YENER KARADENİZ/İSTANBUL
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ve Akademetre iş birliğiyle hazırlanan AVM Endeksi 2025 değerlendirme raporuna göre alışveriş merkezi sektöründe büyümenin lokomotifi Anadolu oldu. AYD Başkanı Nuri Şapkacı, Anadolu’daki AVM’lerde metrekare başına dolar bazlı cironun 337 dolara ulaştığını belirterek, Anadolu şehirlerinde AVM’lerin yalnızca alışveriş değil aynı zamanda sosyalleşme alanı olarak öne çıktığını ve bu nedenle büyümenin İstanbul’a kıyasla daha hızlı gerçekleştiğini söyledi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ve Akademetre işbirliği ile hazırlanan AVM Endeksi 2025 yılı değerlendirme raporu AYD Başkanı Nuri Şapkacı, AYD Başkan Yardımcısı, Cem Eriç, Akademetre Research Kurucusu Dr. Halil İbrahim Zeytin ve Ekonomist Fatih Keresteci’nin katılımı ile düzenlendi. Toplantıda konuşan AYD Başkanı Nuri Şapkacı, AVM Endeksi’nin açıklanmaya başlamasının üzerinden 18 yıl geçtiğini belirterek bugün gelinen noktada endeksin kamu tarafından da referans alınan önemli bir veri kaynağı haline geldiğini söyledi. Şapkacı, “Endeks ilk konuşulduğunda kimse çok inanmamıştı. En önemli konu veriyi toplamaktı. Veri gizliliği konusunda da şüpheler vardı. Bugün ise endeks inanılmaz bir noktaya geldi ve kamu tarafından da kullanılan bir referans haline dönüştü” dedi. Endekste zaman içinde yeni kategorilerin de oluştuğunu belirten Şapkacı, bunun sektörün talebiyle gerçekleştiğini ifade ederek, “Yeni kategoriler baskı ve talep ile oluştu. Markalar kendi kategorilerini görmek istedi” diye konuştu.
Nüfus yaşlanıyor, dinamik yapı sürüyor
Türkiye’nin genç ve dinamik nüfus yapısının perakende sektörü açısından önemli bir avantaj olduğunu hatırlatan Şapkacı, ancak demografik yapıda da değişim yaşandığını söyledi. Türkiye’de ortalama yaşın son yıllarda yükseldiğine dikkat çeken Şapkacı, “Türkiye genç nüfus, dinamik harcama potansiyeli yüksek diyoruz ancak nüfus da yaşlanıyor. Ortalama yaş 15 yıl önce 30,4 iken bugün 34,9’a çıktı. Dinamiklik kısa sürede kaybolmayacak ama yapıda değişim var” ifadelerini kullandı. Turizmin de perakende ve AVM sektörü için önemli bir destekleyici unsur olduğunu vurgulayan Şapkacı, Türkiye’nin dünyada en çok turist çeken dördüncü ülke olduğunu hatırlattı. Turizm gelirinin yüzde 2,7 artışla 63,9 milyar dolara çıktığını belirten Şapkacı, “Perakende sektörü 2023 yılına kadar çok iyi bir dönem geçirdi. İnanılmaz performanslar gördük. Tahsilat oranlarımız çok iyi noktaya geldi. Bazı AVM’lerde doluluk o kadar yüksek ki boşluk yok denecek kadar az” dedi.
Turizmde yavaşlama markaları etkiliyor
Ancak son iki yıldır turizm tarafında aşağı yönlü bir eğilim başladığını söyleyen Şapkacı, bunun markaların performansını da etkilemeye başladığını ifade etti. “İki senedir turist alışverişi aşağı gelmeye başladı. Geçen yıl ve bu yıl bu eğilim devam ediyor. Bu durum markaların performanslarını etkileyecek” diyen Şapkacı, Türklerin yurt dışı harcamalarının yabancıların Türkiye’de yaptığı harcamayı geride bırakmasının AVM cirolarını da olumsuz etkilediğini vurguladı.
