LEVENT AKBAY
OSB arsalarında fiyat rekoru Kocaeli’de kurulu KOBİ OSB tarafından kırıldı. Ocak-Eylül 2025 arasında KOBİ OSB’de satışa sunulan arsaların metrekare fiyatı 21 bin TL’den 23 bin TL’ye çıkmasına karşın döviz bazında fiyat 595 dolardan biraz geriledi. Buna rağmen KOBİ OSB arsaları ön tahsis sürecinde oluşan fiyatla rekor kırdı.
İstanbul Mermerciler Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi Yönetimi tarafından Gebze’de 1997’de kurulan ardından ıslah OSB’ye dönüştürülen Kocaeli KOBİ OSB’yi ağustos ayında oluşan 576,2 dolarlık metrekare fiyatı ile Gebze OSB izledi. Üçüncü sırada 476 dolar ile Antalya, dördüncü sırada 411 dolar ile Manisa OSB var. Bursa Uludağ OSB 395 dolar, Gebze Dilovası 324 dolar ile metrekare başına en yüksek fiyat alan OSB’ler arasında yer aldılar.
Antalya Kaş Gıda İhtisas OSB, Manisa Muradiye OSB, Manisa Turgutlu OSB, Balıkesir OSB arsaları, 2025’Te 220-310 dolar bandındaki fiyatlarla ortalamanın oldukça üzerinde fiyatlardan satışa sunuldular. Ön tahsis sürecinde ortaya çıkan fiyatlar OSB’lerde ortalama metrekare fiyatının 130 dolar civarında oluştuğunu ortaya koydu.
Türkiye’nin arazide en ucuz OSB’si metrekare maliyetinin 1,3 dolar olduğu Hakkâri Yüksekova OSB oldu. 258 bin metrekare OSB arsası bu fiyat üzerinden işlem gördü. Bu OSB’yi 4,5-5,3 dolarlık metrekare maliyeti ile Çankırı Çerkeş OSB izledi. Ucuzluk sıralamasında Gaziantep Nizip 2. OSB, Manisa Demirci OSB ve Aksaray Sarıyahşi OSB metrekare başına 6,5-13,5 dolar ile Hakkâri ve Çankırı’yı izlediler.
10 bin metrekare 6 milyon dolar
Türkiye’nin en pahalı OSB’sinde 10 bin metrekare tutarındaki ortalama büyüklükteki bir arsanın fiyatı 6 milyon dolara dayanırken, en ucuz OSB’de aynı yüzölçüme sahip arsa yatırımı 13 bin dolarla sınırlı kaldı. Diğer düşük fiyatlı OSB’lerde aynı miktarda yatırım için gerekli kaynak 135 bin dolara kadar çıktı.
Dolar bazlı fiyatlarda düşüş
Arsalara TL bazlı sabit fiyat uygulayan çoğu OSB’de son bir yılda dolar bazında fiyatlar geriledi. Antalya OSB’de arsa fiyatları aylık ortalama dolar kurlarına göre Ocak 2025’te 476 dolardan Eylül 2025’te 408 dolara geriledi. Benzer şekilde Bursa Uludağ OSB 395 dolardan, 339,5 dolara, Balıkesir OSB’de 218,6 dolardan, 182 dolara, Gaziantep Oğuzeli OSB’de 142 dolardan 120 dolara, Gaziantep OSB’de 142,2 dolardan 121,2 dolara, Kaş Gıda İhtisas OSB’de 310,7 dolardan 266,8 dolara düştü. Kocaeli KOBİ OSB’de metrekare fiyatı ocak ayında 595 dolar olmasına karşın, eylül ayında 511 dolara düştü. Antalya Korkuteli OSB’de fiyat 166 dolardan 142,4 dolara, Mersin OSB’de 127 dolardan 109 dolara, Mersin Tarsus’ta 129 dolardan 110 dolara, Manisa Muradiye OSB’de 296 dolardan 254 dolara, Bilecik Osmaneli OSB 112 dolardan 97 dolara, Mersin Silifke 127 dolardan 109 dolara geriledi. OSB’lerde yatırımın olmazsa olmazı arsa maliyeti metrekare fiyatlarıyla sınırlı değil. Çünkü arsa bedelinin yanı sıra katılımcıların ödemek zorunda oldukları altyapı katılım payı da var. Bu giderler OSB’de yapılan altyapı kapsamında yer alan; yol, su, elektrik, doğalgaz, iletişim, kanalizasyon, arıtma ve benzeri gibi ortak tesislerin yapımı ve işletme maliyetinden kaynaklanıyor. OSB’lerde tüm altyapı giderinin toplamı arsa paylarına göre katılımcılara paylaştırılıyor. Böylelikle arsanın üzerine bir de altyapı maliyeti eklenince maliyet daha da artmış oluyor. Ayrıca bakanlık ve OSB yönetimleri tarafından belirlenen fiyat gösterge niteliğinde. Satışın ihale yöntemiyle yapılması halinde fiyat daha da artıyor.
