Bu yazım özünde geçen hafta perşembe günü yayınlanan yazımın düzeltmesi niteliğinde. Tamamiyle benim hatam sonucu, 2025 yılı parametrelerini bir önceki yıl ile karıştırarak aktarmışım. Uyaran okurlarımıza da teşekkür ederek, yılda bir kez karşımıza çıkan bu verginin özellik ve unsurlarını değerli okurlarımızın hoş görüsüne sığınarak tekrar aktarıyorum.
Değerli Konutlar Vergisi (DKV) 7194 sayılı Kanunla ihdas edilmiştir. Bu verginin Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından belirlenen değeri veya emlâk vergisi değeri 5 milyon lirayı geçen konutların maliklerinden veya intifa hakkı sahiplerinden alınması öngörüldü. Ancak kanunun çeşitli haksızlıklar içerdiği, Anayasa’ya aykırı düzenlemeler ihtiva ettiği yasama organı tarafından da kabul edilerek, 7221 sayılı kanunla verginin beyan ve tahsili 2021 yılına bırakıldı, verginin konu ve matrahına ilişkin düzeltme ile birlikte istisna ve muafiyetleri yeniden düzenlendi. Bende son düzenlemeleri, Gelir İdaresi’nin kanunun uygulanmasına ilişkin görüşünü yansıtmak üzere 15.1.2021 günlü Resmi Gazete’de yayınladığı Genel Tebliği de dikkate alarak, 2025 parametreleri ile aktarıyorum.
Bu verginin konusuna bu yıl girecek konutlar, 2024 yılında değeri 12.880.000 lirayı aşan konutlardır. Burada sözü geçen değer, emlâk vergisine esas değerdir. Konut kapsamına önce tapuda konut veya mesken olarak gözüken taşınmazlar giriyor. Gelir idaresi, “fiili kullanımına da bakılacaktır” dediğinden, tapuda konut olarak gözükmemekle birlikte fiilen konut olarak kullanılan işyeri niteliğindeki taşınmazlar da verginin konusuna giriyor. Aksi durumda da taşınmaz yine verginin konusuna giriyor. Bir başka anlatımla tapuda konut olarak gözüken taşınmazlar fiilen işyeri olarak kullanılırsa, yine vergi kapsamında olacaktır.
Bu yıl tarife, 15 milyon 709 bin liradan başlıyor
Bu arada konutun 2025 değeri de önem taşımaktadır. 2025 emlâk vergisi değeri 15.709.000 lirayı aşmıyorsa, vergi söz konusu olmayacaktır. Çünkü vergi tarifesi buradan başlamaktadır. Şimdi diyeceksiniz ki, “Doğrudan 15.709.000 lira demeyip, 2024 değerini ne karıştırıyorsun?” Karıştıran ben değilim. Verginin düzenlenişindeki hata. Burada gerçekten garip bir düzenleme söz konusudur. Emlâk Vergisi Kanunu’nun, vergi değerinin kanunda yazılı tutarı aşan meskenler için izleyen yıldan itibaren mükellefiyetin başlamasını öngörmesi dolayısıyla bu yılın mükellefleri geçen yılki değere göre belirlenmektedir (md. 45). Ancak, vergilendirme bu yıl ki tarifeye göre yapılacaktır. Kısacası, 2024 emlâk vergisi değeri 12.880.000 lirayı aşan konutlardan 2025 yılı emlâk vergisi değeri 15.709.000 lirayı aşan konutlar için bu yıl DKV mükellefiyeti söz konusu olacaktır. (Özünde geçen yılki değerin yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılması da tarifenin başlangıcına isabet etmektedir. Ancak bu sonuç kanundaki karmaşık düzenlemeyi haklı kılmamaktadır.) Nitekim bu düzenlemelerin dolayısıyla, bu iki koşulun birlikte bulunması gereği sonucu olarak bir meskenin değeri geçen yıl 12.880.000 liranın altında olmasına rağmen yıl içerisindeki vergi değerini artıran sebeplerin oluşması dolayısıyla 2025 yılında değerinin 15.709.000 lirayı geçmesi halinde, bu meskenin malikinin mükellefiyeti gelecek yıl başlayacaktır.
Değerli konut vergisinin mükellefi, konut nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir. Buna göre, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin değerli konut vergisini taşınmazın maliki ödeyecektir. Mesken nitelikli taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa vergi, bu hakkın sahibi tarafından ödenecektir.
Bu verginin mükellef sıfatı devredilemese de kira sözleşmesi yolu ile kiracıya yansıtılması, gayrimenkul sermaye iradı sahiplerinden gerçek gider yöntemini seçenler tarafından gider olarak kabulü, ticari işletmeler tarafından ödenilmesi halinde -örneğin bir şirketin lojman olarak kullanılan binasındaki gibi- gider yazılması mümkündür.
Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olacaklardır. Paylı mükellefiyette, her bir paydaş kendisi ayrı beyanname verecektir. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar. Bu nedenle elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların her biri için ayrı beyanname verilecektir.
Elbirliği veya paylı mülkiyette, taşınmazın vergi konusuna girip girmediğinin belirlenmesinde, maliklerin payına düşen kısma değil, konutun tamamının değerine bakılacaktır.
Konutun emlak vergisinin değerinin belirlenmesinde belediye kayıtları esas olacağından, konutunun değeri belirttiğim sınırları aştığı için beyanname verecek herkesin belediyeden, konutun 2024 ve 2025 değerini gösteren bir belge almaları gerekmektedir. Belediyeden alınacak bu belge, değerli konutlar vergisi beyannamesine eklenecektir. Bu verginin beyannamesi elektronik ortamda verilmesi durumunda bu belge vergi dairesine elden verilecek veya posta ile gönderilecektir. Bu eziyetin veya bürokrasinin kaldırılması için Gelir İdaresinin, belediye yazısının da beyanname eki olarak taranıp sisteme yüklenmesine elverecek şekilde programını düzeltmesi ve/veya belediyelerin sistemleri ile kendi sistemi arasında bir ilişki kurması gerekmektedir.
2025 yılında ödenecek verginin hesabında kullanılacak tarife ise 86 no’lu Emlâk Vergisi Genel Tebliği ile aşağıdaki şekilde açıklanmıştır.
| MATRAH (Emlâk Vergisi Değeri) | ORAN |
| 15.709.000 TL ile 23.654.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 15.709.000 TL’yi aşan kısmı için | Binde 3 |
| 31.421.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 23.654.000 TL’si için 23.656 TL, fazlası için | Binde 6 |
| 31.421.000 TL’den fazla olanlar 31.421.000 TL’si için 70.707 TL, fazlası için | Binde 10 |
Bu tarife vergiye tabi birden fazla değerli konutu olanlarda, toplam değer üzerinden değil, her bir konut için ayrı ayrı uygulanacaktır.
İstisnalar, beyanname ve sorunları ise gelecek yazımda.
