Kira gelirlerinin saptanmasında Gelir Vergisi Kanunu, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntem seçilebilir. Örneğin 2022 ve 2023 yılı kira gelirlerini beyannamelerinde götürü gider yöntemine göre beyan eden bir mükellef 2024 yılında beyanını gerçek gider yöntemine göre beyan edebilir. Bu konudaki tercih hakkı, her bir kira geliri sağlayan taşınmaz için ayrı ayrı kullanılamaz, tercihin beyanname bazında yapılması gerekir. Örneğin bir mükellef Şişli ve Etiler’deki dairesinin kira gelirini beyan ederken her iki kira gelirinde de safi iradı aynı yöntemle belirlemek zorundadır.
Götürü gider yöntemine göre beyan
Götürü gider yöntemi uygulaması basit olan yöntemdir. Mükellefin öyle bir gideri olup olmadığına veya giderler konusunda her hangi bir belgesi olup olmadığına bakılmaksızın gayri safi hasılatın (elde olunan brüt kira gelirinin) %15’i gider olarak kabul edilir ve indirim konusu yapılır.
Gerçek usulde indirilebilecek giderler
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler ise anılan kanunun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer bu giderler kiracıya yansıtılmışsa veya kiracı tarafından üstlenilmişse, bu giderlerin kiraya veren tarafından dikkate alınması mümkün değildir.
Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2024 yılı için şunlardır:
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
- Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar;
- Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar.
Bu yöntemde, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödenen gecikme zam ve faizleri ile para cezaları ve vergi cezaları hâsılattan gider olarak indirilemez.
Gerçek gider yönteminde düşülebilecek giderlere konusunda tereddüt yaratan hususlara ilişkin idari anlayışı ifade eden özelge özetlerini gelecek yazımda aktaracağım.
Safi iradın tespitinde gerçek gider yöntemini seçenler, söz konusu harcamalarına ilişkin belgeleri vergi idaresine vermeleri veya beyannamelerine eklemeleri gerekmemektedir. Ancak bu belgelerin Vergi Usul Kanunu md. 254. uyarınca 1.1.2025’den itibaren hesaplanacak 5 yıllık süre ile saklanması ve istenildiğinde vergi idaresine sunulması gerekmektedir. Sunulmaması halinde indirim konusu yapılan harcamaların reddi suretiyle cezalı tarhiyatla karşılaşma riski doğacaktır.
İstisnanın giderlere önceliği
Geçen yazımda yararlanma koşullarını ayrıntılarıyla aktardığım üzere, 2024 yılı mesken kira gelirlerinde 33.000 liralık bir istisna söz konusudur.
Burada istisnanın giderlere önceliği söz konusudur. Dolayısıyla önce istisna düşülecektir. Kalan tutara götürü gider oranı uygulanacaktır. Gerçek gider yöntemini seçenlerde de önce istisna düşülecek, daha sonra giderlerin istisna sonrası irada isabet eden kısmı basit orantı ile hesaplanarak istisna sonrası gayri safi irattan düşülecektir.
