Doğan Selçuk ÖZTÜRK
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak 1 Eylül’de yürürlüğe giren düzenlemeyle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) ve Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline getirildi.
Böylece kira tespit, kira uyarlama, tahliye vb. kiraya veren ile kiracı arasındaki tüm davalarda mahkeme öncelikle arabulucuya başvurulup başvurulmadığına bakacak, başvurulmuş ise arabuluculuk görüşmelerinin anlaşmama ile sonuçlanıp sonuçlanmadığını inceleyecek, arabulucuya başvurulmamış olduğu anlaşılırsa başka bir inceleme yapılmadan “dava şartı yokluğundan” davayı reddedecek. Yeni düzenleme ile toplumsal bir sorun haline gelen kiracı- kiraya veren anlaşmazlıklarından kaynaklanan davaların azaltılması, böylelikle mahkemelerin bu davalardan kaynaklanan iş yükünün hafifletilmesi hedefleniyor.
Benzer prosedür Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar için de işletilecek. EKONOMİ’ye bilgi veren sektör uzmanları ve hukukçular, arabulucu uygulamasının Kat Mülkiyeti Kanunu’nda işlemleri hızlandıracağı, ancak kira uyuşmazlıklarında çok etki etmeyeceği görüşünde. Sadece 2022 yılı içinde kiracı tahliye davalarının sayısının 32 bini, kira davalarının da yaklaşık 21 bini bulduğunu belirten sektör profesyonelleri, kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan dava sayısının azaltılması isteniyorsa, öncelikle konut arzının artırılması gibi önemli yapısal tedbirlerin alınması şart olduğunu belirtiyorlar.
"MAHKEMELERİN YÜKÜNÜ AZALTACAĞINI ÖNGÖREBİLİRİZ"
Kira krizine neden olan asıl sorunlar çözülmeli
Av. Bayla BAŞTA AKPINAR
Kira tespit ve kira uyarlama davalarının Türkiye tarihinde ilk defa bu kadar artmasının çeşitli sebepleri var. Dövizle veya dövize endeksli kira sözleşmesi yasağı getirilmesi, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçici olarak getirilen bir önceki kira yılına ait konut kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşulunun 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılması ve bu tarihten sonra da uzatılması ihtimalinin bulunması bu sebeplerin başlıcaları. Kira krizine neden olan asıl sorunlar çözülmeden, kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan dava sayısının azaltılması pek mümkün değil. Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan dava sayısının azaltılması isteniyorsa, öncelikle konut arzının artırılması gibi önemli yapısal tedbirlerin alınması şart. Kira bedeline yönelik katı müdahalelerin hafifletilmesi, kira hukukunun her iki tarafın menfaat dengesini gözeterek yeniden düzenlenmesi, kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayalı olarak kiraya verene de kiracı ile eşit şekilde fesih hakkı tanınması vb düzenlemeler de sorunu hafifletecektir.
Etkisi sınırlı olacaktır
Realtyplus Yönetim Kurulu Başkanı Özhan CARDA
Arabuluculuk müessesesinin işçi-işveren ilişkilerindeki uyuşmazlıklarda veya ticari uyuşmazlıklarda başarılı sonuç verdiğini görüyoruz. Kiracı-ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda da kısmen işe yarayacağını, mahkemelerin yükünü azaltacağını öngörebiliriz. Ancak kararlı ev sahiplerinin taleplerini geri çekmelerini sağlaması zor, etkisinin sınırlı olacağını düşünüyorum. Bu noktada, arabulucunun nitelikleri ve tecrübesi de önemli. Eğer amaç mahkemelerin yükünü azaltmaksa, bu konuda ihtisas sahibi avukatların arabulucu olmasını sağlamalıyız.
