12 Şubat Çarşamba günü yayınlanan makalede 2024 yılı kira gelirlerinin beyanıyla ilgili konuları özetlemiş, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler konusunu bu makaleye bırakmıştım. Konuyu aşağıda özetlemeye çalıştım.
Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
Kira gelirlerinin beyanında, kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri hasılattan indirilebilir. Bu giderlerin kiralayan tarafından karşılanması durumunda, kiraya veren bunları gider olarak dikkate alamaz. Söz konusu giderlerin, kiralayan tarafından ödenip, kiracıdan tahsil edilmesi durumunda, kiralayan hâsılat olarak dikkate alır.
İdare giderleri
Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemiyle orantılı idare giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. Hakların kiraya verilmesi halinde, bunlarla ilgili idare giderleri hâsılattan indirilemez.
Kiraya verilen malların idaresi için yapılan genel giderlere örnek olarak, kiraya verilen gayrimenkullerin korunması için yapılan ödemeler, kapıcı ve bekçi giderleri ve kiraların tahsili için yapılan harcamalar sayılabilir.
Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri
Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. Bu kapsamda gider olarak indirilebilecek sigorta giderleri, kiraya verilen mal ve hakların korunmasına yönelik sigorta giderleridir.
Faiz giderleri
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. Faiz giderlerinin indirim konusu yapılabilmesi için, borçlanmanın kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılmış olması gerekir. Kira getirisi olmayan mal ve haklar için yapılmış olan borçlar nedeniyle ödenen faizler, kira gelirinden düşülemez.
Kanun’da yer alan “borçların faizleri” ifadesinin “finansman giderleri” olarak anlaşılması gerektiğini düşünüyorum. Bu yönde bir özelge de bulunmakla birlikte (20.11.2000 tarih ve 54311 sayılı özelge), Kanun’un lafzından hareketle, taşınmazın edinimi için kullanılan krediye ilişkin kur farklarının gider olarak dikkate alınamayacağı, taşınmazın maliyetine eklenerek üzerinden hesaplanan amortismanın hasılattan indirim konusu yapılabileceği yönünde de özelge vardır (14.04.2014 tarih ve 907 sayılı özelge.)
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle iktisap bedelinin %5’i gayrisafi hâsılattan indirilebilir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanabilir. İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz. Yani ilgili yılda indirim konusu yapılamazsa zarar olarak sonraki yıllarda dikkate alınmaz.
Hâsılattan indirimine izin verilen gider, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulle sınırlıdır. İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerin hâsılatından bu şekilde bir indirim yapılamayacağı gibi, birden fazla kiraya verilen konutların sadece birisi için indirim yapılabilir.
İndirim gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl için geçerlidir. Sürenin başlangıcı gayrimenkulün kiraya verilmesiyle değil gayrimenkulün iktisap edilmesiyle başlar.
İndirim ancak kiraya verilen gayrimenkulün kira gelirinden düşülebilir. Birden fazla konutun kiraya verilmiş olması halinde, birisinin %5’i olarak hesaplanan tutar, kiraya verilen diğer konutların hâsılatından indirilemez.
Vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen;
- Vergi, resim ve harçlar,
- Şerefiyeler,
- Kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
gayrisafi hâsılattan indirilebilir.
Bu bent kapsamında hâsılattan indirilecek vergi, resim, harç, şerefiye ve katılma payları aşağıdaki gibidir:
- Emlak vergisi.
- Çevre temizlik vergisi. Taşınmazı kullananlar tarafından ödendiğinden, kira geliri sahibi tarafından hasılattan indirilemez. Bir nedenle kiraya veren tarafından ödenen veya gayrimenkulün boş kaldığı dönemde verilen çevre temizlik vergisi, gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesaplanmasında hâsılattan indirilebilir.
- Harcamalara katılma payları. Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86. maddesine göre belediyelere ödenen; yol harcamalarına katılma payı, kanalizasyon harcamalarına katılma payı ve su tesisleri harcamalarına katılma payı bu kapsamda sayılabilir.
Kiraya verilen taşınmazın alımı sırasında ödenen tapu harcı, kira gelirinden indirilebilecek bir gider unsuru değildir. Ancak taşınmazın maliyetine eklenebilir ve üzerinden ayrılan amortisman kira gelirinin tespitinde dikkate alınabilir.
