Mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu, gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlıyor.
Hangi mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerin vergiye tabi olduğu Kanun’da tek tek sayılmış. Bunların en yaygını tahmin edileceği gibi taşınmazlar. Bu nedenle aşağıda, taşınmaz kiralanmasından elde edilen gelirlerle sınırlı olarak, kira gelirlerinin beyanı ve vergilemesini özetleyeceğim.
Gelir ne zaman elde edilmiş sayılır?
Kira gelirlerinin vergilemesinde kural olarak tahsilat esası geçerli. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyannameye dahil edilmiyor. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan ediliyor.
Buna göre, Mart ayı sonuna (Mart ayının son günü tatil olduğundan, tatil sonrası ilk işgünü olan 2 Nisan akşamına) kadar verilecek 2024 yılı gelir vergisi beyannamesine dahil edilecek kira gelirleri, 2024 ve önceki yıllara ilişkin olarak 2024 yılında tahsil edilen kira gelirlerinden oluşur. 2024 yılında tahsil edilen, 2025 ve sonrası yıllara ilişkin kira bedelleri 2024 yılı beyannamesine dahil edilmez.
Kiranın döviz olarak alınması durumunda gelir tutarı nasıl hesaplanır?
Kira bedelinin yabancı bir para birimiyle belirlenmiş olması halinde kira geliri, kiranın tahsil edildiği tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılarak hesaplanır.
Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.
Kira gelirlerini beyan etmek zorunda olanlar
2024 takvim yılında beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan gerçek kişilerden;
- Konut kira geliri 33.000 liralık istisna tutarını aşanlar
- İşyeri kira geliri brüt tutarı 230.000 lira olan beyanname verme sınırını aşanlar (230.000 liralık sınırın aşılıp aşılmadığının tespitinde, iş yeri kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır.)
- Stopaja ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirleri toplamı 13.000 liralık beyanname verme sınırını aşanlar
2024 yılı kira gelirleri için beyanname vereceklerdir.
Yukarıda geçen 13.000 liralık sınır beyanname verme sınırı olup, gelir tutarının bu tutarı geçmesi durumunda tamamı vergiye tabidir.
Vergi sistemimizde aile reisi beyanı yoktur. Beyana tabi kira geliri bulunan aile bireylerinin her birinin geliri için ayrı beyanname verilmesi gerekir.
Kira gelirlerinde istisna
2024 yılı konut kira hasılatının 33.000 liralık kısmı gelir vergisinden istisnadır.
İstisnadan;
- Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı için beyanname verenler
- Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerden, 2024 yılı için bu gelirleri toplamı 870.000 lirayı geçenler
- İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler
yararlanamazlar.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.
Kira gelirinden indirilecek giderler
Kira gelirinde gider uygulaması iki ayrı yönteme göre yapılabiliyor.
- Götürü gider yöntemi
- Gerçek gider yöntemi
Götürü gider uygulamasında, gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %15’i götürü olarak matrahtan indirilebilir.
Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda iki yıl bu usulden gerçek usule geçilemez.
Gerçek usulde gider uygulamasında ise kiraya verilen taşınmazla ilgili Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan giderler indirilebiliyor. Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler konusunu bir sonraki makaleye bırakarak, burada sadece konut kira geliri elde edilmesi nedeniyle istisnadan yararlanıldığı durumda, gider tutarının istisnaya isabet eden kısmının hasılattan indirilemediğini söylemekle yetineyim.
Kira gelirlerinin beyan zamanı ve şekli
Beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin Mart ayının sonuna (Mart ayının son günü tatil olduğundan, izleyen ilk işgünü olan 2 Nisan 2025 akşamına) kadar vergi dairesine bir beyanname ile beyan edilmesi gerekiyor.
Beyan edilecek geliri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan oluşanlar, Hazır Beyan Sistemi olarak adlandırılan sistemi kullanarak gelirlerini beyan edebilirler. Bu sistemde, Gelir İdaresi Başkanlığı vergiye tabi gelirleri çeşitli kaynaklardan topladığı verilerle tespit ederek, mükellefin beyannamesini hazırlıyor ve internet ortamında mükellefin bilgisine sunuyor. Mükellef bu verilerin doğruluğunu tespit ettikten sonra beyannameyi onaylıyor. Sisteme Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinden ulaşılabiliyor.
Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin iki taksitte (Mart – Temmuz) ödenmesi gerekiyor.
Gelir beyan edilmez veya eksik beyan edilirse ne olur?
Beyan edilmesi gerekmesine rağmen, kira gelirlerinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesinin şu sonuçları var.
- Konut kira gelirleri için uygulanan ve tutarı 33.000 lira olan istisna hakkı kaybedilir.
- Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı üzerinden gelir vergisi tarh edilir ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir.
- Zamanında ödenmeyen vergi tutarı üzerinden aylık %4,50 oranında gecikme faizi ödenir.
- Beyanname verilmemesi nedeniyle iki kat I. derece usulsüzlük cezası kesilir.
