Sadi ÖZDEMİR
Konut Geliştiricileri Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, “2021’de kira sınırlamaları ile başlayan konut yatırımcısı aleyhine uygulamalar yerli yatırımcıyı Türkiye’ye yatırım yapmak yerine yurtdışına yöneltti.
2012-2021 arası yıllık ortalama 400 milyon dolar seviyelerinde olan Türk vatandaşlarının yurt dışında gayrimenkul alımları, 2022’de bir anda 790 milyon dolara yükseldi. 2023’te ise iki buçuk kattan fazla artarak 2 milyar 86 milyon dolar oldu. 2024’ün ilk 4 aylık verilerine göre yılsonunda yurt dışından gayrimenkul alımları 3 milyar bandını aşacak.
Yabancılar ise Türkiye’den 2022’de 67 bin gayrimenkul almış ve 6,2 milyar dolarlık ödeme yapmıştı. 2023’te yabancıya satış yarı yarıya düşerek 35 bine indi. 2024’ün ilk 4 aylık verilerine göre yüzde 50’ye yakın bir düşüş daha görülüyor. Bu veriler ışığında 2024 yılı sene sonu öngörümüz satışın 20 bin rakamının altında ve satış gelirinin 2 milyar doların altında kalacağı yönünde. Türkiye tarihinde ilk kez gayrimenkulde 1 milyar dolarlık dış ticaret açığı oluşuyor. Cari denge açısından ise adeta yurt dışındaki gayrimenkule yatırım teşvik edilmiş olduğu için durum daha vahim” dedi.
Neden böyle oldu?
Gayrimenkul yatırımcılarının da önce güven ortamı ardağını, bir sektörde kural belirsizlikleri olduğunda yatırım yapmaktan kaçındığını belirten Başkan Kumova, şöyle konuştu: “Kiralara yüzde 25 sınırı, ikinci konut almak isteyenlere kredi kısıtlamaları, iki veya üstü evi olanlara ek vergi gibi söylentiler sektörü de ülke ekonomisini de olumsuz etkiledi. Aslında her kiracısının oturduğu ev bir başka vatandaşın ikinci konutudur. Yani kiralık konutun finansörü gayrimenkul yatırımcısıdır. Böyle uygulamalar yerli gayrimenkul yatırımcısını yurt dışına yönlendirmiş oldu. Böyle bir ortamda yabancı yatırımcılara da zorluklar çıkarıldı ve onlar da başka ülkeleri tercih etti. Dubai’de, 2023 yılı sonunda yabancılara 100 milyar doların üzerinde gayrimenkul satışı yapıldı. İngiltere, İspanya ve Portekiz’de de yabancıya satışın payı toplam pazarın yüzde 10’unun üzerindeyken Türkiye’de bu oran yüzde 3’ün altına geriledi.”
Konutta arz sıkıntısı krize dönüşebilir
KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, bütün bu gelişmelerle birlikte Türkiye’de konut sahipliği oranının düştüğünü, kiralık konut talebinin de hızla arttığını söyledi. Kumova şu bilgileri aktardı: “Son 8 yılda, ev sahipliği oranı yüzde 61’den yüzde 55’lere geriledi. Kiralık konut ihtiyacı yüzde 20’den yüzde 27’ye yükseldi. İstanbul’a ev sahiplik oranı yüzde 52’lerde kiracı oranı ise yüzde 37’lerde. Ülkemizde son 5 yılda ilk el konut satışları 651 bin’den 379 bin’e düştü. 2014-2018 arası üretilen konut sayısı alınan iskan bazında 3 milyon 992 bin oldu. 2019-2023 arası 5 yıllık dönemde bu rakam 3 milyon 131 bine geriledi. Bu düşüşlere rağmen piyasada fiyat artışı dışında konut krizi hissedilmemesinin temel nedeni ikinci el konut satışlarının artmasıdır. Fakat ikinci el konut stoku da azaldı ve düşüş devam ediyor, böyle giderse konut arz sıkıntısı büyük bir konut krizine dönüşebilir.”
Çözüm için daha çok üretim gerekiyor
Amerika, Avrupa ve diğer gelişmiş ülkelerde kiralık konut ihtiyacının özel sektör kamu işbirliğiyle çözüldüğünü hatırlatan Kumova, “Belediyeler kendi arsaları üzerinde ucuz konut projeleri geliştiriyor ve bu konutları kiraya veriyor.
Bu ülkelerdeki özel sektör üreticileri de enflasyonun ve kredi faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde uygun maliyetlerle borçlanarak ürettikleri konutları kiraya verebiliyor. Türkiye’de kiralık konut arzı sadece bireysel gayrimenkul yatırımcılarının aldığı ikinci ya da daha çok konutlarla oluşuyor. O vatandaşlarımızda son iki yıldaki uygulamalarla adeta cezalandırıldı. Bir kısmı yurt dışına yöneldi bir kısmı da konutu yatırım aracı olarak görmekten vazgeçti. Bu nedenle kiralık konut arzında sıkıntı daha da büyüyecek. Kiralar da yükselecek. Geçtiğimiz haftalarda gündeme gelen Proje Yatırım Gayrimenkul Fonlarını (PYGF) konut arzının artması için önemli bir çözüm olabilir. Çünkü konut üretiminin finansmanına yardımcı olacak bir çözüm olacak.
Bu sayede sektörün bankalardan borçlanma ihtiyacı azalır. Gayrimenkule yatırım yapmak isteyen vatandaş da bu fonlardan hisse alıp konut fiyat artışlarına dayalı gelir elde edebilir. Bu fon modeli tüm gelişmiş ekonomilerde de zaten uygulanıyordu, maalesef bizim ülkemizde yoktu. Enfl asyonla mücadele başarılı olursa ekonomik dengelenme sağlanırsa, yabancı yatırımcı da PYGF’lere yatırım yapabilir.”