Amortismanlar
Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortisman giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir.
Kiraya verilen mal ve hakların amortismana tabi değeri, biliniyorsa maliyet bedeli, maliyet bedeli bilinmiyorsa, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanunu’nun 267. maddesinin üçüncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir.
Onarım giderleri
Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir.
Kiraya verilen taşınmazın değerini artıracak harcamalar (6.900 lirayı geçmeyen ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik olan harcamalar hariç) bu kapsamda gider olarak dikkate alınmaz. Bu kapsamda örneğin; normal bakım ve onarım niteliğini aşacak şekilde çevre düzenlemeleri yapılması, kalorifer tesisatının dönüştürülmesi, taşınmaza kombi takılması gibi giderler doğrudan gider olarak dikkate alınamaz. Bu tür harcamalar taşınmazın maliyetine eklenir, amortismanı dikkate alınır.
Bakım ve idame giderleri
Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir.
Bu kapsamda indirilecek giderlere örnek olarak, kalorifer, su, elektrik ve asansör gibi tesislerin yıpranma ve bozulmasını önlemek için yapılan giderler sayılabilir.
Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler
Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralarla diğer gerçek giderler gayrisafi hâsılattan indirilebilir.
Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenler, sahibi bulundukları mal ve hakları kiraya verenlerin indirdikleri gerçek giderlerin tamamını indirim konusu yaptıkları gibi, mal veya hakkı kiralayana ödedikleri kira bedelini de indirim konusu yapabilirler.
Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konutların kira bedeli
Sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, kira ile oturdukları konutun kira bedelini gayrisafi hâsılattan indirebilirler. Ödenen kira bedelinin indiriminde, kiraya verilen konut sayısı açısından bir sınır yok. Birden çok konuttan kira geliri elde ediliyorsa, indirim konusu yapılacak kira bedeli toplam kira gelirinden indirilebilir, indirim bir konutun kira bedeliyle sınırlı değildir.
Kira ile oturulan konutun kira bedelinin, elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, kiralanan gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmiş olması gerekir. Konutunu işyeri olarak kiraya verenler, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira tutarını, indirim konusu yapamazlar.
Zarar, ziyan ve tazminatlar
Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar gayrisafi hâsılattan indirilebilir.
İndirilemeyen giderler
Kira gelirlerinin beyanında aşağıdaki giderler dikkate alınamaz:
- Kiralanmayan mal ve haklarla ilgili giderler. Mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, indirilecek giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hâsılattan indirilebilir. Buna göre, mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi durumunda, kişisel kullanıma ayrılan veya sahibinin isteği ile kiralanmayıp boş tutulan mal ve haklara isabet eden giderler, kiralanan kısmın gelirinden indirilemez. Konu net olmamakla birlikte, kiraya verilmesi amacına rağmen müşteri olmadığı için kiralanamamış olan mal ve haklar için yapılan giderlerin bu kapsamda olmadığını ve bu durumda yapılan giderlerin tamamının indirim konusu yapılabileceğini düşünüyorum.
- Şahsi vergiler, cezalar, gecikme zam ve faizleri. Gelir vergisi ve diğer şahsi vergiler, vergi cezaları ve para cezaları, gecikme zamları ve faizleri gayrimenkul sermaye iradının tespitinde dikkate alınamaz. Bu çerçevede örneğin, imar uygulamalarına aykırı davranışlar nedeniyle ödenen cezalar gösterilebilir. Yükümlülerin vergi kanunlarına aykırı hareketlerinden doğan vergi cezaları da gayrimenkul sermaye iradının tespitinde indirim konusu yapılamaz.
İstisnadan yararlananların indirebilecekleri gider tutarının hesaplanması
Konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmının, gayri safi hasılattan indirilmesi mümkün değildir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider tutarı “(Toplam gider tutarı x İstisna sonrası hasılat tutarı) / Toplam hasılat tutarı” formülüyle hesaplanabilir.
Giderlerin belgelendirilmesi ve istendiğinde ibrazı
Kira gelirlerini beyan eden ve gerçek gider yöntemini tercih edenlerin, giderlerine ilişkin belgeleri beyannamelerine eklemeleri veya vergi dairesine göndermesi gerekmez. Zamanaşımı süresi olan beş yıl süreyle saklamaları ve istenmesi durumunda ibraz etmeleri yeterlidir.