2022'de 32 bin tahliye davası açıldı
Altın Emlak YKB Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI
Özellikle son yıllarda kira artışlarına getirilen sınırlama ve artan gayrimenkul değerleri nedeniyle kiracı - mal sahibi uyuşmazlıklarında dava sayılarının arttığını görüyoruz. Sadece 2022 yılı içinde tahliye davalarının sayısı 32 bini, kira davaları da yaklaşık 21 bini buldu. Yeni düzenleme ile kira tespit davaları, kira tahliye davaları, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi birçok anlaşmazlık çok daha kolay çözülebilecek. Arabuluculuk, uyuşmazlık çözüm yöntemleri içinde en yaygın olarak bilinen ve uygulanan yöntem. Arabulucu, bu süreçte karar veren kişi değil. Görüşmelere taraflar bizzat ya da varsa avukatları aracılığıyla katılabiliyorlar. Arabuluculuk müessesesine başvuruda herhangi bir ücret de alınmıyor. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazlarsa 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor. Anlaşma durumunda ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde ödeniyor. Taraflar anlaşma sağlayamazsa mahkemeye başvurarak dava açabiliyorlar.
UZUN DAVA SÜREÇLERİNİN KISA SÜREDE ÇÖZÜLMESİNİ SAĞLAYABİLİR
Sorunlar kısa sürede çözülebilir
TESYÖN Başkanı Dr. Aylin İLGEN
Konutlar açısından bakıldığında, hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hem de ilgili yapıya ilişkin Yönetim Planı kapsamına aykırı olan durumlarla sık sık karşılaşıyoruz. 634 sayılı kanun kapsamında sitelerde en çok karşılaşılan sorunlar; mesken olarak belirlenen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması, ortak yerlerin kullanımından kaynaklı sorunlar, olağan ve olağanüstü genel kurullarda kat malikleri arasında yaşanan anlaşmazlıklar, işletme ve yatırım bütçelerinin incelenmesi ile denetimde tespit edilen usulsüzlükler, daire sakinlerinin borçlarından kaynaklı sorunlar ve yine daire sakinlerinin ortak giderlere ilişkin itirazları ve yönetici atanamamasıdır. Bu gibi durumlarda hukuki süreçlerin başlatılması kaçınılmaz oluyor. Ancak bu davalar çok uzun sürdüğü için yönetimin veya yöneticinin değişmesi ile takip edilemediği de oluyor. Arabuluculuk ile bu sorunların çok daha kısa sürede çözümleneceğine inanıyorum.
Uzun dava süreçlerini kısaltacaktır
Av. Abdulmuttalip ÇELEBİ
Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan, yönetimlerin kat maliklerine ve üçüncü kişilere karşı açacağı tüm davalar ile kat maliklerinin veya üçüncü kişilerin yönetimlere karşı açacağı tüm davaların açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması dava şartı olarak düzenlendi. Kat maliklerine karşı açılacak icra takiplerinden önce arabulucuya başvuru şartı yok, ancak icra takibine itiraz halinde itirazın iptali davası açılmadan önce arabulucuya başvuru yine dava şartı olarak getirildi. Kat malikleri kurulunun yenilenmesini içeren davalar KMK’dan kaynaklı bir dava olduğu için önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk müessesi ile ciddi oranda dosya çözüldüğü bir gerçek. Dava süreçlerinin çok uzun olduğu düşünüldüğünde fayda sağlayacağı düşüncesindeyim.
Sadece konutlar değil iş yerleri için de geçerli
RGM Turkey/Dr. Uluğ Hakan İYİGÜN
Yapılan düzenleme sadece konut binaları için değil, aynı zamanda AVM’ler ve iş merkezlerindeki ticari alanlar için de geçerli. Kat malikleri veya üçüncü kullanıcı arasındaki alanların kullanım hakları kapsamındaki anlaşmazlıklar, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar, apartman veya sitede evcil hayvanlar, gürültü (ses) şikâyetleri, sosyal alanların (açık/kapalı havuz, spor salonu, sauna, hamam) kullanımlarındaki fi kir ayrılıkları vb. sorunların zorunlu arabuluculuk uygulaması ile daha ekonomik, daha hızlı ve etkin bir şekilde çözebileceğine inanıyorum, bunun yanında AVM / İş Merkezleri tarafında ise ortak alan kullanımlarındaki uyuşmazlıklar daha kısa sürede çözülebilecektir. Ancak, alışveriş ve iş merkezlerindeki kira bedeli ve artış oranları, ortak alan giderleri, güvenlik, temizlik ve dış temin hizmetler ile tanıtım ve reklam harcamaları vb. alanlardaki uyuşmazlıkların çözümünde etkisi olmayacaktır.
