Türkiye’de giderek derinleşen barınma sorununun çözümü için uzmanlar, dar gelirli vatandaşlara satış yerine TOKİ aracılığıyla düşük kiralı konut üretilmesini ve lojman modelinin yeniden hayata geçirilmesini öneriyor.
Yaklaşık son bir haftadır basından vatandaşları konut sahibi yapmaya yönelik bir dizi hükümet projesi olduğunu okuyor, görüyoruz.
Cumhurbaşkanı Erdoğan, İslam İşbirliği Teşkilatı ve Arap Ligi olağanüstü zirvesi için gittiği Katar dönüşünde gazetecilerin sorularını yanıtlarken, dar gelirli yurttaşların konut edinebilmesine yönelik kapsamlı bir çalıma olduğunu belirtip; "Özellikle dar gelirli vatandaşlarımızın konut sahibi olmasına yönelik kapsamlı hazırlığımız var. Bu işi süratlendirme ve ülke geneline yayma talimatı verdim" dedi.
Bu arayışların özünde Türkiye’de ciddi bir ‘barınma sorunu’ olması yatıyor.
Nas ekonomisine geçiş, enflasyonun tavana vurdurulması, sürdürülen yanlış ekonomi politikasının etkisiyle servet sahiplerinin daha çok servete sahip olup konut alımlarına yönelmesi, böylece artan konut talebiyle konut fiyatlarındaki anormal artış, kira artışına getirilen sınırlama ile kiracı- kiraya veren uzlaşının bozulması, kira artışlarının enflasyon oranında yapılamayacağı endişesi ile kiraların gelecek yıllarda olması beklenen kümülatif enflasyona göre artırılması aslında ‘barınma sorunun temelleri’.
Konuta ulaşmak orta ve orta düşük gelir grubu için hiç olmadığı kadar zor artık
Geçmişte, Türkiye’de emekli ikramiyesi ile konut alabilmek mümkün iken şimdi bunu düşünmek ancak güzel bir hayal. Alım gücündeki düşüş ve artan konut fiyatları nedeniyle, vatandaşların büyük kesimi konuta ulaşabilmek için gerekli olan en az anaparadan her geçen gün uzaklaşıyor.
Oysa barınma ihtiyacı en temel ihtiyaç
Amerikalı Psikolog Abraham Maslow tarafından geliştirilen ‘ihtiyaçlar piramidi’; Fizyolojik ihtiyaçlar, güvenlik ihtiyacı, sevgi ve ait olma ihtiyacı, değer görme ihtiyacı ve en üstte ise kendini gerçekleştirme ihtiyacı basamaklarından (katmanlarından) oluşuyor.
Maslow'un piramidinde en alt katmanda fizyolojik ihtiyaçlar yer alır. Hayatta kalmak ve fiziksel sağlığı sürdürmek için gerekli olan en temel ihtiyaçlardır bunlar. Bu ihtiyaçlar arasında yemek, su, uyku, nefes alma, barınma, giyim ve cinsel ihtiyaçlar bulunur. Bu temel ihtiyaçlar karşılanmadıkça insanlar diğer ihtiyaçlarına odaklanamazlar. Yine bu ihtiyaçlar karşılanmadıkça piramidin bir üst basamağına yükselemezler.
Barınma ihtiyacı gerçekten çok büyük bir sorun haline dönüştü ülkemizde.
Barınmaya ilişkin birbirini tamamlayan dört istatistiki veri ile konuya bakmak daha anlamlı hale gelecektir.
Bunlardan ikisi TÜİK tarafından açıklanan; Konut Satış İstatistikleri ve İnşaat Üretim Maliyeti iken, bir diğeri TCMB tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) İstatistikleri. Bunların yanında benim çokça önemsediğim Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ve Sahibinden.com işbirliği ile hazırlanan ‘Sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü’ endeksi de tamamlayıcı rol oynuyor.
TCMB tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE)’ne göre; 2025 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 31,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 1,2 oranında azalmış. Bu güzel bir haber. Prof.Dr. Hakan Kara ‘Konuşan Grafikler’inde her ay konut fiyatı ve TÜFE artışlarını aynı grafik üzerinde mukayeseli olarak gösteriyor. Uzunca bir dönem TÜFE altında giden konut fiyatları 2024 yılı Kasım ayından bu yana yükseliş trendindeydi ve şimdilerde neredeyse TÜFE’yi yakalamış durumda. Önümüzdeki aylarda faiz indirimlerinin devam etmesi, özellikle üst gelir grubunun konuta olan talebinin yeniden artması konut fiyatlarını daha da yukarı taşıyabilir. Yani yakın bir gelecekte grafiğin bir kırılma noktası yaşayıp konut fiyat artışlarının TÜFE üzerine çıkma ihtimali yüksek gözüküyor.
Konut Satış İstatistiklerine baktığımızda; verilere göre, Türkiye genelinde konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6,8 oranında artarak 143 bin 319 olmuş. 2025 yılının en fazla konut satışı Ağustos’ta gerçekleşmiş. İpotekli konut satışları bir önceki yılın Ağustos ayına göre yüzde 45 artmış olsa da ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı sadece yüzde 13,8. Alımları yapanlar yine yüksek gelir grubu.
‘Sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü’ raporuna göre ise en yüksek fiyat artışı görülen iller; Mardin (%42,5), Şanlıurfa (%41,7), Samsun (%40,9), Van (%40) ve Ankara (%37,8). Bu illerdeki kira artış oranı Türkiye ortalaması olan yüzde 30,3’ün üzerinde.
Verilere bütünleşik halde bakınca, barınma sorununu çözmek için herkesi ev sahibi yapmak yerine ‘Düşük Kiralı Konuta Erişimi’ sağlamanın hayati öneme sahip olduğunu düşünüyorum.
Orta ve düşük gelir grubu için yapılması düşünülen konutlar satış amaçlı değil, doğrudan TOKİ üzerinden kiralama amaçlı inşa edilmeli.
Devletin orta ve düşük gelir grubuna yönelik kiralık konut üretmesi hem hızlı bir çözüm olacaktır hem de aynı zamanda o bölgelerde kiralama bedellerini doğal bir şekilde regüle edecektir.
Yapılması gereken bir diğer konu ise yeniden lojman inşası mantığına geri dönmektir
Şehirlerin merkezinde çalışan özellikle kamu görevi icra eden güvenlik, sağlık, eğitim vs. görevlileri için inşa edilecek lojmanlar, kiralık konut talebinde ciddi bir azalma yaşanmasına ve böylece konut kira bedellerinde bir dengelenme yaşanmasına imkân tanıyacaktır.
Öğrencilerin barınma talebine yönelik olarak tek ya da iki kişilik odalardan oluşan yurt binaları da yine kiralık konut talebine yönelik önlemlerden birisi olacaktır.
Kiralık konut talebini en aza indirmeden konut yatırımı talebini önleyebilmek mümkün gözükmüyor.
Yeni konut inşaatları ise yine üst gelir grubuna hizmet edecek birer proje olacaktır en sonunda.
