YENER KARADENİZ / İSTANBUL
Perakende sektöründe son dönemde yaşanan daralmaya rağmen hem yerli markaların farklı kategorilerde mağazalaşma iştahı, hem daha büyük metrekareli mağaza talebi hem de yabancı markaların artan girişi AVM’lerde doluluk oranının yüzde 95’i aşmasına yol açtı. Yurtiçinde her yıl bu nedenle 500 yeni mağaza talebi oluşmasına rağmen yeni AVM yatırımlarının artan talebi karşılayamaması markaları yurtdışına yönlendiriyor.
Bu kapsamda İpekyol dümeni Ortadoğu’ya kırarken LC Waikiki ise yurtdışı odağını artırma kararı aldı. Kiğılı Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Kiğılı ise sektörde büyüme iştahının olmasına rağmen AVM sayısının yetersiz olduğuna dikkat çekerek çok daha fazla sayıda AVM açılması gerektiğini dile getirdi.
Türkiye’de halen AVM sayısı 450, kiralanabilir alan ise 14 milyon metrekareye ulaşsa da yeni AVM yatırımları neredeyse durma noktasında. 2006-2018 yılları arasında yeni açılan AVM sayısı 2009 yılı dışında en az 22 olmuştu. Ancak bu sayı son yıllarda birkaç adet ile sınırlı kaldı.
Markalar büyüyemiyor
Alışverişmerkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri şapkacı, özellikle performansı orta ve üstü olan AVM’lerde doluluk oranının çok yüksek olduğunu belirterek, “450 AVM’nin 20 bin metrekare ve üstü olanların sayısı 280. Bunların 80-100 tanesi çok iyi performans gösteren AVM’ler. Yüzde 95 ve üstünde. Büyümek isteyen Türk markaları buralarda uygun mağaza bulmakta ciddi problem yaşıyor. Yabancı markalar da Türkiye’de büyüyemiyor, giremiyor. Bu durum markaların büyümesinde önemli engel teşkil ediyor” diye konuştu.
Diğer yandan AVM’lerin de konseptlerini değiştiremediği için yeni markaları sokamadığı ve trendleri okuyamadıkları için sıkıntı yaşadıklarını anlatan Şapkacı, şöyle devam etti: “Yeni AVM yatırımları konuşulsa da orada da maliyetler çok yüksek olduğu ve mevzuatta sorun yaşandığı için tereddütler var. Bunlar halledilebilirse o yatırımlar yapılabilir önümüzdeki süreç içinde” dedi.
Yen AVM yatırımları GYF’ler ile gelebilir
Bir diğer handikabın AVM yatırımlarının geri dönüş süresi olduğunu dile getiren Şapkacı, “İyi iş yapan bir AVM olsa bile 25 yıldan aşağı geri dönüşü yok. 15 yıl önce bu süre 10 seneydi. İyi fizibilite yapmayanda bu süre 25 yılı da aşıyor. Bir diğer sıkıntı da finansman. AVM yatırımları tamamen sermayeye bağlı ve orada belki GYF’ler ile aşılabilir ama o da yeni başladı. Ticari gayrimenkul AVM yatırımları elekten geçirilerek yapılmalı. Dikkatli olunması gereken bir dönemdeyiz” ifadelerini kullandı. Halen inşaat aşamasında olan ve 2 sene sonra açılacak V Mall ve Ağaoğlu’nun Çekmeköy’de yer alan projeleri de dahil olmak üzere 5 AVM projesi bulunuyor. Diğer yandan Flying Tiger’dan Alo Yoga’ya Lefties’ten Parfois ve Forever21’e kadar birçok yabancı marka da Türkiye piyasasına girdi.
AYD Başkanı Şapkacı, yerli büyük markalardan farkı segmentlerde niş marketlere konsantre olmak isteyenlerin yanı sıra yabancı markaların da Türkiye’ye gelmesinin fırsat olduğunu belirterek, “Bu değeri yeteri kadar kullanamıyoruz, çünkü yer bulamıyoruz. Bu markalar özellikle büyük şehirlerde iyi performans gösteren yerlere girmek istiyorlar. Onlar da dolu. Bu markalara yer bulamazsak turizm alışverişi de darbe alacak. 2018’den sonra en yoğun dönemi geçiriyoruz bu anlamda. Bekleme sıraları oluştu” diye konuştu.
Parfos yer bulamıyor, İpekyol Ortadoğu’ya gidiyor
Zincir Mağazalar Derneği Başkanı Serhan Tınastepe ise daralmaya rağmen markaların büyüme iştahının yüksek olduğunu dile getirerek, “stok önemli bir maliyet. Markalar bu dönemde stok ile yakalanmak istemiyor. İyi konumlanan markalarda büyüme iştahı var. Örneğin Parfois için yer bulsam 30 mağaza açarım ama yer bulamıyoruz” dedi.
Bünyesinde İpekyol, Twist ve Machka markalarını bulunduran İpekyol sıkıntıyı aşmak için odağına yurtdışına aldı. İpekyol Group Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Ayaydın, “Türkiye’de doyuma ulaştık. Yeni AVM’ler açılmıyor, genişleme alanı kalmadı. O nedenle başta Ortadoğu olmak üzere yönümüzü yurtdışına çevirdik. Birkaç yıl içinde Suudi Arabistan, Katar, Kuveyt gibi ülkelerde 50 mağaza açacağız” diye konuştu.
Kiğılı Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Kiğılı da AYD zirvesinde yaptığı açıklamada mevcut AVM sayısının büyüme iştahı olan markaların talebini karşılamakta yetersiz kaldığını belirterek, “Türkiye’de değil 450 değil bin AVM olmalı. Dışarıdan ciddi turist akını var, kimse AVM’lerin çoğalmasından korkmamalı. Büyüme ve istihdamı AVM’ler sayesinde sağlayabiliyoruz. Cadde mağazaları çok sınırlı, büyüme şansımız hiç yok” görüşünü dile getirmişti.
■ Uluslararası odağını korumaya devam edecek
Türkiye’de büyüme iştahının de etkisi ile 8 Forum AVM’ye ortak olan LC Waikiki de yurtdışı adımını hızlandırdı. LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük, EKONOMİ’ye yaptığı açıklamada, “Pandemiyle başlayan sonrasında savaşlar, deprem, seçim, iklim değişikliğiyle devam eden sıkıntılar oldu. Bunlara rağmen 2024 yılında; Şili, Guatemala, Fildişi Sahili, Somali ve Moğolistan ile ülke sayımızı 61’e yükselttik. 2025’te de uluslararası odağımızı korumaya devam edeceğiz. Büyümeyi sağlamak için mağazalarımızda doğru ürün, doğru fiyat ve doğru lokasyonda bulunma adımlarını birleştirerek hareket etmeye, alışveriş deneyimini iyileştiren uygulamaları hayata geçirmeye devam edeceğiz. Önümüzdeki dönem ayrıca yeni pazarlarda derinleşmeyi ve mevcut pazarlarda etkinliğimizi artırmayı amaçlıyoruz. Teknoloji ve dijital dönüşüm yatırımlarımızı da sürdüreceğiz” diye konuştu.
