Leyla İLHAN
Pandemi de dahil olmak üzere son 3 yıldır yıllık 1,5 milyon bandında seyreden konut satışları nisan ayında yüzde 35,6 düşüşle 85 bin 652’ye geriledi. İlk dört aydaki satış yüzde 18,6 düşüşle 368 bin 867 oldu. Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre yılın tamamında yüzde 25-30 oranında düşüş yaşanabilir. Sektör temsilcileri yavaşlamada deprem ve seçim sürecinin etkili olduğunu; ayrıca yükselen fiyatlar, yüzde 25 kira sınırı ve kredi kısıtlamalarının da satışları yavaşlatan unsurlar olarak sıraladı. Konut ihtiyacının sürmesi nedeniyle seçimden sonra mutlaka bir ivmelenme beklense de bu artışın çok yüksek seviyelerde olmayacağını belirten uzmanlara göre fiyatlarda da en fazla yüzde 40’a kadar bir artış söz konusu olabilecek.
“Seçilecek hükümet belirleyici olacak”
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, seçim nedeniyle mayısta da nisana benzer bir tablo beklediklerini söyledi. Yılın devamında ise seçilecek hükümetin politikalarının belirleyici olacağını ifade eden Maya, “Şu anda geliştiricilerde yeni projeye başlıma motivasyonu çok yok. Ayrıca birçok inşaatçı deprem bölgesinde. Dolayısıyla yakın konjonktürde çok fazla alım-satım piyasası görmüyorum. İlk dört aya baktığımızda yılın genelinde yüzde 25 ila 30 arasında bir düşüş olabilir. Çünkü şu anda gün başına satışlar 4 bin 400 adetlere gelmiş durumda. 2020’den 2022’lere kadar olan süreçlerde bu oran 5 bin 800’lerdeydi. Daha önceki yıllarda ise 5 bin 300’lerdeydi. Yani gün başına satış adetlerinde de bir gerileme oluştu” değerlendirmesinde bulundu.
Satışlar 100 bin bandına çıkacak
Konut satışlarının önümüzdeki seyrini seçimlerin belirleyeceğini söyleyen Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, “Mevcut hükümet yol haritasını açıkladığında süreci daha net görebiliriz. Yeni bir cumhurbaşkanı gelirse de onların söylemleri üzerinden değerlendireceğiz. Ancak şu net: Türkiye gayrimenkul sektörü çok hareketli, günün sonunda kim seçilirse seçilsin sektöre hareket gelecek. Depremin etkisi, Ramazan, bayram, kredi faizlerinin yüksekliği derken piyasa ciddi şekilde yavaşladı. Seçim süreci biter bitmez satışların artacağını düşünüyorum ancak ciddi bir ivmelenme beklemiyorum. Son yıllarda ortalama 100 bin civarında konut satışları oluyor. Yine bu rakamları yakalarız. Son 2 yılda yaşanan coşkulu bir piyasa olmayacak” tahmininde bulundu.
“Yabancıya satış eski hızda olmaz”
Fiyatların ise maliyet artışları nedeniyle düşmeyeceğini belirten Akdoğan şöyle konuştu: “TL bazında gerileme beklemiyorum, arz ve talep dengesi daha kurulmadı. Enflasyon baz alındığında fiyatların geri geleceğini hiç düşünmüyorum. Ancak eskisi gibi hızlı gitmeyecek. Şu anki ortam devam ederse en fazla yüzde 30-40 oranında bir artış bekliyorum” değerlendirmesinde bulundu. İstanbul’daki deprem korkusunun yabancı alıcıyı ürküttüğünü söyleyen Hakan Akdoğan, ardından seçim sürecinde yabancıya gayrimenkul satışlarının durdurulacağı açıklamaların yabancıyı satışı yavaşlattığını belirtti. Seçim sonrası bir dönüş olacağını belirten Akdoğan, ancak bu dönüşlerin eskisi gibi yoğun olmayacağını ifade etti.
