NEŞECAN Çekici’nin Başkanlığını yürüttüğü Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği’nin (GYODER) “2. Ankara Gayrimenkul Zirvesi”ndeyiz…
“Gayrimenkulde Yeni Yatırım Aracı: Sertifikalar ve Erişilebilirlik” başlıklı bölümde Ekonomi Gazetecileri Derneği (EGD) Başkanı Hasan Arslan’ın Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü’yle söyleşisini izliyoruz.
Hasan Arslan, söyleşiye başlarken şu deyimi kullandı:
- “Gayrimenkul Sertifikası” sektörün alternatif finansman araçlarından biri…
Uğur Yaylaönü, “alternatif”e itiraz etti:
- “Gayrimenkul Sertifikası”nı önümüzdeki yıllarda başat finansman aracı olarak öngörüyoruz.
Ardından modeli anlatmaya geçti:
- “Gayrimenkul Sertifikası”, aslında “kupon”la daire almak gibi bir model. Sertifika, gayrimenkulü basit bir kuponla menkulleştiriyor.
“Gayrimenkul Sertifikası”nın yeni bir model olmadığını belirtti:
- 100 yıl önce New York’taki (ABD) gökdelenler bu finansman modeliyle inşa edilmişti.
“Gayrimenkul Sertifikası” denemesinin İstanbul Halkalı, Ataşehir ve Bahçeşehir’deki projelerde pilot şekilde yapıldığını anımsattı:
- Aslında başarılı oldu ama gerçek anlamda etkisi görülmedi. Çünkü, ölçekler küçüktü.
“Gayrimenkul Sertifikası” modelinde ciddi potansiyel gördüklerinin altını çizdi:
- Bu modelle büyük ölçekli projeleri finanse etmek istiyoruz. Bir projedeki tüm bağımsız birimleri sertifikalandırıp, o sertifikaları Borsa İstanbul’da işlem görecek şekilde halka arz edeceğiz.
Gayrimenkule yatırımın parasal büyüklük açısından zorlaştığına dikkat çekti:
- Sertifika modelinde insanlar mevcut birikimleri ile bir gayrimenkulün binde 1’ini, yüzde 1’ini satın almak suretiyle yatırım imkanı bulacaklar. Yeterli sertifikayı biriktirenler planladıkları dairenin, evin tapusunu alabilecek aşamaya gelecek.
“Sertifika birleştirme” seçeneğinin de olabileceğini aktardı:
- Örneğin 5 kişi bir araya gelip sertifikaları birleştirip o bağımsız birimi alabilecek. 5 kişiye ortak tapu çıkabilecek.
Bu şekilde gayrimenkul projelerine finansmanın önünü açtıklarına vurgu yaptı:
- Çok kuvvetli talep olacağını öngörüyoruz. Bu modelin önemli bir bacağı da tamamen “İslami finans” aracı gibi olması. Katılım bankaları ve kurumsal yatırımcılar da ilgi gösteriyor. Hazırlık çalışmaları sırasında gelen sorulardan bunu anlıyoruz.
Sertifikanın Borsa İstanbul’da işlem görmesinin avantaj sağlayacağını irdeledi:
- Sertifikanın Borsa İstanbul’da işlem görmesi likidite imkanı sağlayacak. İsteyen elindeki sertifikanın tamamını, yüzde 3-5’ini ihtiyacı olduğu anda satabilecek, nakde dönebilecek.
Deprem riski nedeniyle Türkiye’de güvenli konuta talebin çok yükseldiğinin üzerinde durdu:
- Talepte eski konut ile yeni arasındaki makas özellikle İstanbul’da 1’e 5’e ulaştı. Sertifika modeli kentsel dönüşüm için de çok fayda sağlayacak. 6-7 bin konutluk bir proje sertifika ile çok rahat finanse edilebilecek. Sertifika, kentsel dönüşümde “çilingir” vazifesi görecek.
“Çilingir” konusunu şöyle açtı:
- Gayrimenkul sertifikası modelinde özel sektörün de devreye girmesiyle “mahalle bazlı kentsel dönüşüm”ler hızlanabilecek. İşte burada sertifikaları kentsel dönüşümün “çilingir”i olabilecek.
İlk büyük halka arzı iki ay içinde öngördüklerini, yılı birkaç halka arzla bitirmeyi düşündüklerini aktarıp beklentisini paylaştı:
- Önümüzdeki 5 yılda benim öngörüm modeli başarılı bir şekilde hayata geçirirsek 100’ün üzerinde projeye dayalı sertifika arzı öngörüyorum. Bunların her biri 1-2 milyar doları bulur.
Hasan Arslan, toplam beklentiyi sordu:
- 5 yılda 100 milyar dolarlık bir rakama ulaşılır mı? Verdiğiniz rakamlardan en az 100 milyar dolar toplanabilecekmiş gibi anlaşılıyor…
Şu yanıtı verdi:
- Çok büyük potansiyel görüyoruz. Her biri 1 milyar dolar olsa, 100 milyar dolarlık hesap zaten ortaya çıkıyor…
İçinde bulunduğumuz uzun süren kriz, ülkemizde orta sınıfı da aşağı çekti. Gelir düzeyi, alım gücü makası çok açıldı… Artık konut almak, bundan 2-3 yıl önce orta sınıfta olanlar için de hayale dönüştü…
Bu durumda, “Sertifikayla, kuponla adım adım ev almaya çalışmak” önemli seçenek olarak vatandaşların ilgisini çekecek gibi görünüyor.