Türkiye’de 445 AVM bulunuyor
Türkiye’de AVM sayısının uzun süredir benzer seviyelerde seyrettiğini belirten Şapkacı, uluslararası normlara göre ülkede 445 AVM bulunduğunu söyledi. 5 bin metrekare üzeri ve belirli kriterleri sağlayan merkezlerin AVM olarak tanımlandığını aktaran Şapkacı, “20 bin metrekare üzerinde ise 250 AVM bulunuyor” dedi. 2025 yılında yaklaşık 4 AVM’nin açıldığını belirten Şapkacı, bu projelerin toplam 80 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olduğunu ifade etti. Yeni projelerin ölçeğinin geçmişe göre küçüldüğüne dikkat çeken Şapkacı, “Eskiden AVM’ler minimum 100 bin metrekare üzeri olurdu. Artık projelerin boyutu küçülüyor. Açılan dört AVM’nin önemli kısmı da daha önce başlayıp durmuş, finansal sorun yaşamış ya da ertelenmiş projelerden oluşuyor” diye konuştu. 2026 yılında ise 5 AVM’nin açılmasının planlandığını söyleyen Şapkacı, bu projelerin toplam 154 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olduğunu, bunlardan birinin yüksek metrekareli olduğunu belirtti. Türkiye’de henüz AVM açılmamış 13 ilin bulunduğunu da sözlerine ekledi.
AVM’ler dönüşüm sürecine giriyor
Türkiye’de kiralanabilir alanın son 15 yılda önemli ölçüde büyüdüğünü ifade eden Şapkacı, “15 yıl önce yaklaşık 6 milyon metrekare olan kiralanabilir alan bugün 13,9 milyon metrekareye ulaştı ve burada takılı kaldı. Ancak nüfusa bağlı olarak ziyaretçi sayısı artmaya devam ediyor” dedi. AVM yatırımlarının özellikle 2000’li yıllardan sonra hız kazandığını hatırlatan Şapkacı, ilk modern alışveriş merkezinin 1987’de açılan Galeria olduğunu söyledi. Bugün AVM’lerin ortalama yaşının 15’e ulaştığını vurgulayan Şapkacı, “Artık birçok AVM’nin dönüşüme ihtiyacı var. Bu dönüşümü yapabilenler yollarına daha sağlıklı devam edecek. Bunun için finansman imkânları gerekiyor. Bazı değişikliklerin yapılabilmesi için mevzuatta da düzenleme gerekiyor” diye konuştu. Şapkacı’ya göre önümüzdeki 10 yıl AVM’lerin dönüşümü açısından çok daha hareketli geçecek.
AVM cirosu 59 milyar dolara ulaştı
2024’te 54 milyar dolar olan AVM sektöründe toplam cironun yaklaşık 59 milyar dolar seviyesine ulaştığını söyleyen Şapkacı, ciro içinde en büyük payı yüzde 45 ile moda kategorisinin aldığını belirtti. Metrekare başına dolar bazlı ciroda ise Anadolu’nun İstanbul’un önüne geçtiğini ifade eden Şapkacı, “Anadolu’daki metrekare bazlı dolar cirosu 337 seviyesine geldi ve İstanbul’a kıyasla öne çıktı. Anadolu’da sosyalleşme adına gidilecek en önemli yerlerden biri AVM’ler. Bu nedenle Anadolu şehirleri İstanbul’a göre daha hızlı büyüyor” dedi. 2020 yılından bu yana AVM’lerde ciro verimliliğinin 17 kat arttığını aktaran Şapkacı, yıl sonu enflasyonunun yüzde 30 civarında gerçekleşmesi durumunda giyim ve aksesuar kategorisinin bir önceki yıla göre yüzde 35 büyüme kaydettiğini, diğer kategorilerin ise enflasyona paralel seyrettiğini ifade etti.
Ayakkabı ve çantada yapısal sorun
Şapkacı, bazı kategorilerde ise dikkat çekici bir zayıflama olduğunu belirtti. Özellikle ayakkabı ve çanta kategorisinin son aylarda düşük performans gösterdiğini söyleyen Şapkacı, “Aylardır en düşük veri ayakkabı ve çanta tarafında geliyor. Burada yapısal bir problem var. Spor ayakkabı alışverişi azalmaya başladı. Türkiye ile yurt dışı arasında spor ayakkabı fiyatlarında ciddi fark oluştu. Yaklaşık 7-8 aydır bunu yaşıyoruz” dedi.
