Diyelim ki, kurumsal bir gayrimenkul projeniz var ve projenizin geliştirme süreçlerini disiplinler arası uzmanlığa sahip kolektif bir akla emanet ediyorsunuz. Bu akıl, mimari grubunuza danışmanlık sunarak, projeniz için en ideal kullanımı kurguluyor. Pazarı, rekabeti ve kullanıcı ihtiyaçlarını analiz ederek sizin için doğru fiyat politikasını belirliyor. Satış senaryolarını masaya koyuyor. Ardından sizin için ulusal satış ekibinizi oluşturuyor. Binlerce acenteden oluşan global ağıyla yurt dışı satışınızı planlıyor ve yönetiyor. Pazarlama planınızı çıkarıyor, iletişim ortaklarınızı yönlendiriyor. Gerekirse sizin için bu tedarikçileri sağlıyor. Ekosisteminde yer alan danışmanlık şirketi ile yurt dışı satış işlemlerinizin resmi süreçlerini çözüyor. Vatandaşlık edinimini kurumsal ve sistemli hale getiriyor. Ve projenizi, global vizyonda bir satış mühendisliği felsefesiyle birleştirip sizi hedef kitlenizle buluşturuyor. “Gayrimenkul satışı bir orkestrasyon işidir. Bu orkestrada satış, pazarlama, PR, markalama, müşteri deneyimi, CRM, acente yönetimi, satış sonrası hizmetler bütündür” yaklaşımı ile 2018 yılında yola çıkan Mars Türkiye, uluslararası platformlarda çeşitli kişi ve kuruluşlara yatırım yönetimi, stratejik yatırım danışmanlığı, global satış ve pazarlama yönetimi hizmetleri sunan bir yönetim ve danışmanlık firması. Hedefi; sadece gayrimenkul dünyasında değil, aynı zamanda insanların yaşamlarında, toplumlarında ve hayallerinde anlamlı bir fark yaratmak. Şirketin kurucusu ve CEO’su Hakan Bucak, “gayrimenkul sektöründe bir güç merkezi, güven merkezi ve çözüm merkezi olmayı ve hizmet ekosistemine dönüşmeyi hedefl iyoruz” diyor. Bu ekosistemin nasıl çalıştığını ve yarattığı katma değeri Hakan Bucak’tan dinledim:
Tüm coğrafyalarda gayrimenkul hareketlerini izliyoruz
“Gayrimenkul geliştiricisinin, inşaat şirketinin vakıf olmadığı ama kendini geliştirmek istediği bir alanı seçtik. Bu alan; yabancıya gayrimenkul satış sistemini kurmak ve yönetmekti. Gayrimenkul geliştiricisine; ‘Siz bize projenizi verin, biz tek yetkili olarak projenizin dünyaya satış ve pazarlama tanıtım faaliyetlerini yürüten firma olalım, sizi temsil edelim’ dedik. Bu sistemle, fark yarattık. Yabancıya gayrimenkul satış ve pazarlama sisteminde yaklaşık 40 farklı ülkeyle çalışıyoruz. Bu ülkelerde Mars’ın elçisi var. Türkiye içinde de yaklaşık 4 bine yakın gayrimenkul acentesi ile çalışıyoruz. Yurtdışındaki iş ortaklarımız vasıtasıyla o coğrafyalardaki hareketleri izleyebiliyoruz. Aynı zamanda, Türkiye’deki yabancı yatırımcının hareketlerini, davranışlarını izliyor ve neye ihtiyacı olduğunu belirliyoruz. Toplamda, İstanbul ve Bodrum’da 35 gayrimenkul projesinin yabancıya satış ve pazarlama sistemini yönetiyoruz. Sadece satış ve pazarlama değil, geliştiricilerin insan kaynakları sisteminden, dijital dönüşüm süreçlerine de dahil olmaya ve 360 derece hizmet vermeye başladık.”
Veri demek, güç demek
“Gayrimenkul pazarını anlamak, doğru analiz ve öngörülerde bulunmak için pazarı izlemeniz ve veriye ulaşmanız gerekiyor. TÜİK gayrimenkul sektörüne yönelik gerekli bilgileri paylaşmıyor. Yabancı yatırımcı İstanbul’dan hangi ilçelerde, hangi mahallelerde aldı ev aldı? Hangi mahallede ne kadara mal satılıyor? İnsanlar burada hangi tip konutları tercih ediyor? Tapu dairesi bu bilgileri vermiyor. Oysa, tapuyu yapay zekalı bir sistemle okuyunca bu veriye ulaşabiliyorsunuz. ABD, Dubai bunu yapıyor. Bu sayede hiçbir projede mağduriyet yaşanmıyor. 2018’de şirketi kurulduğumuz birinci gün şirketin ERP ve CRM sistemlerini kurmaya başladık. Şirkete akan bütün ticari ve know-how faaliyetleri bizim ERP ve CRM sistemlerimizde toplanıyor. Almanya Berlin’de bir şirket kuruyoruz. Miami ve Dubai’de de şirket kuracağız. Bu coğrafyalarda Mars’ın Türkiye’deki yarattığı başarı hikayesini yaratacak şirketler ile ortaklık kuracağız ve paylaşım ekonomisiyle yola devam edeceğiz. Her ülkenin hizmet verdiği alanlar farklı olabiliyor. O ülkenin iş kültürüne göre adapte olacağımız alanlar yaratıyoruz. Hedefimiz iki-üç sene sonra bu dört coğrafyadaki yatırım ve para hareketlerini izleyip, yatırım fırsatlarını yatırımcılarımıza göstermek.”