Fiyatlar her ay yeniden ilan ediliyor
OSB arsa fiyatlar, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın her ayın başında OSB arazilerinin ön tahsisi için açıkladığı listelerde yer alıyor. Bakanlık Ekim 2024’ten bu yana her ay ortalama 6,5 milyon metrekare OSB arazisini ön tahsis yapılması amacıyla yatırımcılara sunuyor.
Ön tahsis nihai tahsise dönüşmemiş ancak başvurunun kabul edildiğini gösteren ve belirli bir süre için arsanın yatırımcı adına rezerv edilmesini sağlayan bir işlem. Bu işlem OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar geçen süre içinde yapılıyor. Ön tahsis talebi karşılıyorsa duyuruda yer alan fiyattan, talep karşılanamıyorsa satış ihale yöntemiyle belirlenecek fiyattan ya da kura yöntemiyle yapılıyor. İhale yöntemi kullanıldığında ön tahsis ya da tahsis fiyatları daha da yükseliyor.
Ön tahsis geçici formül
Ön tahsis, altyapı hazırlıklarını tamamlayamayan OSB’ler tarafından yatırımcıların belirlenmesi amacıyla üretilen bir formül. OSB’nin arazi parselasyonunu tamamlamasıyla birlikte 3 aylık bir süre içinde ön tahsislerin, tahsise dönüştürülmesi gerekiyor. Tahsis ile birlikte yatırım için geri sayım başlıyor. Her ay tahsis listeleri belirlenerek isteklilere açıklanıyor.
Ön tahsis kesin tahsise çevrildikten sonra yatırımcının yapı ruhsatı almak ve inşaata başlamak için hazırlıkları zamanında tamamlaması gerekiyor. İki yıl içinde mutlaka yatırımın başlaması gerekiyor. Aksi takdirde tahsis sözleşmesi iptal edilerek araziye OSB yönetimi tarafından el konuluyor.
Tahsis ve ön tahsis performansı
Bakanlık tahsis için de Ekim 2024’ten bu yana her ay ortalama 17 milyon metrekare arazinin duyurusunu yapıyor. Ön tahsis ve tahsis edilen araziler bir ay sonraki listelerden çıkarılarak yerlerine yeni araziler ekleniyor.
Bakanlık açıklamalarına göre 8 aylık uygulama dönemi sonunda 169 OSB’de 14,7 milyon metrekareyi içeren bin 292 yatırım yeri için 3 bin 132 sanayici başvuruda bulundu. Aynı şekilde 43 OSB’de 28,7 milyon metrekare arazide bin 85 ön tahsis başvurusu yapıldı.
Ön tahsis ve tahsis işlemlerinde özellikle yaz ayları ile birlikte bir yavaşlama gözlendi. Bu ön tahsis ve tahsise sunulan listelerde yer alan arazilerin değişmeden her ay yeniden yatırımcıların ilgisine tekrar ilan edilmesinden anlaşılıyor.
HAKKARİ YÜKSEKOVA OSB ALTYAPI ÇALIŞMASI BAŞLADI
Hakkari Yüksekova OSB tüzel kişiliği 2017 yılında oluşturuldu. OSB altyapı ihalesi bu yılın başında yapıldı. Müteahhit firma 2 yıl sürecek altyapı çalışmalarına başladı. Altyapı çalışmaları ile birlikte nisan ayında ön tahsis duyurusu yapıldı. 165 hektar alanda, 160 sanayi parselinin faaliyet göstereceği OSB’nin 258,4 bin metrekare alanlı 42 parseli için ön tahsis başvuruları toplandı. Fiyatlar istihdam taahhüdüne göre; 50 kişi ve altı için 250 bin TL/ dönüm, 51-100 kişi için 200 bin TL/dönüm, 101 ve üzeri kişi için 50 bin TL/dönüm olarak belirlendi. 10 yatırımcı ilgisini teyit etti.
Kentte heyecan yaratan yatırımla ilgili olarak geçtiğimiz günlerde ilk yatırımcı bilgilendirme toplantısı Hakkari Ticaret ve Sanayi Odası salonlarında gerçekleştirildi. Toplantıya Oda Yönetim Kurulu Başkanı Salih Özdemir ev sahipliğinde Vali Hakkari Valisi Ali Çelik, Yüksekova Kaymakamı Mustafa Akın, OSB Müdürü Dr. Murat Koca ile meclis üyeleri ve yatırımcılar katılarak yatırım bölge ekonomisine katkılarını konuştular.