Ancak, işin en önemli taraflarından birini “güveni sağlamak” oluşturuyor…
Enflasyonla mücadelenin bir bacağını da oluşturur, sadece sertifika ile satılır
SERMAYE Piyasası Kurulu (SPK) Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü, GYODER’in “Ankara Zirvesi”nde “Gayrimenkul Sertifikası” modelini anlatırken, işin enflasyon tarafına dikkat çekti:
- En büyük amaçlarımızdan biri de bu sertifikalar enflasyonla mücadelenin bir bacağı olacak. Biz ne kadar insanımızı daha rahat konuta ulaştırabilirsek enflasyonla mücadelede de o oranda yol alacağız.
Ardından şu beklentisini ortaya koydu:
- Portföy yönetim şirketlerinin, kurumsal yatırımcıların ve mümkünse emeklilik şirketlerinin (BES) gayrimenkul sertifikalarına talep göstereceğini düşünüyoruz.
Uğur Yaylaönü, “Gayrimenkul Sertifikası”nın ilk pilot denemelerinin hedefledikleri başarıya tam ulaşmamasının nedenleri üzerinde durup, onları düzelteceklerini aktardı:
- İlk pilot uygulamalarımızda projeler küçüktü. İşlem derinliği zayıftı. Artık büyük projelerle bu işe girilecek.
- Sertifikalı satışın yanı sıra o projede doğrudan satışlar da sürmüştü. Bundan sonrakilerde sertifikaya dayalı olan projelerde sadece sertifikalı satış söz konusu olacak.
- Ayrıca, bir stopaj var. Sertifikalı satış modelinde stopajın kaldırılması için Maliye tarafına talepte bulunacağız.
Yastık altındaki altın Ev için çıkar, tamamlama Kredisi de gündeme gelir
EKONOMİ Gazetecileri Derneği (EGD) Başkanı Hasan Arslan, “GYODER Ankara Zirvesi”nde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü’ne sordu:
- “Gayrimenkul Sertifikası”, vatandaşın yastık altındaki altın birikimini sisteme dahil edecek cazibe yaratır mı?
Uğur Yaylaönü, şu yanıtı verdi:
- Vatandaş, örneğin 1 milyon liralık altını varsa, “Ben bunu bozdurup, şu sertifikadan alsam, hedeflediğim çok mütevazı konutun yüzde 30’una ulaşırım” diyecek. Bunu halka arzdan almayı düşünecek. Birikimi de sertifika üzerinden yapmayı sürdürecek.
Vatandaş, sertifika üzerinden biriktirdiği paranın projenin değeri ile birlikte arttığını göreceğini kaydetti:
- Vatandaş o değer artışını gördükçe kendisi ikna olacak…
Noktayı şu mesajla koydu:
- Kendi ailelerimizden de biliriz. Bizim insanımız güvence olarak yastık altında, yani evde biriktirdiği altınını ev alırken çıkarır.
Hasan Arslan, kredi konusunu da açtı:
- Kendi aldığı sertifikası ve sonradan ekledikleriyle bir daire alma gücüne erişemeyenler için “tamamlama kredisi” öngörülüyor mu?
Yaylaönü, kredinin düşünce aşamasında olduğunu bildirdi:
- Konutun tamamını alacak kadar sertifikayı tamamlayamayanlar için alternatif “sertifika tamamlama kredisi” gibi ürünler de düşünülüyor. Bu formül de talebi çok artıracaktır.
Şirketler, holdingler Çalışanları için ‘PGYF Kooperatifi’ kurar mı
GYODER “Ankara Zirvesi”nin “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarında Gelişim Alanları: Mevzuat, Süreçler ve Talep Odaklı Bakış” başlıklı panelini GYODER GYO Komitesi Başkanı Dr. Berra Doğaner yönetti.
Panelin konuşmacıları Albaraka Portföy Genel Müdürü Emin Özer, Neo Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkan Yardımcısı Aytaç Dikmen yer aldı.
Berra Doğaner, paneli başlatırken şu noktanın altını çizdi:
- Proje GYF ile “kooperatifçilik mantığı ile” konut sahibi olunabilecek.
Emin Özer, bu benzetmeyi destekledi:
- Konut kooperatiflerinde geçmişte birçok sıkıntı yaşandı. Proje GYF üzerinden oluşturulacak kooperatiflerde o sıkıntılar ortadan kaldırılmış olacak. Bankaların, şirketlerin, holdinglerin çalışanları için Proje GYF’ye dayalı konut kooperatifi kurması gündeme gelebilir.
Özer, şu noktaya da işaret etti:
- Proje GYF ile katılım bankaları için yeni bir ürün kazandırılmış oldu. Biz Albaraka olarak PGYF’de olmayı planlıyoruz.