AVM’lerde yabancıdan yerliye bir dönüş var
AYD Başkanı Nuri Şapkacı, perakende sektöründe son dönemde moda kategorisindeki satış artışının arkasında indirim ve kampanyaların önemli rol oynadığını söyledi. Şapkacı, AVM yatırımlarında ise yabancı yatırımcıdan yerli yatırımcıya doğru bir dönüş yaşandığını ifade eerek yabancı yatırımcı oranının yüzde 17’ler seviyesine gerilediğini belirtti. Ocak ayında açıklanan AVM endeksinin sürpriz şekilde yüzde 40’lar seviyesinde artış gösterdiğini hatırlatan Şapkacı, bu artışta kampanyaların etkili olduğunu söyledi. Ancak şubat ayında belirgin bir düşüş yaşandığını aktaran Şapkacı, perakendeci ve markalarla yapılan görüşmelerde ciddi bir gerilemenin dile getirildiğini belirtti. Mart ayının yılın geri kalanına ilişkin daha net bir tablo sunmasının beklendiğini ancak savaşın başlamasıyla belirsizliğin arttığını ifade etti. Şapkacı, yıl genelinde AVM cirolarında yüzde 25-30 bandında bir artış beklediklerini dile getirerek, dolar bazında ciroda yükseliş görülebileceğini ancak TL bazındaki artışın enflasyonun çok üzerinde olmayacağını söyledi. Turizm tarafında da gerilemeye dikkat çeken Şapkacı, geçen yıl turist sayısında yüzde 30-35 civarında düşüş yaşandığını hatırlatarak, bu yıl ise yüzde 10-15 bandında bir gerileme beklediğini belirtti. İptallerin başladığını ifade eden Şapkacı, bunun sadece iptallerden değil Türkiye’deki pahalılık algısının devam etmesinden de kaynaklanabileceğini sözlerine ekledi.
Ekonomist Keresteci: Canlanma umutları başka bahara kaldı
Ekonomist Fatih Keresteci, küresel gelişmeler ve savaş ortamının Türkiye ekonomisine ilişkin öngörüleri zorlaştırdığını belirterek yılın ikinci yarısı için beklenen toparlanmanın ötelenebileceğini söyledi. Yıl başında 2026’nın ilk yarısının 2025’e benzer bir görünüm sergileyeceğini, ikinci yarıda ise ekonomik canlanma beklendiğini hatırlatan Keresteci, mevcut koşulların bu beklentiyi zayıflattığını ifade etti. Keresteci, “Yılın başında ikinci yarıda bir canlanma bekliyorduk ancak şu anda bu umutlar başka bahara kalmış görünüyor” dedi. Savaşın ekonomik tahminleri zorlaştırdığını vurgulayan Keresteci, buna rağmen Türkiye ekonomisinin 2026’da büyük bir sıçrama ya da sert bir daralma yaşamayacağını belirterek, “Savaş uzamazsa 2026 ekonomisi büyük ölçüde 2025’in devamı gibi geçer” değerlendirmesinde bulundu. Enerji fiyatlarındaki artışın enflasyon üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturduğunu dile getiren Keresteci, eşel mobil uygulamasına rağmen motorin fiyatlarının yüzde 12 arttığını hatırlattı. Yıl sonu enflasyon beklentisinin yüzde 24 seviyesinde olduğunu söyleyen Keresteci, savaşın devam etmesi halinde bu tahminin yukarı yönlü revize edilebileceğini ve Merkez Bankası’nın da enflasyon tahminini güncellemek zorunda kalabileceğini ifade etti. Kur tarafında ise yıl sonu beklentisinin 49,95 TL olduğunu dile getiren Keresteci, hane halkının satın alma gücünde belirgin bir daralma yaşandığını söyledi. Sağlık, seyahat ve eğitim harcamalarının bütçede daha fazla yer kapladığını belirten Keresteci, “Cüzdan küçülüyor. Bu alanlara ayrılan pay arttıkça diğer harcamalara daha az kaynak kalıyor” diye konuştu.
