Leyla İLHAN
Bir dönem yatırımlık alımlarda kiracılı konut popüler iken, kira artışlarının yüzde 25’le sınırlanması yatırımcının rotasını boş konuta çevirdi. Bu nedenle yatırımcının daha çok sıfır konut projelerinden alım yaptığı belirtilirken, bu durumun benzer özellikte olan iki daireden boş olanın yüzde 10-15 daha pahalı satılmasına neden olduğu aktarılıyor. Diğer taraftan piyasada kira artışları şu aralar yavaşlamış olsa da yılın tamamında satılık konutun değerindeki artışın üzerinde yükseleceği tahmin ediliyor. Sektör temsilcilerine göre sosyal konut ve orta gelir grubuna yönelik kampanyanın kiralık piyasasını tam olarak rahatlaması 2024 yılını bulacak.
Kira artışı satılığın üstüne çıkacak
Sezonu açılmadığı için kiralık piyasasının yaza göre daha yavaş gittiğini söyleyen Emlakjet.com CEO’su Tolga İdikat, “Ancak satılıklar o kadar düştü ki geriye sadece kiralıklar kaldı” dedi. Kiralıklarda ilan fiyatlarına bakıldığında bir önceki yıla göre yüzde 140- 145 yükseliş yaşandığını aktaran İdikat, “Merkez Bankası endeksine göre satılık konut fiyatları yıl bazında 188.2 oranında artış gösterdi. Bu da yılın ilerleyen dönemlerinde kiralıklardaki artışın satılıktan daha yüksek olacağını gösteriyor. Dolayısıyla bu yıl satılıklarda en az yüzde 40-50 arasında bir artış olmasını beklerken, kiralıklarda bu artış yüzde 65-70 arasında yaşanabilir. Çünkü kiralıkta arz düşük, ayrıca yatırımcı elindeki kiralık konutlara yeni fiyatlar üzerinden kira talep edecek. Bu nedenle yükselişler bekliyorum” dedi. Diğer yandan yatırımcının satın alma yaparken boş daire peşinde olduğunu ifade eden İdikat, “Örneğin kiracılı 1+1 daire 1 milyon 800 bine satılırken, boş olunca 2 milyon liradan satılıyor. Bu nedenle boş daireler kiracılı eve göre yüzde 10-15 daha pahalı oluyor” dedi. Kampanyanın etkilerine de değinen İdikat, “Her ne kadar yeni kampanya açıklanmış olsa da sıfır konutta stok yok, yeni projelerin tamamlanması için de en az 2 yıl lazım. Bu da önümüzde 1-2 yıl boyunca kira fiyatlarında artışın devamına neden olacak” yorumunda bulundu.
Kampanya piyasayı hemen rahatlamayacak
Yüzde 25 sınırının kiracılı konut alma konusunda insanları biraz düşündürdüğünü belirten Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) İsmail Özcan, “Gayrimenkul enflasyonun üzerinden kazandırıyor. KKM’den çıkanlar konuta geliyor. Çünkü gayrimenkulde fiyatların artacağını öngörüyorlar. Fakat burada boş konutu tercih etmeye çalışıyorlar. Çünkü boş konutu güncel fiyattan kiraya verme imkânları var” dedi. Yeni Evim kampanyasının kiralık piyasasına etkisini de değerlendiren Özcan, “Yeni bitmiş konut sıkıntısı olduğu için kiralama piyasasında hemen tam bir rahatlama olmayacak. Fakat yaz aylarında bitmiş konutlara taşınma ve buraların boşalmasından dolayı limitli bir rahatlama olabilir” yorumunda bulundu.
En kolay boş daireler satılıyor
İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa da en kolay sattıkları dairelerin boş daire olduğunu söyledi. Yatırımcının yüksek bedelle kiraya vermek için daire aldığını anlatan Aşa, bu nedenle yeni yatırımcıların yüzde 25 sınırından dolayı kiracılı daire almak istemediğini söyledi. Diğer yandan 5-6 ay öncesine kadar piyasadaki kiralık daire sayısının arttığını, ancak yüksek kira bedelleri istenen dairlerde bekleme süresinin uzadığını belirten Aşa, “Örneğin Beşiktaş’ta 20 bin TL kira istenen bir yer uzun süre tutulmuyor, ancak 15 bine düşünce tutuluyor” dedi.
Zorunlu değilse taşınılmıyor
Kiralamalarda fiyatların gevşemeye başladığını söyleyen İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan, “Örneğin Şişli’de bir emlakçının 20 bin liraya pazara çıkardığı bir ürün, 18 bine düşmüş hala verememiş. Piyasaya yeni arz girmediği halde böyle bir gevşeme var. Piyasaya arz girdiği an gevşeme artacak. Şu anda satın alma gücünün yetersizliği nedeniyle de kira bedelleri gevşiyor” yorumunda bulundu. Doğru rakam olduğunda kiralamada sürelerin 1 ay olduğunu kaydeden Özcan, “Artık, tayin ve ev satın alma nedeniyle taşınmalar var. Ev buldum diye taşınılmıyor” diye konuştu.
Emlak piyasası kiralıkta dönüyor
Kiralıkta ihtiyaçtan dolayı çok hızlı bir dönüş olduğunu belirten Zingat. com Ticari ve Satış Direktörü Eser Karaismailoğlu ise, bu nedenle kiralık piyasasının daha canlı olduğunu söyledi. Beşiktaş, Şişli, Kadıköy’de 30 bin TL üstünde kirası olan gayrimenkullerin belli bir müşterisi olduğunu ifade eden Karaismailoğlu, “Dolayısıyla bu alanlar görece olarak daha durağan. Fiyatların yüksek olduğu merkez bölgelerde kiralama daha yavaşken, Pendik, Kartal, Ümraniye, Esenyurt, Bahçeşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Büyükçekmece gibi kiraların daha düşük olduğu bölgelerde kiralamalar daha hızlı” dedi. Karaismailoğlu, Türkiye genelinde de kiralık talebinin sürdüğünü ve piyasanın artık kiralıkta döndüğünü kaydetti. Yatırımcının artık kiracılı daire almak istemediğini de dile getiren Karaismailoğlu, “Bu nedenle sıfır projelere ilgi daha fazla” dedi.
Kira piyasasında normalleşme 2024’te
Kiralık konut piyasasıyla ilgili değerlendirme yapan Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, artan konut talebi, satış fiyatları ve kiralarda artış trendinin 2024 yılına kadar devam edeceğini söyledi. Dar gelirliler için gelecek beş yılda 500 bin konut ve orta gelirler için konut projelerinin, halen kiracı olan düşük ve orta gelirli hanelerin konuta erişimine imkan vereceğini kaydeden Tanrıvermiş, “2024 yılından itibaren kira parası büyük ölçüde normalleşecektir. Diğer yandan devletin yüksek hacimli projeleri, spekülatörlerin kira ve satış fiyatını artırma iştahlarını azaltacak ve gelecek aylarda yapılacak sözleşme yenilemelerinde artış oranında nispi olarak düşüş yaşanacaktır. Yeni kampanyalarda ilk el konutlara ikinci el konutun da eklenmesi, konut piyasasında hem fiyatları, hem de kiraların artış hızını yavaşlatacaktır. Hatta bölgesel bazda, konum özelliklerine göre ikinci el konutlarda kiraların düşmesine neden olabilir” değerlendirmesinde bulundu.