2025 ve 2026 gayrimenkul sektörü için iki önemli yıl
“Global pazar bugün Türkiye’nin yaşam ve yatırım değerini keşfetti. Biz önceden turizm ve gayrimenkul anlamında 10-15 ülkeye hitap eden bir ülkeydik; bugün 130 ülkenin vatandaşı ya tatile ya yatırım yapmaya geliyor. Gayrimenkulde şu anda satanın ve alanın az olduğu bir dönemdeyiz. Ama, arzın arttığı ve talebin düştüğü bir döneme doğru gidiyoruz. 2024’ün Haziran ayına kadar gayrimenkul sektöründeki duraklamanın devam edeceğini düşünüyorum. 2024 Haziran’dan, 2025 Ocak ayına kadar toparlanma sinyalleri gözlemleyeceğiz. Faiz yarın yüzde on düşürülürse, gayrimenkul sektörüne tekrar talep çok artar. 2025’te yerli pazar için iyi bir dönem bekliyorum. 2026’da ise yabancı yatırımcı geri dönecek.”
VATANDAŞLIKTAN ÖNCE ‘GOLDEN VISA’ UYGULAYALIM
“400 bin dolar değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar, doğrudan Türk vatandaşlığına başvurma hakkı kazanıyor. Bunun yerine beş sene “golden visa” verebiliriz. Satmayalım demeyelim de şartları zorlaştıralım. Türkiye’de 2017’den bu yana gayrimenkul vasıtasıyla vatandaş olmuş kişi sayısı 35 bin 500. Yaratılan algının çok altında. Ne yazık ki gayrimenkul sektörüne yönelik ‘pasaport tüccarlığı” algısı oluşmuş durumda. Kotalı sistem uygulanmalıydı. Mesela, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, ‘Bir gayrimenkul projesinde yüzde 30’a kadar yabancıya satış yapılabilir. Ülke olarak bu sene 25 bin gayrimenkul vasıtasıyla vatandaşlık kotası açtık’ denebilirdi.”
YABANCI YATIRIMCININ İŞTAHI KAYBOLDU, AMA GERİ GELECEK
“Yabancı yatırımcının Türkiye’ye yatırım iştahı kayboldu. Türkiye’ye yönelik yabancı yatırımı artırmanın yolu ‘Go Turikey’ gibi bir oluşum kurmaktan geçiyor. Bürokrasinin hakim olduğu gayrimenkul yatırımı sektörüne özel bir iletişim platformu kurmak gerekiyor. Türkiye’de devlet olarak yabancı yatırımcıya güven vermek açısından bütün gayrimenkul sektörünü lisanslamak, uluslararası brokerlik sistemini getirip, uluslararası brokerleri de Türkiye’deki bir üniversite ile akreditasyon kurup sertifika sistemine bağlamak gerek. Aynı zamanda, tanıtımı artırmak, yabancı yatırımcıya teşvik sistemleri getirmek ve ülkedeki yatırım dalgasını dört şehirden 30 şehre çıkarmak çok önemli.”
GAYRİMENKUL ALIMLARINDA YABANCIDAN YÜZDE BİR KENTSEL DÖNÜŞÜM FON PAYI ALINABİLİR
“Türkiye’de yabancıya satılan konut sayısı 67 bin. Her bir tapuyu 250 bin dolardan hesaplarsak, 12 milyar dolara geliyor. Bunun yüzde biri 120 milyon dolar eder. Bu para ile kentsel dönüşüm fonu kurulabilir. Bütün gayrimenkul alımlarında yabancıdan yüzde bir kentsel dönüşüm fon payı alınabilir. 120 milyon dolar bu paraya bugün 240 bin metrekare inşaat üretebilirsiniz. 240 bin metrekare 50 metrekareden yaklaşık 5 bin daire eder. Ya da vatandaşlık harcı diye bir şey çıkarılabilir ve her vatandaşlığa başvuran kişi 30 bin dolar vatandaşlık harcı öder. Karayip ülkeleri bunu yapıyor. Bu harçlarla deprem bölgesinde konut ihtiyacını önemli oranda karşılayabilirsi- niz. Geliştirilebilecek çok fazla sistem var; bürokrasi engel oluyor.”
