Yener KARADENİZ
İSTANBUL -Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel ile Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, bu yıl 22. kez düzenlenen Perakende Günleri’nde geleneksel hale gelen başkanlar oturumunda bir araya geldi. Yılda bir kez gerçekleşen buluşma, sektörü iki tarafı arasında yıl boyunca yaşanan sorunların karşılıklı konuşulması açısından önem arz ediyor. Bu yılki oturumda AVM’lerin ortak giderler konusunda şeffaf olmadığı iddiası ve yüksek kira artış oranları gündeme geldi. BMD Başkanı Sinan Öncel, AVM’leri ortak gider düzenlemesini suistimal etmekle ve AYD Başkanı Şapkacı’nın da yöneticisi olduğu ECE Türkiye gibi birçok AVM’nin yüzde 400’u aşan oranlarda kira zammı talebini eleştirirken, AYD Başkanı Şapkacı ise düzenlemeye rağmen şeffaf olmayan AVM’ler için şikayet yolunun açık olduğunu, yüksek zamların ise yıllar içinde düşük kalan kiraların rayiç bedeller üzerinden yeniden belirlenmesi nedeni ile gerçekleştiğini dile getirdi.
Etkinlikte bu tarz sorunların çözümü noktasında AYD’nin BMD’nin randevu talebine cevap vermemesi de gündeme geldi. AYD Başkanı Şapkacı markaların tek temsilcisinin BMD olmadığını, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) altında yer alan diğer dernekler ile mutabık kalınması halinde görüşme yapabileceklerini söyledi.
BMD’nin temsil oranı yüzde 55
BMD Başkanı Öncel, Türkiye’nin en büyük 51 AVM’sinde BMD üyesi markaların temsiliyeti konusunda yapılan araştırmanın sonuçlarını paylaştı. Öncel, BMD’ye üye 202 üye şirkete ait 499 markanın temsil oranının yüzde 55’lerde iken bu oranın diğer sektör derneklerinde yüzde 26 civarında olduğunu bilgisini verdi. AYD Başkanı Nuri Şapkacı ise dernek olarak Türkiye’de faaliyette bulunan 445 AVM ve 14 milyon kiralanabilir alana sahip olan AVM sektörünün yüzde 75’ini temsil ettiklerini belirtti. AVM trafiği ve ciroların seyri ile ilgili de bilgi veren Şapkacı, “Sektör 2022’yi oldukça iyi geçirdi. 2023’ün ilk çeyreğinde ise metrekare verimliliği yüzde 122, enflasyondan arındırıldığında ise yüzde 72’lik bir artış ile kapattı. Şubatta depremin psikolojik etkisi mart ve nisanda yerini normalleşmeye bıraktı. Satışlarda da iyileşmeler var. Perakendecilerde de cirolar oldukça iyi” dedi.
“Döviz borcunun faizini ödeyemez haldeyiz”
Sektörde yaşanan sorunlara da değinen Şapkacı, 2018’de kiralamada dövizden TL’ye dönüş ile birlikte ciddi sorunlar yaşadıklarını belirterek, “AVM’ler yüzde 100 dolu olsa da döviz borcu olanlar nakit fazlasında eksideler. AVM yatırımcıları, TL kiralama ile birlikte sözleşme serbestisinde tek taraflı olarak negatif bir ayrıma maruz kaldılar. Basiretli iki tacir arasındaki sözleme serbestisine kamu daha az müdahale etmeli. Ödemekte zorlandığımız döviz kredilerimiz var” dedi. 2018’de 100 TL olan bir gömleğin fiyatının bugün herhangi bir perakende noktasında bin TL’ye yükseldiğini savunan AYM Başkanı, “Ama benim 2018’de 10 TL olan kiram şu an 350 TL. Birisi dışarıdan müdahale etse, fiyatı kendi belirlese ve o gömleğin fiyatını 350 TL’ye indirse markanın yaşama şansı kalır mı? Biz son 5 senedir bunu yaşıyoruz” diye konuştu.
Markalarla AVM’lerin aynı gemide olduğunu vurgulayan Şapkacı, “AVM yatırımcısının destek vermediği bir kötü zaman var mı? Krizde, pandemide hep destek verdik. İyi dönemde de aynı ortak paydada buluşmamız gerekmez mi? Bu sorunu ortak akıl ile adil bir şekilde çözebiliriz” diyerek AVM’lerin döviz borcuna rağmen TL gelirleri nedeni ile kredilerin faizini bile ödeyemez hale geldiğine dikkat çekti.
