Geçen yazımda Değerli Konut Vergisi’nin (DKV) konusuna 2026 yılında girecek meskenleri belirlemede kullanılacak sınırları ve 2026 yılı vergi tarifesini aktarmıştım. Verginin irdelenmesinde kalan konular da bu yazımda.
Beyanname verme (ve vergiyi ödeme) yükümlülüğü 1 Ocak günü malik veya intifa hakkı sahibi olanlardadır. Bu tarihten sonra satış, bağış ve benzeri sebeplerle malik veya intifa hakkı sahibi değişirse, yeni malikin veya intifa hakkı sahibinin mükellefiyeti izleyen yıl başlayacaktır. Dolayısıyla verginin iki taksitini de ödeme yükümlülüğü, beyanname verene (satana veya bağışlayana) ait olacaktır. Bir başka anlatımla değerli konutunu ocak ayında veya bu ay satanlar, ben sattım kurtuldum demeyecekler, yine beyanname verip vergiyi ödeyeceklerdir. 20 Şubat Cuma akşamına kadar beyan edilerek tahakkuk ettirilecek vergi, şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki taksitte ödenecektir.
Emlâk Vergisi Kanunu’nda değerli konutlar vergisinden muaf olan meskenler aşağıdaki şekilde belirlenmiştir. Burada muafiyet kavramının mı yoksa istisna kavramının mı kullanılmasının daha doğru olacağı tartışmasını bir kenara bırakarak ve Genel Tebliğ bazında açıklanan idari anlayışa göre aktarıyorum.
1) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın maliki veya intifa hakkı sahibi olduğu (vergi, söz konusu taşınmazların kuru mülkiyet sahiplerinden de aranmaz).
2) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) DKV’den muaftır. Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanır.
Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler, DKV’nin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenleri’ne (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.
Bu muafiyete/istisnaya göre, Türkiye sınırları içerisinde bulunan mesken nitelikli bir taşınmaz bu vergiden muaf kılınmıştır. Bu muafiyetin uygulanmasında, emekli olma, başka geliri bulunmama, belli yüzölçümü aşmama vb. her hangi bir koşul aranmayacaktır. Örneğin emlâk vergisi değeri 20 milyon lira olan bir adet konutu bulunan Bay (A), her hangi bir koşul aranmaksızın bu konutu için DKV ödemeyecektir. Bay (A)’nın ayrıca bir arsa veya arazisinin yahut kiraya verdiği dükkânının yahut DKV’nin konusuna girmeyen düşük değerli bir meskeninin bulunması halinde de bu muafiyet uygulanacaktır. Bu muafiyet açısından o konutta oturma koşulu da aranmayacaktır.
Birden fazla mesken nitelikli taşınmazın bulunması durumu ise biraz karışık. Kanunda aynen “Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların DKV konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı” denilerek istisna oluşturulmuştur. Bu ibarenin tetkikinden, “birden fazla mesken”den kastedilenin, “birden fazla DKV’ye tâbi mesken” olduğu sonucu çıkmaktadır. Yani örneğin Bay (B)’nin emlâk vergisi değerleri 10 milyon, 20 milyon ve 30 milyon olan 3 taşınmazı olduğunu farz etsek, 10 milyonluk mesken zaten verginin konusuna girmeyecektir. 20 milyonluk mesken ise vergiden istisna olacağından, Bay (B) sadece 30 milyon liralık meskeni için DKV ödeyecektir.
3) Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.
4) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır. Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetten yararlanılması mümkün değildir.
Mükellef sayısı komik derecede az olan bu verginin hasılatı, 2021 yılında 23 milyon, 2022 yılında 40 milyon, 2023 yılında 75 milyon ve nihayet 2024 yılında 83 milyon liradır. Bu tutarların, bütçe gelirleri içinde anlamı bile yoktur. 2025 yılı gelir tahmini ise 165 milyon liraydı. Ne kadar toplandığına bakmaya değer bile görmedim. Toplam vergi gelirleri içindeki payı % 0,001 bile değildir. Bu toplanan paralarla, boğazda belki bir yalı alınabilir. Sadece o kadar. 850 bin basit usuldeki mükellefin kazancını bir anda vergiden istisna eden, KKM ile 15 milyarın üzerinde vergiden vazgeçen bir vergi sisteminin, hasılatı az, tahsil ve denetim maliyeti yüksek, mükellefleri için eziyet oluşturan bu karmaşık vergiyi sistemde tutmasının bir anlamı yoktur. Üstelik bu verginin, vergi yükünün adaletli ve dengeli dağılımına hizmet ettiği, gelir bölüşümünde adalete yönelik olduğu da söylenemez. Bu nedenle Yasama’nın bu vergiyi kaldırmayı bir an önce düşünmesinde yarar vardır.
