezaları için söz konusu indirim oranı yüzde 75 olarak uygulanacaktır. Uzlaşma, mükelleflerin yargı yoluna başvurmadan vergi idaresi ile anlaşmak amacıyla başvurabilecekleri idari bir çözüm yoludur. Bu kapsamda, 1/1/2024 tarihinden itibaren 23.000 Türk Lirasını(2025 te 33.000TL) aşan özel usulsüzlük cezaları için uzlaşma hükümlerinden yararlanılabilir. Uzlaşma talebinin, vergi/ceza ihbarnamesinin mükellefe tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 30 gün içinde yapılması gerekir.
