Kira gelirlerinin saptanmasında Gelir Vergisi Kanunu, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntemi seçilebilir. Bu konudaki tercih hakkı, her bir kira geliri sağlayan taşınmaz için ayrı ayrı kullanılamaz, tercihin beyanname bazında yapılması gerekir.
Götürü gider yöntemine göre beyan
Götürü gider yöntemi uygulaması basit olan yöntemdir. Mükellefin öyle bir gideri olup olmadığına veya her hangi bir gider belgesi olup olmadığına bakılmaksızın gayri safi hasılatın (elde olunan brüt kira gelirinin) % 15’i gider olarak kabul edilir ve indirim konusu yapılır.
Gerçek usulde indirilebilecek giderler
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler ise, anılan Kanunun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer bu giderler kiracıya yansıtılmışsa veya kiracı tarafından üstlenilmişse, bu giderlerin kiraya veren tarafından dikkate alınması mümkün değildir. Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2025 yılı için şunlardır:
1- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3- Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4- “Konutlar hariç olmak üzere” kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
5- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
6- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
7- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
8- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
9- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
10- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);
11- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar;
12- Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar.
Bu yöntemde, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödenen gecikme zam ve faizleri ile para cezaları ve vergi cezaları hâsılattan gider olarak indirilemez.
Gerçek gider yönteminde düşülebilecek giderlere konusunda tereddüt yaratan hususlara ilişkin idari anlayışı ifade eden özelge özetlerini gelecek yazımda aktaracağım.
Safi iradın tespitinde gerçek gider yöntemini seçenlerin, harcama belgelerini vergi idaresine vermeleri veya beyannamelerine eklemeleri gerekmemektedir. Ancak bu belgelerin Vergi Usul Kanunu md. 254. uyarınca 1.1.2026’dan itibaren hesaplanacak 5 yıllık süre ile saklanması ve istenildiğinde vergi idaresine sunulması gerekmektedir.
Geçen yıla göre değişiklikler
Geçen yıla göre değişiklik yukarıda 4 numarada belirttiğim giderlerde tırnak içine aldığım ibarenin eklenmiş olmasıdır. Borçlanarak taşınmaz edinip konut olarak kiraya verenler bu borçlar için ödedikleri faizleri, bu ve sonraki beyan dönemlerinde artık gider olarak nazara alamayacaklardır. Ancak bu düzenleme söz konusu konutları borçlanarak 1.1.2025 tarihinden önce edinmiş olanlar için hukuki istikrar ve hukuki güvenlik ilkelerini zedelemesi dolayısıyla bence Anayasa’ya aykırıdır. Konunun ihtirazi kayıtla beyanda bulunulup dava konusu yapılması ve Anayasa Mahkemesine taşınması halinde düzenlemenin “söz konusu konutları borçlanarak 1.1.2025 tarihinden önce edinmiş olanlar” yönünden iptal edilme ihtimali bence pek yüksektir.