“Döviz kredisi olmadan da AVM açılabiliyormuş”
Bu noktada söz alan BMD Başkanı Sinan Öncel ise, TL kiralamaya dönüş öncesi eski başkanlar ile yaptıkları toplantıyı hatırlatarak, “2018’de ben BMD’de başkan yardımcısı idim. Biz o dönem BMD Başkanı AYD başkanı ve başkan yardımcıları olarak bir toplantı yaptık. Dedik ki ‘döviz çok hızlı arttı. AVM’den çıkmak isteyen arkadaşlarımız var. 3 ay önce haber versinler ve devrederek çıksınlar.’ 3 tanık da burada. Biz o toplantıda bir yaklaşım görebilseydik ‘siz bu konulara fazla girmeyin, zarar görürsünüz’ demeseydiniz bu kanuni düzenlemeler de yapılamazdı. Piyasalar serbesttir ama bu sonuna kadar serbestlik demek değildir. Devlet gerekli yerde gerekli müdahaleyi yapabilir. Tüm ülkelerde devletlerin düzenleyicilik görevleri var. Dönem dönem sosyal baskılar ya da regülasyonlar ile kurallar değişebilir. Bizler basiretli tüccarlar olarak ona göre önlem alırız. TL kira sonrası 45 yeni AVM açıldı. Dövizle borçlanmadan da AVM açılabiliyormuş. Öte yandan dövizdeki artış son bir yılda yüzde 35. Ama ciro kiraya bakıldığı zaman AVM’ler net yüze 60 daha fazla kira almış” dedi.
“TAMPF ile mutabık kalın, görüşelim”
AVM’lerin ortak giderleri konusundaki düzenlemeye rağmen AVM’lerin şeffaf olmadığını savunan Öncel, “Genel giderler çok önemli. Ortak alan ile ilgili şeffaflık istedik. Düzenlemeye rağmen ‘neden paylaşmıyorsunuz’ dedik. Mobilium diye bir AVM var. Orada 17 TL metrekare başına ortak gider. Ankamall’da 40 TL. Biz neden 340 ödüyoruz. Bu sorunlarla ilgili AYD’den 3 kez görüşme talep ettik. Cevap gelmedi” diye konuştu. Nuri Şapkacı’nın eleştiriye yanıtı ise “Düzenleme sonrası biz her bir AVM ile görüştük. Örnek raporlamaları da ilettik. Markalara göndermeleri gerektiği konusunda da 3 kez uyardık. AVM yatırımcıları bunu yerine getirmiyorsa mevzuat işler. Perakendecilerin şikayet hakkı var. Peki biz ciro denetimlerini nereye şikayet edeceğiz. Mobilium AVM diyorsunuz. Buradaki perakendecilerin tamamına yer verseniz girmezler oraya. Günde ortalama 500 kişi giriyor haftasonu da bin kişi giriyor. Şeffaflık konusunda sıkıntımız yok. BMD bu sektörün tek temsilcisi değil. TAMPF’ın altında bu sektörü temsil eden bir sürü dernek var. Resmi olarak geri döndüm. Mutabık kalın o dernekler ile ne zaman istiyorsanız gelin görüşelim dedik” şeklinde konuştu.
“Yüksek kira zammı” eleştirisine “Cirolar da denetlensin” yanıtı
Nuri Şapkacı, aynı zamanda Türkiye’nin en önemli yabancı AVM yatırımcıları arasında yer alan Ece Türkiye’nin Genel Müdürü ve CFO’su. Ece Türkiye’nin AVM’lerinden 4 katına ulaşan oranlarda kira artış talebi alan marka bulunduğunu söyleyen Sinan Öncel, “Neden aynı zamanda ciro kirası alıyorsunuz? Biz bir de yüzde 405 kira zammı ile nasıl mücadele edebiliriz, bizde böyle bir fiyat artışı yok. AVM’ye girdiğiniz andan itibaren gördüğünüz tüm çalışanların ücreti perakendeciler tarafından ödeniyor. Biz tüm bunlara katlanırken nasıl bir de bu zamlar ile baş edebiliriz. Yıllar önce AVM’ler yapılırken alınan döviz kredisi nedeni ile bugün ne kadar zorluklar yaşandığından bahsediyorsunuz ama markaların da tüm girdileri döviz üzerinden” dedi. Nur Şapkacı ise “Madem öyle ciro ile ilgili denetimler de mevzuata girsin. Öte yandan yüksek kira zammı yoktur, düşük kira vardır. Bir AVM’de metrekare rayiç bedelleri vardır. Yıllar içinde düşük kalan kiraları artırmaya çalışıyoruz. 25 TL olan kira 100 TL’ye çıkması rayiç bedeli 100 TL olan AVM’de yüksek zam oranı gibi görünse de yüksek bir kira değildir. Öte yandan yasal sınır olan yıllık TÜFE ortalamasının üzerinden bir artış yapamıyorsunuz. 5 ve 10 yıl geçince rayiç bedel isteme hakkımız var. Bunu da mahkeme kabul ederse alabiliyoruz” açıklamasında bulundu.