“Geçen yıl tüm zamanların rekoruydu”
Geçen yıl çok kuvvetli satışlar olduğunu, dolayısıyla bu yıl satışların düşmesinin anormal olmadığını söyleyen İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, “Bayramların yoğun olduğu bir dönemdi. O yüzden iş günü açısından satışlara bakıldığında önemli bir gerileme var. Geçen yıl günlük satış ortalaması 6 bin 336 iken bu yıl 4 bin 630’a gerilemiş. Yüzde 27’lik bir gerileme söz konusu. Ancak geçen yıl bütün yılların şampiyonu gibiydi. Dolayısıyla 2021’e baktığımızda günlük satış 4 bin 565, 2019’a baktığımızda ise 4 bin 575. Geriye dönük bazı yıllarda 5 bin 600 olmuş. Ancak uzun yıllar ortalaması 4 bin 750. Yani uzun dönemli satışların da yüzde 3,5 altında kalmış. Bu tabloya bakarsak satışlar önümüzdeki dönemde biraz daha zayıflayacak” dedi. Fiyatlarda ise enflasyonun baz etkisinden dolay bir düşüş olacağını dile getiren Büyükduman, aylık fiyat artışlarının ortalama yüzde 5 civarında seyredeceğini söyledi.
İkinci yarı satışları ilk dönemi geçer
Gayrimenkul sektörünün deprem, bayram ve seçim nedeniyle durağan bir süreç geçirdiğini belirten KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, “Yıllardır gözlemlediğimiz bir gerçek ki seçim atmosferinde gayrimenkul satışları yavaşlar. Diğer bir deyişle bu dönemde satış rakamlarında bir artış olsaydı, işte bu sürpriz olurdu” dedi. 28 Mayıs sonrasında ertelenmiş satın almanın bir kısmının devreye girerek sektöre hareketlilik getirmesini beklediklerini dile getiren Kumova, “Ancak haziranda da bayram var. Arkasından da yaz tatili başladığı için ve yaz dönemleri daha durağan olduğu için satış rakamlarında bir sıçrama beklemiyoruz” yorumunda bulundu. Satışların önünün açılması ise kredi ikliminin yumuşaması ile mümkün olacağını kaydeden Kumova, “Yeni finansman enstrümanlarına da ihtiyaç var. Uygun koşullu krediye erişim artırıldığında satışlarda daha çok hareketlilik görebiliriz. Bununla birlikte, 2023 ikinci yarıyıl satış rakamlarının, 2022 ikinci yarıyılından daha yüksek olacağını öngörmekteyiz” dedi.
“Tam canlanma okullar açılınca”
İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, konut satışlarının bundan sonraki seyrini seçimden sonra normale döneceğini söyledi. Ancak tam canlanmanın okulların açıldığı dönemde olacağını aktaran Durbakayım, “Geçici olarak altında, dövizde duran yatırımcı var. Onların da dövizini bozdurup gayrimenkule gelmesini sağlayacak imkanlar sunulacak” dedi.
Anadolu Yakası Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu ise, seçim, yüksek faizler nedeniyle bir durgunluk olsa da, artan kiralar ve düzenlenen kampanyalardan dolayı satışların artacağını aktardı. Tavukçuoğlu, artan malzeme ve işçilik maliyetlerden dolayı fiyatların da yükseleceğini söyledi.
“Enflasyon korumasında” soru işaretleri oluştu
Son 2 yıllık dönemde özellikle enflasyondan korunma aracı olarak konuta yönelimin arttığını belirten Makbule Yönel Maya, “Ancak fiyatlar çok yükseldi. Şimdi alıcılar konut alabilir miyim, alsam beni ne kadar daha koruyacak noktasına geldi. Dolayısıyla seçim sonucuna göre hareket edecekler” dedi. Yabancıya satışta ise muhalefet ya da mevcut hükümete göre bir tablo oluşacağını aktaran Maya, “Çünkü muhalefetin vatandaşlık amaçlı satışların durdurulması söylemleri yabancıya satışın düşmesinde etkili olurken, mevcut hükümetin gelmesi halinde özellikle Ortadoğu, Rusya gibi pazarlarda yeniden bir ilgi olabilir. Ayrıca deprem bir etken oldu” açıklamasını yaptı.
